¿Por qué hay un período de espera para las hipotecas después de la bancarrota?
Es una verdad inevitable que una bancarrota, sea cual sea el motivo, le dice al prestamista presentación tuvo problemas para pagar sus facturas. Es así de simple. Los prestamistas quieren asegurarse de que alguien que tuvo que dar ese devastador paso financiero ahora sea un buen riesgo. Una hipoteca es una gran cantidad de dinero que tarda mucho en devolverse. Los prestamistas no están castigando a las personas por declararse en bancarrota, solo quieren asegurarse de que sean una buena apuesta financiera.
Eso significa que el primer obstáculo para ser propietario de una casa después de la bancarrota es lidiar con el período de espera ( también puede verlo llamado período de maduración). Esta es una oportunidad para mostrarles a los prestamistas que ha utilizado bien ese tiempo para reestructurar sus finanzas y reconstruir su crédito. Ha demostrado que puede realizar pagos a tiempo y cumplir con su parte del trato.
Considere el período de espera como una oportunidad para demostrar que la quiebra no lo define, pero que está alguien que tomó una mala situación financiera y la cambió. Usted es alguien comprometido con administrar un presupuesto y realizar pagos.
Hay tres tipos de quiebras personales, el Capítulo 7 y el Capítulo 13 constituyen el 99,9% de las quiebras. El Capítulo 11 a veces, aunque rara vez, es utilizado por personas en quiebra. Los períodos de espera difieren para cada uno.
Bancarrota del Capítulo 7
Aquellos que presenten el Capítulo 7 deben vender sus activos para pagar deudas no garantizadas, como deudas de tarjetas de crédito, facturas médicas y préstamos personales.
En el Capítulo 7 de bancarrotas, las regulaciones hipotecarias de la FHA y VA requieren un período de espera de dos años desde el momento de la liquidación de la bancarrota, el momento en que la corte lo liberó de sus deudas, no desde el momento en que presentó la solicitud. Una condonación del Capítulo 7 generalmente toma de 6 a 8 meses desde el día en que presenta la solicitud.
Quienes solicitan un préstamo del USDA son elegibles tres años después de la condonación y los préstamos convencionales requieren un período de espera de cuatro años.
Una bancarrota del Capítulo 7 permanece en su informe crediticio durante 10 años.
Todos los períodos de tiempo pueden ser menores si existen circunstancias atenuantes que llevaron a la bancarrota. En otras palabras, circunstancias que escapan a su control. Más sobre esto más adelante.
Bancarrota del Capítulo 13
Obtener un préstamo de la FHA, VA o USDA después de una bancarrota del Capítulo 13 es más complicado que después de un Capítulo 7. Una bancarrota del Capítulo 13 también requiere más tiempo para descargar. El Capítulo 13 le permite realizar pagos a algunos o todos sus acreedores durante un período de tres a cinco años. Su deuda restante se descarga una vez que se realizan esos pagos. Permanece en su informe crediticio por un período de siete años.
El período de espera para obtener una hipoteca FHA después de la bancarrota del Capítulo 13 es de dos años. Requiere el permiso del administrador de la quiebra, la persona que supervisa el plan de pago del acreedor, así como prueba de los pagos a tiempo del plan de quiebra.
Con un préstamo del USDA, el período de espera es de 12 meses de pagos exitosos del plan.
Existe un período de espera de dos años para un préstamo convencional. Si se desestima el caso del Capítulo 13, lo que significa que no se siguió el plan de quiebra, el período de espera es de cuatro años.
Todos estos, como la quiebra del Capítulo 7, pueden ser más cortos si existen circunstancias atenuantes que llevaron a a la bancarrota.
Capítulo 11 de bancarrota
Si bien es raro que una persona se declare en bancarrota del Capítulo 11, que es un plan de reorganización que suelen utilizar las empresas, ocasionalmente es una opción para aquellos que ganan más dinero de lo que permite el Capítulo 7, pero tienen demasiadas deudas para calificar para el Capítulo 13.
Alguien que se declara en bancarrota del Capítulo 11 puede solicitar una hipoteca en cualquier momento después de que se cancele la bancarrota. Sin embargo, el proceso de quiebra es costoso y complicado, lo que puede superar el período de espera más corto.
Comparación de costos de préstamos
Las tasas de interés para un préstamo hipotecario después de la quiebra varían, según el préstamo así como la calificación crediticia del prestatario. Una quiebra puede reducir hasta 200 puntos su puntaje de crédito si su puntaje era bueno antes de la quiebra.
Este gráfico compara las tasas de interés y muestra cómo varían con las puntuaciones de crédito:
| FHA | 680 – 3.73% | 620 – 4.92% |
| VA | 760 – 3.33% | 640 – 4.37% |
| USDA | 700 – 3.55% | 620 – 4.92% |
| Convencional | 740 – 3.55% | 640 – 4.37% |
¿Qué son los préstamos de la FHA? ?
Los préstamos FHA son hipotecas respaldadas por la Autoridad Federal de Vivienda, diseñadas para personas que pueden tener problemas para obtener un préstamo convencional debido a un historial crediticio o ingresos deficientes. Los préstamos de la FHA tienen requisitos de crédito más fáciles y pagos iniciales más bajos.
Desde EE. UU.El gobierno respalda los préstamos, las instituciones crediticias están más dispuestas a ofrecerlos a los solicitantes con puntajes crediticios bajos.
Un puntaje FICO de 620 podría calificar para un préstamo FHA, aunque los solicitantes con puntajes más bajos también pueden calificar si están dispuesto a pagar una tasa de interés más alta y hacer un pago inicial mayor.
El período de espera para obtener un préstamo de la FHA después de una quiebra sin circunstancias atenuantes es:
- Capítulo 7 – Dos años desde el momento de la descarga (no el momento de la presentación).
- Capítulo 13 – Dos años si los pagos del plan se han realizado a tiempo y el fideicomisario de la quiebra da su aprobación.
¿Qué son los préstamos convencionales?
Los préstamos convencionales son aquellos originados por bancos, cooperativas de crédito y fuentes de préstamos en línea.
No están garantizados por el gobierno, pero normalmente tienen las mejores tasas de interés y términos, lo que significa pagos mensuales más bajos. El tipo más común de hipoteca convencional es la tasa fija a 30 años, que representó el 90% de las hipotecas en 2019, según el patrocinador hipotecario federal Freddie Mac.
Los préstamos convencionales requieren una puntuación de crédito de 620 o más. . Cuanto mayor sea la puntuación, mejores serán los términos. Una de las mayores ventajas es que un pago inicial del 20% del costo de la casa significa que no tiene que pagar un seguro hipotecario privado, que puede agregar miles a una hipoteca.
Incluso si no Si pone un 20% al cierre, una vez que el capital de la casa alcanza el 20%, el PMI se reduce. Con un préstamo de la FHA, nunca cae, y debe pagar una prima inicial única del 1,75% del monto base del préstamo.
El período de espera para un préstamo convencional después de la quiebra es :
- Capítulo 7 – Cuatro años después de la fecha de alta
- Capítulo 13 – Dos años. Si el caso se desestima, lo que sucede cuando la persona que se declara en quiebra no sigue el plan, son cuatro años.
¿Qué son los préstamos VA?
El VA El programa de préstamos, administrado por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU., ofrece préstamos de bajo costo para veteranos y personal militar activo. Los prestatarios calificados no están obligados a realizar pagos iniciales, y algunos de los costos de cierre están perdonados y no tienen que pagar el seguro hipotecario.
Existen varios requisitos para aquellos que han pasado por una bancarrota si quieren obtener un préstamo VA.
Capítulo 7
- Sin pagos atrasados desde la presentación de la quiebra;
- Sin crédito despectivo (cobros) desde el quiebra;
- Una puntuación crediticia mediana mínima de 530-640 (según el lugar donde viven);
- Período de espera de dos años después del alta.
Capítulo 13
- Un mínimo de 12 meses de espera desde la fecha de inicio de la bancarrota;
- Un desempeño satisfactorio del plan de pago de la bancarrota;
- Sin pagos atrasados después de la fecha de la 341 (reunión de acreedores y fideicomisario de la quiebra);
- El fideicomisario o el tribunal debe aprobar cualquier deuda nueva si el prestatario todavía está en quiebra;
- El prestatario no debe tener crédito despectivo (cobros) desde la fecha de presentación de la declaración de quiebra tcy;
- El prestatario debe tener un puntaje crediticio mínimo de 530-640 (según el lugar donde vive y las pautas del prestamista).
¿Qué son los préstamos del USDA?
Los préstamos del USDA están respaldados por el Departamento de Agricultura de EE. UU. para prestatarios de ingresos bajos y medianos que pueden no calificar para un préstamo convencional. Las hipotecas tienen pagos iniciales bajos y ningún costo de cierre para aquellos que compran una casa en un área rural calificada, que incluye aproximadamente el 97% de los EE. UU. Los ingresos de un prestatario no pueden exceder el 115% de los ingresos medios del área. Las hipotecas son de tasa fija a 30 años.
Los préstamos del USDA requieren un puntaje crediticio mínimo de 640.
Período de espera para los solicitantes que se declararon en bancarrota:
- Capítulo 7 – Elegible tres años después del alta.
- Capítulo 13 – Elegible después de 12 meses si se han apegado a los pagos de su plan.
Cómo ejecución hipotecaria Prolonga el período de espera hipotecario
A veces, una quiebra no es el único revés financiero con el que se enfrenta un potencial prestatario hipotecario. La quiebra puede haber sido precedida por la ejecución hipotecaria.
Tener tanto una ejecución hipotecaria como una quiebra puede prolongar el proceso hipotecario más que simplemente una quiebra, y puede agregar otros requisitos.
El siguiente cuadro muestra el período de tiempo después de una ejecución hipotecaria que un prestatario potencial puede solicitar un préstamo:
| FHA | 3 años |
| VA | 2 años |
| USDA | 3 años |
| Convencional |
|
Circunstancias atenuantes
Una quiebra puede resultar de algo que nunca vio venir, un evento único que causó una gran pérdida de ingresos y / o aumento de obligaciones financieras y estaba fuera de su control. Los más comunes son los despidos laborales, las emergencias médicas y los divorcios. Lo importante que debe recordar es «más allá de su control»: perder una gran cantidad de dinero por una inversión o un hábito de compra fuera de control en Amazon, o alguna otra elección financiera que haya hecho que haga que sus finanzas se vuelvan vertiginosas, no cuenta. Debe poder demostrar que no pudo evitar las circunstancias que lo llevaron a declararse en quiebra.
Cuando una quiebra resulta de circunstancias atenuantes, puede significar un período de espera más corto en todo tipo de préstamos hipotecarios. .
Los períodos de espera son:
- FHA, VA, USDA: un año después del alta;
- Convencional: dos años después del alta.
Pasos para mejorar su puntaje crediticio después de la quiebra
Hay una cosa que es cierta cuando solicita una hipoteca, ya sea que se produzca después de una quiebra o no: el puntaje crediticio es el rey. cuanto mejor sea el puntaje, más rápido será aprobado para un préstamo y más baja será la tasa de interés. La tasa de interés hace una gran diferencia en su bil mensual l, así como cuánto paga durante esos 30 años.
La forma más rápida de reparar su crédito para una hipoteca después de la quiebra es hacer pagos a tiempo de todas las deudas (especialmente tarjetas de crédito) y mantenga la cantidad que utiliza a menos del 30% del límite de crédito, lo que se conoce como la tasa de utilización del crédito.
Estos dos factores, el historial de pagos y la tasa de utilización del crédito, representan el 65% de su puntaje crediticio . Los pagos atrasados y el gasto excesivo con tarjetas de crédito son asesinos del puntaje crediticio.
El resto de su puntaje crediticio se compone de la duración del historial crediticio, la combinación de crédito y el crédito nuevo. Ayuda a su puntaje si tiene una variedad de crédito (hipoteca, préstamos para automóvil, préstamos para estudiantes) y puede equilibrar el uso de tarjetas de crédito que ha tenido durante años con el uso de otras nuevas.
Todo puede parecer un poco abstracto, pero si hace los cálculos de una hipoteca a 30 años, la diferencia entre una puntuación alta y baja lo enfoca. En una hipoteca de $ 250,000, una tasa de interés del 3.5% significa un pago mensual de $ 1,122.61. Una tasa de interés del 4.5% significaría un pago mensual de $ 1266.71.
Esa es una diferencia de casi $ 52,000 cuando se cancela la hipoteca.
Los requisitos de calificación crediticia para hipotecas convencionales difieren entre los prestamistas , pero generalmente el puntaje debe ser de al menos 620. Los préstamos VA también requieren un mínimo de 620. Las hipotecas del USDA requieren un mínimo de 640.
Los solicitantes de préstamos de la FHA pueden tener un puntaje crediticio tan bajo como 500 a 579, pero esos préstamos requieren un pago inicial del 10%; un puntaje de crédito de 580 a 620 requiere un pago inicial del 3.5%. Los puntajes de crédito más bajos también significan pagos de intereses más altos.
Las quiebras reducirán hasta 200 puntos un puntaje de crédito, pero hay cosas que los consumidores pueden hacer para disminuir el impacto.
El Lo primero que debe hacer es obtener un conocimiento sólido de sus finanzas. Haga un presupuesto que enumere los gastos y los ingresos. Encuentre formas de reducir la primera categoría y aumentar la segunda.
La mejor manera de aumentar su puntaje crediticio es pagar sus facturas a tiempo, ya que FICO y otros puntajes crediticios se basan en gran parte en el historial crediticio y la cantidad adeuda frente a los límites de crédito. La mejor manera de atacar eso es dejar de usar tarjetas de crédito, o al menos mantener la cantidad que adeuda por debajo del 30% de su saldo disponible.
Tenga en cuenta que las tasas de interés de las tarjetas de crédito también están determinadas por el crédito puntajes y pueden variar desde el 16% hasta mediados de los 20, por lo que trabajar para usarlos menos y pagarlos es beneficioso para todos.
Los programas de administración de deuda, ofrecidos por agencias de asesoría crediticia sin fines de lucro, pueden brindar asesoramiento sobre su presupuesto, cómo reducir los pagos con tarjeta de crédito y cómo mejorar su crédito.
Una agencia de asesoría crediticia también puede recomendar un programa de administración de deudas como una forma de alcanzar esos objetivos. En los programas, la agencia actúa como intermediario entre usted y las compañías de tarjetas de crédito. Tienen acuerdos con las principales compañías de tarjetas para reducir las tarifas para los inscritos en su programa. El consejero le ofrecerá la tarifa más baja y usted podrá decidir si le conviene. Usted haría un pago mensual a la agencia de asesoría crediticia y la agencia desembolsa el dinero a cada compañía de tarjetas de crédito en las cantidades acordadas.
Esto viene con una pequeña tarifa mensual, pero la tasa de interés reducida debería compensar con creces la diferencia.
Aprovechar un plan para ayudar a reparar su crédito después de una quiebra podría ser un paso importante para lograr el sueño de ser propietario de una casa.