Le daré mis 5 secretos para encontrar las mejores compañías de administración de propiedades.
¿Quizás cree que puede administrar la propiedad usted mismo?
Quizás.
Pero si usa mis consejos para encontrar las mejores empresas de administración de propiedades, le ahorrarán más dinero que la tarifa que les está pagando.
Los cinco secretos para encontrar la mejor empresa de administración de propiedades son:
1. Lea la letra pequeña en los contratos
2. Verifique su estructura de tarifas
3. Confirme que puede confiar en ellos
4. Conócelos cara a cara
5. Bríndeles retroalimentación constante
Las compañías de administración de propiedades perfectas ganan su tarifa de administración y más. Ellos hacen las cosas mejor que usted si lo hiciera usted mismo.
Tienen más experiencia:
- Encontrar inquilinos
- Tratar con inquilinos inactivos
- Cobrar el alquiler atrasado
- Realizar desalojos
- Encontrar precios justos y obtener descuentos de los contratistas
- Saber qué reparaciones son necesarias (e innecesarias) para alquileres
- Saber qué ubicaciones son las mejores para alquileres
- Precios de alquileres
- Y mucho, mucho más …
Para Reitero, estas empresas de administración de propiedades terminan valiendo mucho más que sus tarifas solo a través de sus contactos, experiencia y comprensión del mercado de alquiler.
Una vez más, esto solo es cierto si encuentra la administración de propiedad adecuada. También hay muchos malos que costarán más dinero y serán tanto trabajo como hacerlo usted mismo.
¡Ahí es donde entran en juego estos consejos!
Hay muchos libros y publicaciones de blog sobre cómo administrar propiedades de alquiler usted mismo.
¡Qué dolor de cabeza!
Le está pagando a una empresa de administración de propiedades por una especialización y experiencia que no puede duplicar leyendo libros y blogs usted mismo.
Esto parecerá un vendedor, pero es cierto. Funciona muy bien para mí, y puede funcionar para usted o para cualquier persona que sepa que lo necesite.
Soy propietario de veinte casas unifamiliares y todas están gestionadas por la misma empresa de gestión de propiedades de alquiler.
Desarrollé un sistema y construí un equipo durante los últimos años que realmente me está funcionando (literal y figurativamente).
La parte más importante de este sistema es la equipo de administración de propiedades de alquiler.
Aquí están mis secretos para encontrar la perfecta.
1. Lea la letra pequeña en los contratos
Cuando contrata a la administración de propiedades, lo hacen firmar un contrato. Quieres leer este contrato detenidamente. Hay algo específico que quiero que vigile.
Asegúrese de que no dificulten su despido.
¿Qué quiero decir con esto?
El contrato tendrá algo que determina bajo qué condiciones puede rescindir el contrato de administración de propiedad de alquiler con ellos.
Si rescinde el contrato, es posible que deba pagar algunos meses más de su administración. Tarifa. Incluso puede decir que tienes que pagar el resto del año.
Comprende este idioma. Si cree que se están desempeñando mal y quiere dejar de usarlos, asegúrese de comprender cuánto le costará alejarse. También debe comprender qué acción debe tomar para cancelar legalmente el contrato. Es posible que deba hacer algo por escrito o por correo certificado.
Negocié que esta parte del contrato se elimine de mi contrato. Si no estaba satisfecho con el servicio de la empresa de administración, podía rescindir sin pagar ningún mes adicional de tarifas de administración.
Veamos qué sucedió después…
Unos meses más tarde, Monica de la compañía de administración de propiedades me dijo que la barandilla de metal en las escaleras de concreto hasta la puerta principal estaba suelta y necesitaba ser reemplazada. Ella dijo que obtendría tres cotizaciones para el trabajo.
- Cita # 1: $ 3000
- Cita # 2: $ 2500
- Cita # 3: $ 2000
Parecía un poco empinado para las escaleras (sin juego de palabras).
(No, no las escaleras en cuestión)
Le pedí a un personal de mantenimiento del vecindario que fuera a echar un vistazo a las escaleras y me dijera lo que cobraría por arreglarlo.
Me envió un correo electrónico al día siguiente y me dijo que lo había arreglado. Le debo $ 50.
Le envié un correo electrónico a Monica para decirle que estaba rescindiendo el contrato de administración.
Parecía que tener una compañía de administración era tanto trabajo como no tenerla. Esta no era la primera vez que cuestionaba las decisiones que había tomado.
¡Tuve que hacer un seguimiento y analizar todo lo que hizo!
Asegúrate de tener la opción de deshacerte de ellas. la empresa de administración de propiedades si es necesario, y asegúrese de que no le cueste demasiado.
2. Verifique su estructura de tarifas
Comience por mirar su contrato de administración de propiedades y comprenda su estructura de tarifas.
El cargo más básico para comprender es cómo cobran la administración.Por lo general, es un porcentaje del alquiler. El 10% del alquiler es bastante común, pero he visto que muchos lugares cobran menos. El 8% no es infrecuente.
Sin embargo, es como cualquier otra estructura de tarifas de la vida. Cuando una empresa cobra el 8% en lugar del 10%, es posible que observe que en alguna otra parte de la estructura de tarifas, pueden ser más caras que un competidor. Encuentran otro lugar para compensarlo.
Un buen ejemplo de esto se ilustra con mi actual empresa de administración de propiedades de alquiler. Cobran un 10%, lo que algunos podrían decir que es alto, pero no cobran una tarifa por encontrar inquilinos y firmar un contrato de arrendamiento. Tampoco cobran una tarifa por renunciar a un contrato de arrendamiento una vez que expira. Muchas otras empresas de administración de propiedades lo hacen.
Muchas empresas cobran un mes de alquiler, o tal vez medio mes de alquiler por firmar un contrato de arrendamiento. Esto puede ser muy importante para calcular sus gastos.
Mis tasas de rotación en Montgomery, Alabama son bastante altas. La rotación media se sitúa entre 1 ½ y 2 años. Me costaría una fortuna pagar un mes de alquiler cada vez que eso suceda, por lo que tener esto incluido en mi tarifa del 10% es dorado.
Si estuviera en un área donde la facturación fue menor, tal vez una tarifa de el alquiler de un mes no resultaría demasiado malo para usted. Algunas personas alquilan la misma casa por cinco o diez años.
Comprenda cómo su empresa de administración le cobrará por utilizar contratistas externos. Es posible que le cobren el costo del contratista más un margen de porcentaje. También pueden tener sus propios contratistas con los que tienen su propio sistema de tarifas. Asegúrese de entenderlo y compararlo con otras compañías de administración de propiedades en el área.
El proceso de desalojo es diferente de un estado a otro, por lo que el tiempo que toma y el costo puede variar mucho. El costo de la corte y los honorarios que deben pagarse también varían de la misma manera.
Pídales que le expliquen claramente el proceso de desalojo. Debe comprender cuánto tiempo se tarda normalmente y en el peor de los casos. También debe comprender cuánto le costará en ambos casos sacar a alguien de la casa. Pregunte con qué frecuencia sucede y cuál es su proceso de detección para tratar de evitarlo.
3. Confirme que puede confiar en ellos
El primer lugar para buscar es consultar las fuentes en línea.
Consulte la mejor oficina comercial. Podrá ver si están registrados y si hay alguna queja en su contra y cómo se resolvieron estas quejas.
A continuación, busque en Google (no estoy seguro de si buscar en Google es una palabra todavía). Compruebe si hay comentarios sobre ellos y / o quejas sobre ellos. Tenga cuidado con una empresa que parece no tener presencia en línea de ningún tipo. Esa es una señal de advertencia. Son demasiado nuevos o esconden algo.
Debe consultar la oficina de negocios mejor, buscar en Google el nombre de su empresa y utilizar todos los demás recursos en línea que se le ocurran para ver qué dice la gente sobre ellos.
A continuación, solicite referencias. Dígales que le gustaría permiso para hablar con otros inversores que utilizan sus servicios de gestión. Idealmente, puede hablar con al menos tres. Habla también con algunos de sus inquilinos. Vea cómo son tratados por la empresa gestora.
Estos son referencias que le está proporcionando la empresa gestora de propiedades, y estos solo tienen una utilidad limitada. Hay un sesgo. Saben que estás llamando y por qué, y se sienten obligados a decir cosas agradables. Incluso pueden ser «amigos» de la empresa gestora o inversores o inquilinos que reciben un trato mucho mejor que otros clientes.
¿Por qué importa eso?
Porque quieres una muestra de lo que el inversionista o inquilino promedio está siendo tratado.
Idealmente, encontrará una manera de desarrollar sus propias referencias. Para hacerlo, pregunte a la referencia que le dieron si conocen a alguien más con quien pueda hablar . Puede ser alguien que le dé una opinión más honesta o imparcial.
Las referencias que desarrolle usted mismo son más efectivas que las que le proporcionó la empresa.
Si la empresa es reacio a dar referencias, esto se llama una pista. Es posible que desee reconsiderar. Además, si la empresa de gestión no trabaja con ningún inversor, esto también puede ser motivo de preocupación. Usted será el primero. Eso no significa que no es posible, pero significa que no tienen mucha experiencia y usted no tendrá el beneficio de hablar con otros inversores que puedan dar fe de que ya están satisfechos con t heredero.
Ahora es el momento de acercarse a la empresa de gestión desde la perspectiva del inquilino. En este punto, voy a su página web y página de Facebook y a cualquier otra presencia en línea que tengan y miro alrededor. Veo lo fácil que es navegar. Veo lo bien que hacen describiendo las propiedades y tomando fotografías de las casas. Veo profesionales que aparecen. Mira la parte inferior de la página. ¿Está actualizado el año en la parte inferior de la página?
Llamaré al número de teléfono haciéndome pasar por inquilino e intentaré concertar una cita para ver una propiedad.Luego, hago un montón de preguntas sobre la propiedad y veo qué preguntas me hacen sobre mis ingresos y mi situación. A continuación, puedo actuar con dificultad y ver cómo lo manejan. Tal vez le explique que tengo mal crédito o que me han desalojado en el pasado. Tal vez tengo dos bulldogs y estoy en una banda de rock. Solo me gusta escuchar cuán profesionalmente manejan situaciones interesantes como esta.
En algunas llamadas telefónicas, les digo cortésmente que no estoy interesado y cuelgo. No lo llevo tan lejos como para programar una cita y reunirme con ellos en la casa. Eso podría ser llevar esto encubierto demasiado lejos.
Me preocupa lo fácil y rápido que es hablar con una persona humana real por teléfono. Si recibo correo de voz, ¿con qué rapidez me devuelven la llamada (si es que alguna vez lo hacen)? Si envío un correo electrónico, ¿con qué rapidez responden (si es que alguna vez lo hacen)?
¿Qué tan amables son? ¿Qué tan profesionales son con mis consultas? Esto es lo que estoy determinando a partir de estas llamadas telefónicas.
Un gran problema sería nunca obtener respuestas por correo electrónico y no comunicarme con una persona por teléfono. Otra sería respuestas groseras o poco profesionales a las preguntas. También me preocuparía si parecían estar de acuerdo con alquilar a personas con muy mal crédito o sin ingresos.
Una vez que he cumplido con esa prueba, paso a hablar con los propietarios de la empresa de administración de propiedades.
4. Conócelos cara a cara
Quieres hacer esto en persona. Evaluar personalmente su confiabilidad es algo a lo que no se puede poner precio. Si está haciendo esto desde lejos, entonces Skype o video es su último recurso, pero yo diría que volaría o conduciría y haría que esto suceda en persona. No lo hagas por teléfono, quieres poder mirarte a los ojos y conocerlos a nivel personal.
Es hora de jugar veinte preguntas. No te estoy limitando a veinte, ese es solo el nombre de ese juego que a veces juegas en el auto en viajes largos por carretera. Prepare una larga lista de preguntas que quiera hacer sobre cómo manejarán cada situación imaginable que pueda imaginar. Todo lo que le preocupa como propietario, le preguntará cómo lo manejarán por usted. Mascotas, mal crédito, cargos por pagos atrasados, alguien que destroza la casa, alguien que no se mudará, demandas, guerra nuclear, qué sucede si esta empresa quiebra, cualquier cosa que se le ocurra.
Aquí hay un lista de preguntas que se me ocurrieron para comenzar.
- ¿Cuántos años tiene su empresa?
- ¿Cómo comenzó a administrar bienes raíces?
- ¿Cuánta experiencia tiene cada uno de ustedes en el negocio inmobiliario? ¿Negocio de administración de propiedades? Déme detalles.
- ¿Cuántas propiedades de alquiler posee?
- ¿Cuántas propiedades de alquiler administran para inversores?
- ¿Cuántos inversores inmobiliarios diferentes? ¿Para quién está administrando?
- ¿Me dejaría hablar con algunos de estos inversionistas acerca de su experiencia trabajando con usted?
- ¿Cómo funcionan los desalojos en este estado y ciudad? ¿Cuánto tiempo se tarda normalmente y en el peor de los casos? ¿Cómo maneja usted los desalojos y cómo se me cobrará normalmente y en el peor de los casos?
- ¿Cuáles son sus tasas de vacantes?
- ¿Tiene sus propios contratistas que trabajan para usted exclusivamente? ¿Cuántos y cómo me cobran por usarlos?
- ¿Cuáles son sus criterios y requisitos de ingresos para evaluar a los inquilinos?
- ¿Cuál es su política de mascotas?
- ¿Puedo ver un informe de alquiler de muestra que envía a los inversores cada mes?
- ¿Me dejaría hablar con algunos de sus inquilinos sobre su experiencia trabajando con usted?
- ¿Tiene un plan para mis propiedades si decide dejar de administrar alquileres?
Quiere y espera respuestas honestas a todas estas preguntas. Si hay evasión o renuencia a responder, no es una buena señal. En mi opinión, no desea una empresa de administración de propiedades que sea nueva y no tenga ninguna experiencia. Tampoco desea una empresa de gestión que sea tan grande, que no están dispuestos a reunirse con usted y responder estas preguntas. Si usted es solo un número más para ellos, probablemente obtendrá un servicio deficiente.
Deberían estar dispuestos a reunirse con usted y responder preguntas como esta para que su negocio sea un inversor.
En este punto, es de esperar que tenga suficiente información sobre la administración de propiedades para darse cuenta de que podría contratarlos. Así que hazlo. Hay otro paso importante que solo es posible una vez que son contratados y lo gestionan activamente por ti. Se trata de garantizar que brinden un servicio de alta calidad.
5. Bríndeles retroalimentación constante
Ha hecho todos sus deberes y ha contratado lo que cree que es una empresa de calidad. El trabajo no termina ahí. Descubrirás que hacen cosas que no te gustan. Esto puede deberse a sus prácticas comerciales, malas decisiones, problemas contables, lentitud en el manejo de las vacantes o cualquier cantidad de problemas.
Lo importante es que comunique claramente con qué no está satisfecho y haga que ellos lo solucionen. comportamiento.Recuerde, les está pagando una tarifa para recibir un servicio y espera ciertas cosas por esa tarifa. Este tipo de correcciones de curso deben esperarse. Esencialmente, los está capacitando para ser los administradores de propiedades perfectos.
Al trabajar con nuestra compañía de administración de propiedades, a veces nos encontramos con que las cosas no están claras en el estado financiero de cada mes en cómo se gastó el dinero. Inmediatamente hablamos con los propietarios y aclaramos por qué hay confusión sobre dónde se fue el dinero el mes pasado. Esto siempre da como resultado un informe financiero más mejorado el mes siguiente. Esto facilita mucho la presentación de impuestos y la comprensión de nuestras pérdidas y ganancias.
Otro buen ejemplo es el manejo de vacantes. Si nota que la empresa gestora está tardando más de lo debido en cubrir una vacante, llámelos y pregúnteles al respecto. Compruebe y vea cómo lo anuncian. Pregúnteles sobre el precio y si tal vez debería ofrecer una mudanza especial o algún tipo de incentivo para alquilarla.
Lea sobre ¿Cuánto dinero ganaré con mi propiedad de alquiler?
Esto debería resultar en una mejor gestión de las vacantes a largo plazo. Si no es así, entonces debes tener conversaciones más serias con ellos. Las vacantes pueden ser un problema muy serio para usted, especialmente si tiene que pagar una hipoteca.
¿Recuerda mi ejemplo anterior en el que despedí a una empresa de administración de propiedades porque me cotizaron varios miles de dólares para arreglar el escaleras, y cuando envié a un personal de mantenimiento, lo arregló por $ 50? Recomendaría de vez en cuando hacer algo similar solo para mantener a todos honestos.
Si hay algún tipo de oferta grande en curso, debería obtener algunas cotizaciones de la empresa gestora. Luego, le diría abiertamente a la compañía de administración que también está enviando un contratista que un amigo recomendó para obtener una oferta también. Solo necesita hacer esto de vez en cuando como una forma de asegurarse de que sus ofertas sean justas. Se llama «confiar, pero verificar».
Confiar pero verificar esencialmente significa que todavía no confío en usted, así que quiero verificar. No hay nada de malo en eso. Las personas que parecen y parecen honestas no cosas y, a veces, decepcionarnos. No te olvides de confiar, pero verifica. Creo que si tu empresa de gestión te quema de esta manera, es una mala señal. Una trampa es una trampa. Tienes que despedirlos.
En conclusión
Algunas personas decidirán administrar las propiedades por sí mismas. Como mencioné anteriormente, una excelente empresa de administración de propiedades tiene tanta experiencia y contactos que compensan con creces las tarifas que paga Usted gana dinero a largo plazo al aprovechar ese conocimiento y experiencia.
Si sigue mis consejos, eliminará las manzanas podridas y encontrará excelentes compañías de administración que se convertirán en socios en su negocio inmobiliario . Ganará dinero para ellos y ellos generarán importantes ingresos pasivos para usted.
Es una verdadera asociación en la que todos ganan.