El intercambio de impuestos diferidos 1031 es un método para evitar temporalmente los impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de una inversión o propiedad comercial. Esos impuestos podrían llegar hasta el 15 por ciento al 30 por ciento cuando se combinan los impuestos estatales y federales.
Este intercambio de propiedad toma su nombre de la Sección 1031 del Código de Rentas Internas . Le permite a un inversionista reemplazar una inversión o propiedad comercial con una propiedad similar y diferir las ganancias de capital en la venta si se siguen meticulosamente las reglas del Servicio de Impuestos Internos. En teoría, un inversionista podría continuar aplazando las ganancias de capital en propiedades de inversión hasta su muerte, evitando potencialmente pagar impuestos sobre ellas por completo.
Es una sabia estrategia de impuestos e inversiones, así como una herramienta de planificación patrimonial. El intercambio 1031 ha ha sido considerada como una de las herramientas de creación de riqueza más poderosas que aún están disponibles para los contribuyentes. Ha sido una parte importante de la estrategia de éxito de innumerables magos financieros y gurús de bienes raíces.
Cambios en la ley de 1984
Después de que una serie de decisiones judiciales liberales les dio a los inversionistas de bienes raíces una amplia libertad en cuanto a los tipos de propiedades que podrían intercambiarse y los plazos en los que podrían completar los intercambios, el Congreso aprobó cambios a Sección 1031 de la Ley de Reforma Fiscal de 19 84. Esta legislación definió aún más la propiedad «similar» y estableció un cronograma para completar el intercambio.
Propiedades calificadas
Solo los bienes inmuebles poseídos para uso comercial o como inversión califica para un intercambio 1031. Una residencia personal no califica y, en general, una propiedad que se puede reparar y voltear tampoco califica porque encaja en la categoría prohibida de una propiedad comprada únicamente para la reventa. Las casas de vacaciones o segundas residencias que no se mantienen como las propiedades de alquiler generalmente lo hacen no califican para el tratamiento 1031; sin embargo, existe una prueba de uso bajo la Sección 280A del código de impuestos que puede aplicarse a esas propiedades.
Debería considerar consultar a un experto en impuestos para ver si su segunda casa o casa de vacaciones califica bajo la Sección 280A. Puede ser si se usa como su lugar principal de negocios o se alquila, en su totalidad o en parte.
La tierra que está en desarrollo para reventa no califica para el tratamiento con impuestos diferidos. Las acciones, los bonos, los pagarés y los intereses beneficiarios en una sociedad no se consideran una forma de propiedad «similar» para fines de intercambio.
Para calificar como un intercambio 1031 hoy, la transacción debe tomar la forma de un «intercambio» en lugar de una simple venta de una propiedad con la posterior compra de otra. En primer lugar, la propiedad que se vende y la nueva propiedad de reemplazo deben mantenerse con fines de inversión o para uso productivo en un comercio o negocio. Deben ser propiedades «similares».
Los siguientes swaps de bienes raíces son ejemplos de aquellos que cumplen con el requisito de un intercambio calificado de propiedad «similar» :
- Una oficina a cambio de un centro comercial
- Un centro comercial a cambio de tierra cruda
- Tierra cruda a cambio de un edificio industrial
- Un edificio de departamentos a cambio de un edificio industrial
- Un rancho o granja a cambio de un edificio de oficinas
Plazos de compra
Antes de 1984, prácticamente todos los intercambios se realizaban simultáneamente con el cierre y transferencia de la propiedad vendida (propiedad cedida) y la compra de la nueva propiedad inmobiliaria ( propiedad de reemplazo). Además de los problemas que surgieron al intentar encontrar una propiedad adecuada, hubo dificultades con la transferencia simultánea de títulos y fondos. Hoy no es así.
El intercambio 1031 retrasado evita esos problemas anteriores a 1984, pero ahora se imponen plazos más estrictos. Un inversor que desea completar una lista de intercambio y comercializar su propiedad de la manera habitual. Cuando un comprador da un paso adelante y se ejecuta el contrato de compra, el vendedor celebra un acuerdo de intercambio con un intermediario calificado que, a su vez, se convierte en el vendedor sustituto. El acuerdo de intercambio suele exigir la cesión del contrato del vendedor al intermediario. El cierre tiene lugar y, dado que el vendedor no puede tocar el dinero, el intermediario recibe el producto debido al vendedor.
Identificación de propiedades
En ese punto, comienza la primera restricción de tiempo, la regla de 45 días para la identificación. El inversionista debe cerrar o identificar por escrito una propiedad de reemplazo potencial dentro de los 45 días posteriores al cierre y transferencia de la propiedad original. El período de tiempo no es negociable e incluye fines de semana y feriados, y el IRS no hará excepciones.Si el inversionista excede el límite de tiempo, todo el intercambio puede ser descalificado y los impuestos seguramente seguirán.
El inversionista puede identificar tres propiedades sin tener en cuenta su valor justo de mercado o una mayor cantidad de propiedades siempre que su valor justo de mercado agregado al final del período de identificación no exceda el 200 por ciento del valor justo de mercado agregado de la propiedad cedida a la fecha de transferencia.
Si se exceden la regla de las tres propiedades y la regla del 200 por ciento, el intercambio no fallará si el contribuyente compra propiedades de reemplazo identificadas cuyo valor justo de mercado es el 95 por ciento o más del total valor justo de mercado de todas las propiedades de reemplazo identificadas.
Evitar el «arranque»
Siendo realistas, la mayoría de los inversores siguen la regla de las tres propiedades para poder completar debida diligencia y seleccionar la propiedad que funcione mejor para ellos y que se cerrará. Por lo general, el objetivo es cambiar para evitar la transferencia de «boot» y mantener el intercambio libre de impuestos.
«Boot» es dinero de o el valor justo de mercado de: cualquier propiedad no similar que reciba el contribuyente a través del intercambio. El arranque podría ser dinero en efectivo, una reducción de la deuda o el uso de los ingresos de la venta para costos al cierre que no se consideran un cierre válido gastos. Las reglas que rigen el arranque en un intercambio son complejas y sin el asesoramiento de un experto, un inversor puede recibir el arranque sin darse cuenta y terminar debiendo impuestos.
Comprar la propiedad de reemplazo
Una vez que se selecciona una propiedad de reemplazo, el contribuyente tiene 180 días desde la fecha en que la propiedad cedida fue transferida al comprador para cerrar la nueva propiedad de reemplazo. Sin embargo, si la fecha de vencimiento para la declaración de impuestos del inversionista, con cualquier extensión, para el año tributario en el que se vendió la propiedad cedida es anterior al período de 180 días, entonces el intercambio debe completarse en esa fecha anterior.
Debido a que no hay extensiones ni excepciones a esta regla, se recomienda programar el cierre de la propiedad de reemplazo antes de la fecha límite .
Dado que la ley requiere que el inversionista no toque los ingresos de la primera transacción, el intermediario calificado adquiere la propiedad de reemplazo del vendedor al cierre y transfiere al inversionista después de que se complete la transacción.
Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Alternatives Group
En En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es corredora asociada de Lyon Real Estate en Sacramento, California.
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