Molti contribuenti non sono consapevoli delle conseguenze fiscali che possono potenzialmente applicarsi alla vendita di proprietà aziendali. Non è così semplice come vendere un bene. Si può pensare di vendere la proprietà aziendale come se avesse molti livelli diversi. Ciascuno di questi diversi livelli può potenzialmente essere tassato con aliquote fiscali diverse ed essere trattato in modo diverso nella dichiarazione dei redditi di un contribuente.

Quando vendi un asset aziendale, puoi potenzialmente avere diversi tipi di guadagni e perdite, anche allinterno della stessa transazione. I guadagni e le perdite possono essere: plusvalenze a breve termine, minusvalenze a breve termine, plusvalenze a lungo termine, minusvalenze a lungo termine, ripresa dellammortamento sezione 1245, ripresa dellammortamento sezione 1250, guadagno 1250 non recuperato e guadagno di alcuni oggetti da collezione). Ciascuna di queste categorie di guadagni e perdite viene trattata in modo diverso e tassata a tassi differenti.

Quando si determina quale carattere di guadagno si avrà quando si vende un asset aziendale, è innanzitutto importante determinare quale tipo di asset si ha stanno vendendo e anche il tipo di entità in cui è detenuta lattività. Le tre categorie di attività che sono più comunemente vendute sono (1) proprietà della sezione 1231, (2) proprietà della sezione 1245 e (3) proprietà della sezione 1250. Se lattività venduta è detenuta in una C-Corporation, la plusvalenza è tassata alle aliquote fiscali ordinarie, indipendentemente dal tipo di proprietà dellattività. Se il bene che viene venduto è detenuto in unentità diversa da una C-Corporation, allora puoi potenzialmente avere diversi livelli di guadagno, a seconda del tipo di bene che viene venduto.

Le proprietà della sezione 1231 sono beni che vengono utilizzati nella tua attività commerciale o aziendale e sono detenuti dal contribuente per più di un anno. Una plusvalenza sulla vendita della proprietà aziendale della Sezione 1231 è trattata come plusvalenza a lungo termine ed è tassata a unaliquota massima del 15%, almeno fino al 31 dicembre 2012. Una perdita sulla vendita della proprietà aziendale della Sezione 1231 è trattata come perdita ordinaria e può ridurre il reddito ordinario sul rendimento del contribuente e non è soggetto ai limiti di perdita di capitale (limitazione di $ 3.000 per gli individui o limitazione del guadagno in conto capitale per le società). Tuttavia, esiste una regola di riconquista della Sezione 1231 che se vendi proprietà un guadagno e hai dedotto le perdite ordinarie dovute alla vendita della proprietà della Sezione 1231 negli ultimi cinque anni, quindi il guadagno della Sezione 1231 che riconosci sarà tassato come reddito ordinario, utilizzando laliquota di reddito ordinaria del contribuente, e non il 15 preferenziale % tasso massimo di guadagno in conto capitale.

La proprietà della sezione 1245 è (1) tutta la proprietà personale ammortizzabile, tangibile o immateriale, e (2) alcune proprietà immobiliari ammortizzabili (di solito, proprietà immobiliari che svolgono specifiche funzioni, ad esempio, un serbatoio di stoccaggio, ma non edifici o componenti strutturali delledificio). Se vendi una proprietà secondo la Sezione 1245, devi recuperare il tuo guadagno come reddito ordinario nella misura delle tue precedenti detrazioni di ammortamento sul bene che è stato venduto. Qualsiasi guadagno fino allimporto dellammortamento precedentemente preso sarà tassato alle aliquote di reddito ordinarie. Limporto del guadagno che eccede lammortamento precedentemente preso viene quindi trattato come guadagno della Sezione 1231 (soggetto alle regole della Sezione 1231 menzionate sopra). Le regole di riconquista della Sezione 1245 non si applicano se lattività è venduta in perdita. Se unattività della sezione 1245 viene venduta in perdita, la perdita viene trattata come una perdita della sezione 1231 e viene detratta come una perdita ordinaria che può ridurre il reddito ordinario.

La proprietà della sezione 1250 consiste in una proprietà immobiliare che non lo è. Sezione 1245 proprietà (come definito sopra), generalmente edifici e loro componenti strutturali. Quando si vende una proprietà della Sezione 1250, è necessario essere consapevoli del possibile recupero dellammortamento della Sezione 1250 e del “guadagno della Sezione 1250 non recuperato”. Se si vende una proprietà della Sezione 1250 messa in servizio dopo il 1986, nessuna delle plusvalenze a lungo termine attribuibili alle detrazioni di ammortamento sarà soggetta al recupero dellammortamento della Sezione 1250. Se hai ammortizzato un immobile non residenziale che è stato messo in servizio prima del 1987 e hai ammortizzato limmobile messo in servizio utilizzando solo lammortamento a quote costanti, non ci sarebbe il recupero dellammortamento ai sensi della Sezione 1250. Tuttavia, se in qualsiasi momento è stato utilizzato un metodo di ammortamento accelerato, il guadagno sulla vendita sarà tassato come reddito ordinario nella misura in cui limporto dellammortamento accelerato preso ha superato lammortamento che sarebbe stato consentito se si fosse utilizzato il metodo di ammortamento lineare. Il recupero dellammortamento previsto dalla sezione 1250 è tassato in base alle aliquote di reddito ordinarie.

Qualsiasi guadagno in eccesso rispetto allimporto trattato come reddito ordinario a causa del recupero dellammortamento della sezione 1250, ma non superiore allammortamento totale richiesto, è “guadagno non recuperato “. Il guadagno della Sezione 1250 non recuperato sarà tassato a unaliquota massima del 25%.

Qualsiasi guadagno residuo eccedente sia il recupero dellammortamento della Sezione 1250 sia i guadagni non recuperati della Sezione 1250 saranno trattati come guadagno della Sezione 1231 (plusvalenza a lungo termine), che sarà tassato a unaliquota massima del 15%, fino al 31 dicembre 2012. La vendita della proprietà in perdita della Sezione 1250 produce una perdita della Sezione 1231 e viene dedotta come perdita ordinaria che può ridurre il reddito ordinario. Le disposizioni sulla riconquista della Sezione 1250 si applicano solo ai guadagni, non alle perdite.

Come sono sicuro puoi vedere, non è semplice come vendere un bene aziendale. Ogni vendita di beni aziendali può avere molte tasse possibili trattamenti, producendo vari risultati fiscali. Il trattamento fiscale della vendita di beni aziendali può essere piuttosto complesso e se non sei sicuro delle possibili conseguenze fiscali dovresti contattare il tuo consulente fiscale Dermody, Burke e Brown per spiegare come deve essere trattata la vendita .