Was zum Teufel ist „IRS Form 1099-S“ und warum ist es wichtig?

In diesem Blog-Beitrag werden wir über ein seltsames kleines Dokument namens IRS Form 1099-S sprechen.

Dieses Formular ist ein wichtiger (und häufig übersehener) Schritt im Abschlussprozess für die meisten Immobilientransaktionen. Wenn Sie in der Praxis sind, Geschäfte selbst abzuschließen, sollten Sie dies wahrscheinlich tun.

Mit dem IRS-Formular 1099-S soll sichergestellt werden, dass Verkäufer ihren vollen Betrag an Kapitalgewinnen in der jährlichen Steuererklärung ausweisen (und somit den entsprechenden Steuerbetrag an das IRS zahlen).

Wenn zum Beispiel jemand eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie für 100.000 US-Dollar kauft und für 150.000 US-Dollar verkauft (was ihm 50.000 US-Dollar an Kapitalerträgen einbringt), soll er dies am Ende eines jeden Jahres als steuerpflichtiges Einkommen ausweisen… aber wenn nicht Der 1099-S dient als Schutzmaßnahme, indem der IRS über die aktuellen Entwicklungen informiert wird.

Haftungsausschluss: Bevor wir näher darauf eingehen, beachten Sie bitte, dass ich kein Anwalt oder CPA bin. und Die Informationen in diesem Artikel sollten nicht als Rechts- oder Finanzberatung interpretiert werden. Alles, was Sie hier lesen, basiert auf meinen eigenen Schlussfolgerungen, nachdem Sie die IRS-Anweisungen für Formular 1099-S gelesen haben (und angesichts der Komplexität dieser Anweisungen ist es durchaus möglich, dass ein CPA oder Anwalt eine andere Meinung hat als ich). Überprüfen Sie diese Informationen unbedingt mit einem Steuerberater, bevor Sie fortfahren.

Wer muss das IRS-Formular 1099-S einreichen?

Abhängig vom Verkaufspreis, wer als Abschlussagent fungiert, wer der Verkäufer ist, welche Art von Immobilie (unter anderem) gekauft und verkauft wird, kann es einige Unterschiede geben, wer für die Einreichung der Immobilie verantwortlich ist 1099-S.

Hier sind die guten Nachrichten:

• Wenn Sie eine Transaktion mit einer Titelfirma oder einem Anwalt abschließen (wie die meisten Leute), werden diese die erforderlichen Informationen sammeln und das Formular einreichen 1099-S für Sie.

• Wenn der Verkäufer bestätigt, dass der Verkaufspreis 250.000 USD oder weniger beträgt und der Verkauf für seinen Hauptwohnsitz gilt, ist die Transaktion nicht meldepflichtig.

• Wenn der „Veräußerer“ (Verkäufer) eine Gesellschaft oder eine Regierungseinheit ist (z. B. – wenn die Immobilie auf einer Kreisauktion verkauft wird), ist die Transaktion nicht meldepflichtig.

• Wenn das Gesamtgeld, die Dienstleistungen und das erhaltene Eigentum weniger als 600 US-Dollar betragen, ist die Transaktion nicht meldepflichtig.

Es gibt einige andere Ausnahmen, aber diese sind die häufigsten. Lesen Sie die vollständigen Anweisungen für Form 1099-S auf der IRS-Website, um Einzelheiten zu erfahren.

Hier sind die schlechten Nachrichten:

Wenn die Transaktion nicht funktioniert. t fallen nicht unter eine dieser Ausnahmen, und wenn Sie das Schließen selbst erleichtern, wird der IRS wahrscheinlich erwarten, dass Sie die Formulare 1099-S einreichen, da in den IRS-Anweisungen (in ziemlich unklaren Worten) angegeben ist, dass „die verantwortliche Person für den Abschluss der Transaktion “ist erforderlich, um das Formular 1099-S einzureichen.

Interessanterweise können Sie mit dem IRS die Person bestimmen, die für die Einreichung des Formulars 1099-S in einer schriftlichen Vereinbarung gemäß diesem Auszug aus dem Formular 1099-S erforderlich ist Anweisungen…

Wenn wir zu Abschnitt 3 übergehen, heißt es…

Unter diesen Parametern wird ein Kauf getätigt Die Vereinbarung scheint ein ideales Dokument zu sein, das ALLE oben genannten Informationen enthalten kann.

Bestimmung der verantwortlichen Partei

Bei Transaktionen, bei denen ich der Käufer bin, kann ich problemlos a Klausel in meinem Kaufvertrag, die den Verkäufer als die verantwortliche Partei für alle IRS-Meldungen identifiziert, die aufgrund des Eingangs von Geldern im Zusammenhang mit der Transaktion erforderlich sind.

Hier ist ein Beispiel dafür, wie diese Klausel aussehen könnte:

Mit dieser in meinem Kaufvertrag enthaltenen Sprache kann der Verkäufer die Verantwortung für die Einreichung des 1099-S übernehmen . Dies ist eine wichtige Hilfe, da ich ohne diese Sprache die Steuernummer des Verkäufers (die viele Leute möglicherweise nur zögern) angeben, den 1099-S selbst ausfüllen und eine Kopie sowohl an den IRS als auch an den IRS senden müsste Verkäufer.

Technisch gesehen ist der Prozess nicht allzu schwierig… aber es ist für den Verkäufer noch einfacher, ihn selbst abzuschließen – weil er über alle Informationen verfügt und nichts senden muss Ich – sie würden einfach eine Kopie für sich behalten und eine Kopie an das IRS senden.

Bei Transaktionen, bei denen ich der Verkäufer bin, nehme ich die oben genannte Klausel überhaupt nicht in meinen Vertrag auf, weil Es ist nicht schwierig für mich, den 1099-S in meinem eigenen Namen einzureichen, zumal ich bereits über alle erforderlichen Informationen (einschließlich meiner eigenen SSN oder TIN) verfüge und dieses Dokument dem IRS nur einmal zur Verfügung stellen muss.

Es ist auch erwähnenswert, dass ich diese „Benennungsklausel“ nicht unbedingt in ALLE meine Kaufverträge einbeziehe. In vielen Fällen (abhängig von der Größe der Transaktion, dem Standort der Immobilie und den beteiligten Parteien) ) kann der Abschluss über eine Titelagentur oder einen Abschlussanwalt erfolgen – und in diesen Fällen sind SIE (die Abschlussagenten) für die Einreichung des 1099-S verantwortlich, sodass es nicht immer angemessen ist, diese Aufgabe jedem Verkäufer zu übertragen. the-board.

Sie möchten wissen, welche Transaktionen Sie intern abschließen möchten, und diese nur dann einbeziehen, wenn dies zutreffend ist.

Wenn Sie dies noch lesen, Gönnen Sie sich einen Klaps auf den Rücken. Ich weiß, das ist ziemlich dichtes Zeug.

So führen Sie einen 1099-S durch

Um den Anmeldevorgang abzuschließen, müssen Sie leer bestellen Kopien von IRS Form 1099-S und IRS Form 1096. Diese Formulare müssen mit einer ganz bestimmten Art von Papier und Tinte gedruckt werden, und obwohl es möglich ist, diese Dokumente von zu Hause aus zu reproduzieren, ist es ein Problem Es ist nicht einfacher, sie einfach beim IRS zu bestellen.

Die Formulare sind kostenlos und das IRS sendet sie per Post, normalerweise innerhalb einer Woche. Die Bestellung dauert weniger als eine Minute. Hier ist der Link.

Hinweis: Wenn Sie mehr als 250 dieser Formulare einreichen, müssen Sie diese elektronisch einreichen (aber Sie möchten wahrscheinlich die Dienste eines CPA in Anspruch nehmen, bevor Sie dazu gelangen Punkt).

Der Anmeldevorgang: Beim Kauf

Für jede Transaktion, bei der ich der Käufer bin, gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie ich die Einreichung des 1099-S handhaben kann.

Option 1:

Bitten Sie den Verkäufer, das IRS-Formular W-9 als Teil seines Abschlusspakets auszufüllen. Wenn dieses Formular ausgefüllt, signiert und datiert ist, enthält es alle Informationen (einschließlich ihrer TIN / SSN), die zum Ausfüllen des 1099-S und 1096 erforderlich sind, und legt sie entsprechend ab.

In diesem Video wird erläutert, wie das W-9 funktioniert…

Hinweis: Wenn ich der Käufer / Closer bin und den 1099-S für die Transaktion einreiche, würde ich mich als „FILER“ auflisten „Und der Verkäufer wird sowohl auf dem 1099-S als auch auf dem 1096 als“ TRANSFEROR „aufgeführt.

Option 2:

Wenn ich die oben genannte“ Bezeichnungsklausel „aufgenommen habe In meinem Kaufvertrag habe ich im Wesentlichen keine weitere Verantwortung, da der Verkäufer zugestimmt hat, diese Formulare in eigenem Namen einzureichen (dies ist etwas, das Sie von Ihrem eigenen bezahlten Steuerberater überprüfen lassen möchten).

Option 3:

Wenn ich vom Verkäufer keinen W-9 fertiggestellt bekommen habe und / oder wenn ich die „Bezeichnungsklausel“ nicht in meinen Kaufvertrag aufgenommen habe (oder selbst wenn ich es tat, aber dem Verkäufer den Prozess erleichtern wollte), könnte ich sagen Stellen Sie ein Anweisungsschreiben zusammen und senden Sie es zusammen mit allen Formularen, die sie ausfüllen und an das IRS senden müssen, an den Verkäufer. Zusätzlich zu den Formularen könnte ich den Verkäufern auch einen voradressierten Umschlag zur Verfügung stellen, damit sie ihre Formulare an das IRS senden können.

Hier ist ein Beispiel dafür, wie es aussehen könnte:

Hinweis: In diesem Beispiel oben ist die Eigenschaft frei Los ohne physische Adresse (weshalb ich die rechtliche Beschreibung aufgeführt habe). Wenn es ein gewöhnliches Einfamilienhaus gewesen wäre, hätte ich einfach die physische Adresse des Grundstücks eingeben und alles einstellen können.

Hinweis: Wenn Sie nicht sicher sind, welche Adresse auf dem voradressierten Umschlag angegeben werden soll, lesen Sie die Anweisungen auf dem IRS-Formular 1096. In der Version 2016 dieses Formulars heißt es:

Der Anmeldevorgang: Beim Verkauf

Für jede Transaktion, bei der ich der Verkäufer bin, ist der Anmeldevorgang ziemlich unkompliziert, da ich über alle Informationen verfüge, die ich zum Ausfüllen und Übermitteln dieser Informationen benötige Formulare selbst.

Ich würde einen 1099-S für die Transaktion ausfüllen, indem ich ALLE Informationen auf dem Formular (einschließlich meiner eigenen Steueridentifikationsnummer, da ich als LLC tätig bin) als Filer ausfülle und der Übergeber.

Ich würde auch ein 1096-Übermittlungsformular mit meinen Informationen, einschließlich meiner TIN, als Datei ausfüllen äh. Für beide Formulare sind der IRS und ich die einzigen Empfänger, daher würde ich einfach das 1099-S-Formular (Kopie A) und das 1096-Formular an das IRS senden.

Hier ist ein Beispiel für diese Formulare könnte folgendermaßen aussehen:

Es ist Beachten Sie auch, dass Sie beim Verkauf mehrerer Immobilien, für die eine 1099-S-Anmeldung erforderlich ist, für jede verkaufte Immobilie ein separates 1099-S-Formular ausfüllen müssen, aber nur ein 1096-Übermittlungsformular ausfüllen müssen.

Addieren Sie einfach die Gesamtbeträge aus Feld 2 jedes der 1099-S-Formulare und geben Sie sie in Feld 5 des einzelnen 1096-Formulars ein. Geben Sie in Feld 3 des Formulars 1096 die Gesamtzahl der Formulare ein, für die der 1096 gilt .

Mit anderen Worten, wenn Sie drei Immobilien an einen Käufer verkauft haben, sieht Ihr 1099-S-Formular möglicherweise folgendermaßen aus…

Und Ihr 1096 könnte so aussehen …

Hinweis: Siehe Summen in den Feldern 3 und 5 von Form 1096? Davon spreche ich. 🙂

Was passiert, wenn Sie das Formular 1099-S nicht einreichen?

Was ist, wenn Sie kein 1099-S für eines Ihrer selbst abgeschlossenen Geschäfte einreichen? Wird Ihnen etwas Schlimmes passieren?

Wenn Sie kein 1099-Formular einreichen, kann das IRS technisch damit beginnen, Strafen ab 250 USD pro Fehler an diejenigen zu verhängen, die diese Anforderung nicht erfüllen ( Das heißt, wenn sie jemals davon erfahren).

Die Sache, an die Sie sich erinnern sollten, ist… wenn Sie dieselbe abschließende Begründung verwenden wie ich – es gibt ein ziemlich kleines Fenster für die Transaktionen, in denen Sie tatsächlich arbeiten Sie müssen sich in erster Linie um dieses Formular kümmern.

Beachten Sie Folgendes:

• Ein 1099-S ist NICHT erforderlich, wenn die Transaktion weniger als 600 US-Dollar kostet (und das ist es auch) Es ist nicht ungewöhnlich, Akquisitionsmöglichkeiten in der Preisklasse zu finden.
• Ein 1099-S ist NICHT erforderlich, wenn der Verkäufer bestätigt, dass der Verkaufspreis 250.000 USD oder weniger beträgt und der Verkauf für seinen Hauptwohnsitz gilt.
• Ein 1099-S ist NICHT erforderlich, wenn der Verkäufer ein Unternehmen oder eine Regierungseinheit ist (dies schließt die meisten Zwangsvollstreckungen und Immobilien ein, die auf Steuerauktionen des Landkreises verkauft werden).
• Wenn eine Immobilie für 5.000 USD oder mehr verkauft wird, ist es ziemlich einfach, die Verwendung eines Titelunternehmens zum Abschluss der Transaktion zu rechtfertigen (und wenn Sie einen professionellen Abschlussagenten einsetzen, übernimmt dieser den gesamten Prozess für Sie).

Also in meinen Gedanken… Ich befasse mich hauptsächlich mit Deals, die zwischen 600 und 4.999 US-Dollar liegen, sicher als „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ gelten und mit Privatpersonen (… und Ganz zu schweigen davon, dass ich, wenn ich die oben genannte „Benennungsklausel“ in meinen Kaufvertrag aufnehme, nur dann für mich selbst handeln muss, wenn ich der Verkäufer bin.

Wo soll der 1099 gemeldet werden? -S auf Formular 1040

Mögliche Berichtsoptionen sind unter anderem:

Verkauf von:

• als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, Anhang D.
• Hauptwohnsitz, Schedule D und Form 8949
• Geschäfts- oder Mietobjekt, Schedule D und Form 4797
• Gleichartige Börsen, Form 8824, Like-Kind Börsen mit Bargeld oder „Boot“ erhielten

Für Form 1040-Filer fließen die 1099-S-bezogenen Einnahmen zusammen mit allen anderen auf diesen Formularen (für andere Zwecke) erforderlichen Beträgen durch Form 1040 auf der Grundlage der Anweisungen für diese Formulare und für Form 1040, die in der jeweiligen Veröffentlichungsanweisung enthalten sind Formulare.

IRS-Formulare und die Anweisungen für die Formulare finden Sie hier.

Müssen Sie auf einen 1099-S Steuern zahlen?

Ja.

Das Formular 1099 wird verwendet, um dem IRS das Einkommen aus Nichtbeschäftigung zu melden. Es gibt bis zu 20 verschiedene Arten von 1099 Formularen. 1099-S ist einer dieser Typen und wird zur Meldung von Kapitalgewinnen aus Immobilientransaktionen verwendet.

Unternehmen (z. B. Titelunternehmen) und andere Personen, die an Immobilientransaktionen beteiligt sind, an denen kein Titelunternehmen beteiligt ist, müssen Stellen Sie jedem, der im Laufe des Jahres mindestens 600 US-Dollar erhält, ein Formular 199-S aus.

Wenn das Unternehmen oder eine andere an der Immobilientransaktion beteiligte Partei dem IRS nach Bedarf ein 1099-S-Formular vorlegt Wenn dies gesetzlich vorgeschrieben ist und ein Steuerzahler dies nicht meldet, wird der IRS wahrscheinlich eine Rechnung über die auf das Einkommen geschuldeten Steuern senden.

Steuerzahler müssen 1099 nicht in ihre Steuererklärungen aufnehmen, die dem IRS vorgelegt werden Das IRS verwendet computergestützte Matching-Algorithmen, um 1099s abzugleichen, die von Unternehmen oder anderen an der Immobilientransaktion beteiligten Parteien erhalten wurden, um zu überprüfen, ob die Steuerzahler die Einnahmen in ihre Renditen einbeziehen. Es ist daher eine gute Idee, das Einkommen einzubeziehen und die 1099-Formulare mit Steuererklärungsunterlagen für Prüfungsschutzzwecke aufzubewahren.

Weiterführende Literatur: Wie wirken sich 1099-S und 1099-S auf meine Steuern aus?

Erhalten Sie beim Verkauf eines Hauses immer einen 1099-S?

Möglicherweise erhalten Sie nicht immer ein 1099-S-Formular.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, Möglicherweise haben Sie ein Formular unterschrieben, in dem bestätigt wird, dass Sie keinen steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf erzielen. Wenn Sie ein 1099-S-Befreiungszertifizierungsformular ausgefüllt haben und alle sechs Kriterien erfüllt haben, um den Verkauf nicht in Ihrer Steuererklärung melden zu müssen, sendet das Titelunternehmen oder der Abschlussanwalt möglicherweise nicht das IRS-Formular 1099-S, das den Verkauf an das IRS meldet und zu dir. (Siehe Abschnitt über die Befreiungsbescheinigung.)

In dem unwahrscheinlichen Fall, dass der Verkauf für weniger als 600 USD erfolgte, würden Sie wahrscheinlich keinen 1099-S erhalten. Wenn die Transaktion ohne eine Titelfirma oder einen Abschlussanwalt abgeschlossen wurde und Sie sich bereit erklärt haben, für die Meldung des Verkaufs verantwortlich zu sein (siehe Abschnitt über die Ausgabe von 1099), erhalten Sie keine 1099-S.

Weiterführende Literatur: 12 Steuertipps beim Verkauf Ihres Eigenheims

Weiterführende Literatur: Ist es ungewöhnlich, kein 1099-S-Formular für den Verkauf Ihres Eigenheims zu erhalten?

Das 1099-S-Zertifizierungsfreistellungsformular

Das 1099-s-Zertifizierungsfreistellungsformular gilt nur für Hauptwohnsitze.

Die IRS-Anweisungen für das Formular 1099-S, Auf Seite 1 und im Abschnitt „Ausnahmen“ werden Transaktionen beschrieben, die nicht 1099-S meldepflichtig sind. Eine dieser Transaktionen – der Verkauf eines Hauptwohnsitzes unter bestimmten Bedingungen – ist nicht meldepflichtig, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind.

Das IRS erfordert eine schriftliche Bestätigung (Zertifizierung), dass die Kriterien erfüllt wurden. Die IRS-Anweisungen für Formular 1099-S finden Sie hier.

Ein Beispiel für ein IRS-akzeptables Zertifizierungsformular finden Sie im Anhang zum IRS Revenue Procedure 2007-12 hier und wird unten dupliziert.

Zusätzlich verfügt Old Republic Title über eine PDF-Version eines solchen Formulars.

Im Allgemeinen verlangt der IRS die Zertifizierung dieser sechs Elemente:

1. Eigentümer a nd als Hauptwohnsitz für 2+ Jahre des 5-Jahres-Zeitraums verwendet, der am Tag des Verkaufs oder Austauschs des Wohnsitzes endet.
2. Hatte während des 2-Jahres keinen Verkauf oder Austausch eines anderen Hauptwohnsitzes Zeitraum, der am Tag des Verkaufs oder Austauschs des Wohnsitzes endet.
3. Kein Teil des Wohnsitzes wurde für Geschäfts- oder Mietzwecke verwendet.
4. Der Verkauf oder Umtausch bezieht sich auf den gesamten Wohnsitz und für 250.000 USD oder weniger; oder wenn verheiratet, für 500.000 USD oder weniger und der Gewinn beträgt 250.000 USD oder weniger.
5. Während des 5-Jahres-Zeitraums, der am Tag des Verkaufs oder Austauschs der Residenz endet, wurde sie nicht in einem 1031 erworben Austausch.
6. Wenn die Basis in der Residenz durch die Basis einer anderen Person bestimmt wird, die sie in einem 1031-Austausch erworben hat, muss dieser Austausch mehr als 5 Jahre vor dem Verkauf oder Austausch stattgefunden haben.