Was ist NOI-Immobilien?

Wichtige Erkenntnisse:

• Was ist NOI in Immobilien?

• Berechnung des NOI

• Verwendung des NOI

• NOI vs. EBIT

Das Netto-Betriebsergebnis (NOI) ist einer von mehreren Indikatoren, anhand derer bestimmt wird, ob eine betreffende Immobilie eine gute Investition tätigt. Durch die Messung der laufenden Betriebskosten einer Immobilie können Immobilieninvestoren mithilfe von NOI analysieren, wie viel Umsatz mit einem bestimmten Geschäft möglicherweise erzielt werden kann. Im Übrigen kann jeder Anleger davon profitieren, dass er weiß, wie die Rentabilität von Investitionsmöglichkeiten zu bewerten ist, und NOI-Immobilienformeln sind eines der besten Instrumente von heute.

Bei korrekter Berechnung kann NOI als Ein wertvoller Standard für den Vergleich potenzieller Geschäfte oder die Bewertung einer bestehenden Immobilie. Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie Sie anhand einer Immobilienanalyse zum Netto-Betriebsergebnis das Potenzial Ihres nächsten Geschäfts messen können.

Was ist NOI in Immobilien?

NOI Bei Immobilien handelt es sich um eine von mehreren Kennzahlen, anhand derer Investoren bestimmen, wie profitabel eine Immobilie ist. Am häufigsten ist das Betriebsergebnis eine Benchmark, anhand derer Anleger die Höhe des Cashflows und die Rentabilität eines potenziellen Geschäfts oder einer einkommensschaffenden Immobilie bestimmen. NOI ist ein starker Indikator für die laufenden Einnahmen einer Immobilie, berücksichtigt jedoch keine Investitionen, Steuern oder Zinszahlungen. Stattdessen wird NOI verwendet, um zu bestimmen, wie profitabel eine Immobilie allein ist.

Durch die Verwendung von NOI zur Bewertung eines Geschäfts können Immobilieninvestoren die potenzielle Rentabilität einer Immobilie in Bezug auf die Rentabilität besser beurteilen viel würde es kosten, es zu betreiben. Der NOI wird normalerweise jährlich berechnet. Anleger können die Betriebskosten jedoch leicht anpassen, indem sie die Kosten durch zwölf teilen. Durch den Ausschluss finanzieller Faktoren wie Hypothekenzinsen und Steuern bietet NOI einen spezifischen Überblick über die Einnahmen, die eine Immobilie allein erzielen kann. Daher wird angenommen, dass NOI im Vergleich zu anderen Immobilienberechnungen weniger manipuliert werden kann.

Die einzige Herausforderung bei der Vorhersage von NOI besteht darin, dass das potenzielle Einkommen vollständig davon abhängt, wie die Immobilie betrieben wird. Anleger sollten bei der Schätzung potenzieller Mieteinnahmen darauf achten, Marktfaktoren als Referenz zu verwenden.

Formel für das Netto-Betriebsergebnis

Einkommen aus Immobilien – Betriebskosten = NOI

Beachten Sie jedoch, dass die oben genannte Formel für das Netto-Betriebsergebnis lautet eine von vielen, die verwendet werden können. Die Berechnung des MOI bei Immobiliengeschäften kann je nach Berechnung stark variieren.

Berechnung des Betriebsergebnisses

Der NOI für Immobilien wird anhand des generierten Gesamteinkommens berechnet von einer Immobilie und Abzug der Betriebskosten. Addieren Sie zunächst die Mieteinnahmen und alle anderen umsatzgenerierenden Posten der potenziellen Immobilie. Dies kann Gebühren für Parkplätze, Wäsche- und Verkaufsautomaten sowie etwaige Servicegebühren umfassen.

Kombinieren Sie als Nächstes die Betriebskosten der betreffenden Immobilie. Die Betriebskosten beziehen sich auf alle Kosten, die mit dem Betrieb und der Wartung der Immobilie auf einer bestimmten Basis verbunden sind. Dazu gehören Versicherungskosten, Nebenkosten, Immobilienverwaltungsgebühren, Grundsteuern und Reparaturkosten.

Wenn beispielsweise das Gesamteinkommen einer Immobilie 10.000 USD und die Betriebskosten durchschnittlich 4.000 USD betragen würden, würde das Nettobetriebsergebnis betragen $ 6.000 sein. Wenn andererseits das Gesamteinkommen bei 4.000 USD und die Betriebskosten bei 10.000 USD lagen, würde der NOI stattdessen – 6.000 USD betragen. In solchen Fällen würde ein so genannter Nettobetriebsverlust (NOL) genannt, wenn die Ausgaben mehr als die erzielten Einnahmen betragen.

NOI & Cap Rate

Die Formel für das Netto-Betriebsergebnis wurde speziell entwickelt, um Anlegern bei der Berechnung der Rentabilität eines einkommensschaffenden Vermögenswerts zu helfen, ähnlich wie bei einem Mietobjekt. Richtig gemacht, repräsentiert der Immobilien-NOI alle Einnahmen eines Vermögenswerts abzüglich jedes einzelnen Betriebsaufwands. Es ist jedoch anzumerken, dass das Betriebsergebnis eines Vermögenswerts mehr kann, als sein Umsatzpotenzial zu bestimmen. Dies kann den Anlegern helfen, eine weitere wichtige Variable zu bestimmen: die Kapitalisierungsrate (Cap Rate). Die Cap-Rate einer Subjekteigenschaft legt gleichzeitig einen objektiven Wert auf das Haus und ermöglicht es ihnen, unterschiedliche Vermögenswerte zu vergleichen. Die Kapitalisierungsrate einer Immobilie wird als Prozentsatz ausgedrückt. Daher kann es verwendet werden, um Vermögenswerte zu vergleichen, die ansonsten unterschiedlich sind. Dies ist besonders praktisch, wenn Sie entscheiden möchten, ob Sie ein Haus umdrehen oder vermieten möchten.

Welche Ausgaben sind in NOI enthalten?

Der Schlüssel zum Verständnis des Begriffs NOI-Immobilien liegt darin, zu wissen, welche Ausgaben enthalten sind und welche nicht.Die Betriebskosten sollten sich in der Regel auf die laufenden Kosten beziehen, die mit dem Betrieb der Immobilie verbunden sind. Im Folgenden finden Sie eine Liste von Beispielen:

• Immobilienverwaltungsgebühren: Immobilienverwaltungsgebühren fallen für Anleger an, die sich für eine passivere Anlage entscheiden. Für einen kleinen Prozentsatz der Miete, die von einem Objekt erhoben wird, können sich die Vermieter aus der Gleichung entfernen. Der Übergang zu einer primär passiven Ausstiegsstrategie ist jedoch mit Kosten verbunden, die im NOI berücksichtigt werden müssen.

• Allgemeine Wartung: Jedes Mietobjekt, insbesondere ältere, muss zu zumindest ein gewisses Maß an Wartung. Unabhängig davon, ob es sich um Grundstückspflege-, Sanitär- oder Elektroarbeiten handelt, muss jede Wartung des betreffenden Grundstücks in seinem NOI berücksichtigt werden.

• Rechtskosten: Ob das Eigentum an einem betreffenden Grundstück dazu führt Rechtsstreitigkeiten oder ein Vermieter beauftragt einen Anwalt mit der Ausarbeitung eines Mietvertrags. Das für Anwaltskosten ausgegebene Geld unterscheidet sich nicht von anderen Ausgaben. Ebenso sind Anwaltskosten eine wichtige Variable in einer traditionellen Formel für das Betriebsergebnis.

• Nicht von Mietern bezahlte Nebenkosten: Für den Fall, dass der Eigentümer einige oder alle Nebenkosten bezahlt Ihre Kosten wirken sich auf den Immobilien-NOI aus. Beispielsweise müssen alle vom Vermieter gezahlten Abwasser- oder Abfallgebühren von den Einnahmen abgezogen werden, die zur Ermittlung des NOI der Immobilie erzielt werden.

• Grundsteuern: Die Grundsteuern variieren von Gemeinde zu Gemeinde Sie sind jedoch eine wichtige Variable, um den NOI eines Mietobjekts zu berücksichtigen.

• Versicherungskosten: Geld, das für Versicherungen zur Deckung des betreffenden Objekts ausgegeben wird, muss im NOI enthalten sein , selbst wenn es nur einmal im Jahr oder halbjährlich anfällt.

Ist die Hypothek im NOI enthalten?

Hypothekenzahlungen sind nicht im Betriebsergebnis enthalten Formel aus einem einfachen Grund: Hypothekenzahlungen gelten nicht als Betriebsaufwand. Wie der Name schon sagt, macht das Betriebsergebnis das Gesamtergebnis eines Vermögenswerts aus und zieht Leerstand und Betriebskosten ab. Daher sind Hypothekenzahlungen nicht in der Formel enthalten. Stattdessen berücksichtigen Immobilien-NOI-Gleichungen die laufenden Kosten, die für den Betrieb der Immobilie erforderlich sind.

Welche Ausgaben sind im NOI nicht enthalten?

Bei der Ermittlung des Nettobetriebsergebnisses ist dies wichtig zwischen Kosten, die für die Immobilie selbst einzigartig sind, und Kosten, die für den Investor spezifisch sind, zu unterscheiden. Wenn es beispielsweise um NOI geht, werden Hypothekenzinsaufwendungen nicht berücksichtigt. Hier sind weitere Faktoren, die bei der Berechnung des Betriebsergebnisses nicht berücksichtigt werden:

• Hypothekenzinsen

• Einkommenssteuern

• Schuldendienst

• Immobilienabschreibung

• Mieterverbesserungen

• Reparatur auf Verschleiß

Verwendung von NOI in Immobilien

Das Betriebsergebnis wird hauptsächlich zur Bestimmung der Rentabilität für gewerbliche oder Wohnimmobilien verwendet Immobilieninvestitionen. Bei der Prüfung potenzieller Deals kann NOI sowohl von Investoren als auch von Kreditgebern genutzt werden. Anhand dieses Indikators können Kreditgeber beurteilen, ob Anleger genügend Cashflow erzielen, um Kreditzahlungen zu leisten. Es ist nicht ungewöhnlich, dass NOI bei der Genehmigung von gewerblichen Darlehen für Immobilieninvestoren verwendet wird. Dies liegt daran, dass Kreditgeber wissen möchten, ob Anleger den Kredit unter Berücksichtigung des potenziellen Cashflows zurückzahlen oder nicht.

NOI wird zwar als verlässlicher Indikator für die Ermittlung des potenziellen Einkommens einer Immobilie angesehen, dies ist jedoch der Fall Nicht die einzige Immobilienberechnung, die Anleger bereithalten sollten. Anleger sollten sich mit verschiedenen Formeln vertraut machen, um Geschäfte effektiv zu analysieren.

Berechnungen, die NOI verwenden

Zahlreiche andere Immobilienberechnungen können Anlegern bei der Bewertung potenzieller Geschäfte helfen, von denen einige NOI als Variable enthalten . Dies sind nur einige der anderen Berechnungen, die NOI beinhalten:

• Kapitalisierungsrate: Die Kapitalisierungsrate oder Cap-Rate einer Immobilie ist eine weitere Berechnung, die verwendet wird, um die potenzielle Rate einer Immobilie von anzuzeigen Rückkehr. Die Formel verwendet NOI geteilt durch den aktuellen Marktwert, multipliziert mit 100.

• Debt Service Coverage Ratio: Der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) wird normalerweise von Kreditgebern verwendet, um zu bestimmen, ob oder eine bestimmte Immobilie nicht zu finanzieren. Die Formel betrachtet den NOI in Bezug auf den jährlichen Hypothekenschuldendienst, um den potenziellen Cashflow anzuzeigen.

• Kapitalrendite: Der Return on Investment (ROI) wird anhand des NOI berechnet und dividieren Sie es durch den Kaufpreis einer Immobilie und multiplizieren Sie es dann mit 100, um einen Prozentsatz zu erhalten. Der ROI ist eine weitere Berechnung, mit deren Hilfe Anleger das Potenzial einer Immobilie einschätzen können.

• Cash-on-Cash-Rendite: Die Cash-on-Cash-Investment-Formel berücksichtigt den NOI in Bezug auf die ursprünglich getätigte Cash-Investition Ein Besitz.Dies kann Anlegern helfen, die jährlichen Bargeldrenditen eines Geschäfts zu schätzen.

Vorteile & Nachteile der Verwendung von NOI für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Die Formel für das Betriebsergebnis hat sich den Ruf erarbeitet, Investoren gut zu dienen. Es ist jedoch erwähnenswert, dass selbst eine perfekte NOI-Immobiliengleichung ihre Mängel aufweist. Die Verwendung dieser Bewertungsstrategie hat sowohl Vor- als auch Nachteile, darunter nicht zuletzt:

Vorteile der Verwendung der NOI-Formel

• Das Betriebsergebnis von a Fachimmobilien können Anlegern dabei helfen, einen Anfangswert zu bestimmen.

• NOI-Immobilienformeln geben Anlegern einen Überblick darüber, was sie von den laufenden Einnahmen erwarten können.

• Der NOI-Wert von Immobilien kann Kreditgebern dabei helfen, festzustellen, ob die Immobilie eine riskante Investition darstellt oder nicht.

Nachteile der Verwendung der NOI-Formel

• Das Wissen über die Berechnung des Netto-Betriebsergebnisses ist nicht universell und kann sich von Investor zu Investor ändern.

• Je nachdem, wie der Vermögenswert verwaltet wird, ist der NOI kann inkonsistent sein.

• Wenn sich die prognostizierten Mieten als ungenau herausstellen, wird der NOI negativ beeinflusst.

NOI Vs. EBIT

NOI wird verwendet, um die Fähigkeit einer Immobilie zu analysieren, auf dem Immobilienmarkt Einnahmen zu erzielen. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) wird ermittelt, indem die Unternehmenskosten der verkauften Waren (COGS) und die Betriebskosten von den Umsatzerlösen abgezogen werden. Nehmen wir beispielsweise an, ein Investor kauft eine Immobilie für voraussichtlich 15.000.000 USD an Miet- und Servicegebühren. Bei Betriebskosten von ca. 4.000.000 USD und Abschreibungskosten von ca. 100.000 USD würde das EBIT bei ca. 10.900,00 USD liegen, während der NOI bei ca. 11.000.000 USD liegen würde, da das EBIT Abschreibungskosten berücksichtigt.

So verbessern Sie den NOI

Wie oben erwähnt, kann NOI verwendet werden, um sowohl neue als auch bestehende Immobilien in Ihrem Anlageportfolio zu bewerten. Wenn der NOI einer Immobilie negativ ist oder einfach nicht dort, wo Sie ihn haben möchten, können Sie sich auf drei Hauptbereiche konzentrieren. Die folgenden Tipps können Ihnen dabei helfen, den NOI zu verbessern und die Performance Ihrer Investition zu steigern:

• Minimieren der Betriebskosten: Unnötige Betriebskosten können Ihr Gewinnpotenzial untergraben, wenn Sie nicht vorsichtig sind. Wenn Ihre Immobilienkosten zu hoch erscheinen oder Sie sie seit einiger Zeit nicht mehr überprüft haben, überprüfen Sie Ihr Budget auf Änderungen. Möglicherweise müssen Sie Ihre Immobilienverwaltungsgesellschaft neu bewerten, nach Möglichkeiten suchen, Energie zu sparen, um die Versorgungskosten zu senken, oder sogar die Leasinggebühren erhöhen, um die Annehmlichkeiten der Immobilie abzudecken.

• Erhöhen Sie die Mieteinnahmen: Die Die andere Hälfte des NOI stammt aus Ihren Mieteinnahmen. Sie können anhand des Immobilienwerts feststellen, ob eine Mieterhöhung angebracht ist. Dies ist jedoch nicht die einzige Möglichkeit, das Einkommen zu steigern. Sie können auch versuchen zu bewerten, wie viele freie Stellen in der Immobilie vorhanden sind und wie schnell Immobilien umgeschlagen werden. Möglicherweise ist es an der Zeit, Ihr Marketing zu verbessern, die Einzugszeiten zu verkürzen oder sogar Anreize für die Unterzeichnung neuer Mieter hinzuzufügen. Diese Taktik kann dazu beitragen, Ihre offenen Stellen zu reduzieren und damit Ihre Mieteinnahmen zu steigern.

• Zusätzliche Einnahmen finden: Wenn Sie dort bereits Änderungen an Ihren Betriebskosten vorgenommen und freie Stellen besetzt haben ist noch ein weiterer Weg, um NOI zu verbessern. Sie können versuchen, der Immobilie zusätzliche Einkommensquellen hinzuzufügen. Dies kann das Hinzufügen kostenpflichtiger Parkplätze, die Erhebung von Gebühren für die Miete von Haustieren oder sogar die Verbesserung der Ausstattung der Apartments für zusätzliches Geld umfassen.

Zusammenfassung

Die richtigen Immobilienberechnungen kann Anlegern die Möglichkeit geben, Immobilien zu bewerten und fundierte Anlageentscheidungen zu treffen. Nachdem Sie nun die Frage „Was ist das Betriebsergebnis von Immobilien?“ Beantworten können, sollten Sie besser darauf vorbereitet sein, die Metrik bei der Analyse von Geschäften zu verwenden. Denken Sie daran, dass NOI-Immobilienformeln als Grundlage für die Bewertung potenzieller Immobilien dienen können und sogar kann in Verbindung mit anderen Immobilienberechnungen verwendet werden, um Geschäfte weiter zu analysieren. Durch das Verständnis von NOI sind Anleger besser in der Lage, die Einnahmen ihres potenziellen Geschäfts abzuschätzen und Erfolg bei Immobilien zu haben.

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