Was ist lis pendens?

A lis pendens ist ein Hinweis auf die Handlungsabhängigkeit. Der lateinische Begriff bedeutet grob „Klage anhängig“. Einfacher ausgedrückt bedeutet dies, dass eine Klage über Grundstücke oder Immobilien anhängig ist, in der Regel, um im Streitfall das Eigentum zurückzugewinnen. In anderen Fällen signalisiert die Mitteilung von lis pendens den Beginn des Zwangsvollstreckungsverfahrens, wenn der Eigentümer es ist Dies ist jedoch nicht das einzige Mal, dass ein lis pendens verwendet wird. Wir werden diskutieren, warum es möglicherweise abgelegt wird und welche Auswirkungen es hat.

In diesem Artikel:

• Warum ein lis pendens einreichen

• Lis pendens und Zwangsvollstreckung

• Auswirkungen von lis pendens

• So entfernen Sie lis pendens

Warum ein lis pendens ablegen

Wenn Sie ein lis pendens falsch ablegen, sind Sie möglicherweise Stellen Sie vor der Einreichung sicher, dass Sie einen geeigneten Grund oder Anspruch auf das Eigentum haben. Einige der häufigsten Gründe für die Einreichung einer Rechtshängigkeit sind:

Eigentumsinteresse

Kurz gesagt, jeder, der eine Eigentumsbeteiligung an einer Immobilie hat, kann eine Rechtshängigkeit einreichen. Dies kann auch Ehepartner di umfassen Vermögenswerte in einer Scheidungsvereinbarung oder Erben, die um den Nachlass des Verstorbenen streiten (möglicherweise durch Anfechtung eines Testaments). Wenn Sie nach dem Nachlassverfahren eine Rechtshängigkeit für eine Immobilie einreichen, können sich Ihre Chancen auf einen Gewinn der Klage verringern, da diese auf den rechtmäßigen Erben übertragen wurde.

Betrügerische Käufer, die der Meinung sind, sie hätten die rechtmäßigen Käufer eines Eigenheims sein sollen, können auch Rechtshängigkeit beantragen, wenn Sie vorhaben, zu klagen. Wenn Sie beispielsweise „ernsthaftes Geld“ für ein Haus ausgeben und der Verkäufer das Geschäft dann ablehnt, wenden Sie sich an einen Immobilienanwalt, bevor Sie die Beschwerde einreichen. Wenn Sie mit weniger als ehrlichen Verkäufern zu tun haben, ist dies möglicherweise nicht wert das Problem.

Eigentumsübertragung

Es kann eine Rechtshängigkeit eingereicht werden, um den Titel einer Immobilie zu ändern. Um mögliche Rechtskosten zu schützen, können sowohl Kreditgeber als auch Hausbesitzer eine Eigentumsversicherung abschließen.

Unbezahlte Gebühren

Wenn Sie mit Ihren Hypothekenzahlungen oder Grundsteuern in Verzug geraten sind, kann Ihr Kreditgeber oder Ihre lokale Regierung eine Rechtshängigkeit gegen Sie einreichen.

Eine Rechtshängigkeit kann sein auch für ein Mechanikerpfandrecht ausgestellt werden, das von Subunternehmern eingereicht wird, die nicht bekommen haben für ihre Arbeit bezahlt. Das Pfandrecht eines Mechanikers wird verwendet, wenn eine Schuld nicht bezahlt wurde und eine Forderung gegen das zu wartende Eigentum geltend gemacht werden kann.

Unsichere Bedingungen

Zusätzlich kann eine Rechtshängigkeit eingereicht werden, weil von unsicheren Bedingungen und Sachschäden. Zum Beispiel kann die Stadt eine Rechtshängigkeit gegen ein Gebäude einreichen, das Sie besitzen, wenn es nicht dem richtigen Code entspricht und als unsicher eingestuft wird.

Lis pendens und Zwangsvollstreckung

Wenn Sie keine Hypothekenzahlungen für Ihr Haus leisten können, kann Ihr Kreditgeber Ihr Haus beschlagnahmen. Dies wird als Zwangsvollstreckung bezeichnet. Abhängig vom Abschottungsverfahren des Staates wird der Kreditgeber entweder eine Inverzugsetzung oder eine Rechtshängigkeit einreichen.

Sobald die Rechtshängigkeit eingereicht wurde, wird sie Teil der öffentlichen Aufzeichnung, da es sich um eine konstruktive Mitteilung handelt. Dies bedeutet auch, dass die Rechtshängigkeit weiterhin gültig ist, wenn Sie keine direkte Benachrichtigung erhalten haben (möglicherweise wurde Ihnen ein Brief gesendet, der in der Post verloren gegangen ist).

Wie lange es dauert, bis Ihr Haus geschlossen ist, sobald Sie eine Benachrichtigung über lis pendens erhalten, hängt vom Staat ab. In Kalifornien kann es mindestens 120 Tage und in Florida 180 Tage dauern, während es in New York bis zu 15 Monate nach Einreichung der Mitteilung dauern kann.

[Immobilieninvestoren oder versierte Hausjäger neigen dazu, notleidende Immobilien mit Hinweis auf Abhängigkeit zu suchen, in der Hoffnung, einen billigen und schnellen Kauf zu tätigen, bevor das Haus den Zwangsvollstreckungsmarkt erreicht.

Auswirkungen von lis pendens

Lis pendens können den Kauf und Verkauf der betreffenden Immobilie nachteilig beeinflussen. Da das Eigentum an der Immobilie letztendlich in Frage steht und geprüft wird, sind alle an der potenziellen Transaktion beteiligten Parteien auf der Hut.

Der Kreditgeber kann die Genehmigung einer Hypothek weitergeben, wenn er den Verdacht hat, dass das Geschäft scheitert oder kompliziert sein, als es sich lohnt. Dasselbe kann bei Hausbesitzer-Versicherungsunternehmen passieren. Da Rechtshängigkeiten oftmals negative Auswirkungen auf eine Immobilie haben, werden sie häufig böswillig eingesetzt, um Käufer davon abzubringen oder einen Verkauf zu verhindern. Wir werden das diskutieren Nächster.

So entfernen Sie lis pendens

Die lis pendens können entfernt werden, sobald die Klage beigelegt ist und das Gericht über ein Ergebnis entschieden hat. Es kann auch von selbst gelöst werden, wenn eine Vereinbarung zwischen dem Titelinhaber und demjenigen, der die Beschwerde eingereicht hat, getroffen wird. Wenn die Klage zu Unrecht eingereicht wurde, werden die Rechtshängigkeiten gelöscht. Wie bereits erwähnt, muss der Antragsteller möglicherweise Strafen zahlen und kann wegen Verleumdung des Eigentums verklagt werden. Wenn die Stadt wegen unsicherer Bedingungen in einem Gebäude, das Sie besitzen, die Rechtshängigkeit beantragt hat, müssen Sie möglicherweise einen Stornierungsantrag beim Büro des Bezirksschreibers stellen.

In anderen Fällen wurde möglicherweise eine Rechtshängigkeit eingereicht, die vor Gericht mit keinerlei rechtlichen Schritten weiter verfolgt wurde. Die Beschwerde kann je nach Bundesland nach einer bestimmten Frist ablaufen. (In Florida läuft die Rechtshängigkeit beispielsweise ein Jahr ab, wenn keine Maßnahmen ergriffen wurden.) Wenn der Staat keinen Ablauf festlegt, benötigen Sie möglicherweise die Unterstützung eines Anwalts, um sie offiziell aus der Akte zu entfernen.