Viele Steuerzahler sind sich der steuerlichen Konsequenzen nicht bewusst, die möglicherweise für den Verkauf von Geschäftsimmobilien gelten können. Es ist nicht so einfach wie der Verkauf eines Vermögenswerts. Sie können sich vorstellen, dass der Verkauf von Geschäftsimmobilien viele verschiedene Schichten aufweist. Jede dieser verschiedenen Schichten kann möglicherweise mit unterschiedlichen Steuersätzen besteuert und in der Steuererklärung eines Steuerpflichtigen unterschiedlich behandelt werden.

Wenn Sie ein Unternehmensvermögen verkaufen, können Sie möglicherweise unterschiedliche Arten von Gewinnen und Verlusten erzielen, selbst innerhalb derselben Transaktion. Die Gewinne und Verluste können sein: kurzfristige Kapitalgewinne, kurzfristige Kapitalverluste, langfristige Kapitalgewinne, langfristige Kapitalverluste, Rückerfassung von Abschreibungen gemäß Abschnitt 1245, Rückerfassung von Abschreibungen gemäß Abschnitt 1250, nicht erfasster Gewinn von 1250 und Gewinn von 28% (in Bezug auf den Verkauf) bestimmter Sammlerstücke). Jede dieser Kategorien von Gewinnen und Verlusten wird unterschiedlich behandelt und mit unterschiedlichen Sätzen besteuert.

Wenn Sie bestimmen, welchen Gewinncharakter Sie beim Verkauf eines Unternehmensvermögens haben, ist es zunächst wichtig zu bestimmen, welche Art von Vermögenswert Sie haben verkaufen und auch in welcher Art von Unternehmen der Vermögenswert gehalten wird. Die drei Kategorien von Vermögenswerten, die am häufigsten verkauft werden, sind (1) Immobilien gemäß Abschnitt 1231, (2) Immobilien gemäß Abschnitt 1245 und (3) Immobilien gemäß Abschnitt 1250. Wenn der verkaufte Vermögenswert in einer C-Corporation gehalten wird, wird der Gewinn zu normalen Steuersätzen besteuert, unabhängig davon, um welche Art von Eigentum es sich handelt. Wenn der verkaufte Vermögenswert in einem anderen Unternehmen als einer C-Corporation gehalten wird, können je nach Art des verkauften Vermögenswerts möglicherweise unterschiedliche Gewinnschichten erzielt werden.

§ 1231 Immobilien sind Vermögenswerte die in Ihrem Gewerbe oder Geschäft verwendet werden und vom Steuerzahler länger als ein Jahr gehalten werden. Ein Gewinn aus dem Verkauf von Geschäftsimmobilien gemäß Abschnitt 1231 wird als langfristiger Kapitalgewinn behandelt und mindestens bis zum 31. Dezember 2012 mit einem Höchstsatz von 15% besteuert. Ein Verlust aus dem Verkauf von Geschäftsimmobilien gemäß Abschnitt 1231 wird als behandelt ordentlicher Verlust und kann das ordentliche Einkommen aus der Steuererklärung des Steuerpflichtigen verringern und unterliegt nicht den Kapitalverlustbeschränkungen (Beschränkung auf 3.000 USD für Einzelpersonen oder Beschränkung des Kapitalgewinns für Unternehmen) Wenn Sie einen Gewinn erzielt haben und in den letzten fünf Jahren ordentliche Verluste aufgrund des Verkaufs von Immobilien gemäß Abschnitt 1231 abgezogen haben, wird der von Ihnen erfasste Gewinn gemäß Abschnitt 1231 als ordentliches Einkommen unter Verwendung des ordentlichen Einkommenssatzes des Steuerpflichtigen und nicht des Vorzugssatzes 15 besteuert % maximale Kapitalgewinnrate.

§ 1245 Eigentum ist (1) alles abschreibungsfähige persönliche Eigentum, ob materiell oder immateriell, und (2) bestimmte abschreibungsfähige Immobilien (normalerweise Immobilien, die bestimmte Leistungen erbringen) Funktionen, z. B. ein Lagertank, jedoch keine Gebäude oder Bauteile von Gebäuden). Wenn Sie Immobilien gemäß Abschnitt 1245 verkaufen, müssen Sie Ihren Gewinn in Höhe Ihrer früheren Abschreibungen auf den verkauften Vermögenswert als ordentliches Einkommen zurückerhalten. Jeder Gewinn bis zur Höhe der zuvor vorgenommenen Abschreibung wird mit den normalen Einkommenssätzen besteuert. Der Gewinnbetrag, der die zuvor vorgenommene Abschreibung übersteigt, wird dann als Gewinn gemäß Abschnitt 1231 behandelt (vorbehaltlich der oben genannten Regeln gemäß Abschnitt 1231). Die Regeln zur Rücknahme nach § 1245 gelten nicht, wenn der Vermögenswert mit Verlust verkauft wird. Wenn ein Vermögenswert gemäß Abschnitt 1245 mit Verlust verkauft wird, wird der Verlust als Verlust gemäß Abschnitt 1231 behandelt und als ordentlicher Verlust abgezogen, der das ordentliche Einkommen verringern kann.

Immobilien gemäß Abschnitt 1250 bestehen aus Immobilien, die es nicht sind § 1245 Eigentum (wie oben definiert), in der Regel Gebäude und deren Bauteile. Wenn Sie eine Immobilie gemäß Abschnitt 1250 verkaufen, müssen Sie sich einer möglichen Rücknahme von Abschreibungen gemäß Abschnitt 1250 sowie eines „nicht zurückeroberten Gewinns gemäß Abschnitt 1250“ bewusst sein. Wenn Sie Immobilien nach Section 1250 verkaufen, die nach 1986 in Betrieb genommen werden, unterliegt keiner der langfristigen Kapitalgewinne, die auf Abschreibungen zurückzuführen sind, der Rücknahme von Abschreibungen nach Section 1250. Wenn Sie nicht in Wohngebieten befindliche Immobilien, die vor 1987 in Betrieb genommen wurden, abschreiben und die in Betrieb genommenen Immobilien nur linear abschreiben, erfolgt keine Rücknahme der Abschreibungen nach § 1250. Wenn jedoch zu irgendeinem Zeitpunkt eine beschleunigte Abschreibungsmethode angewendet wurde, wird der Gewinn aus dem Verkauf als ordentliches Einkommen besteuert, sofern der Betrag der beschleunigten Abschreibung die Abschreibung übersteigt, die zulässig gewesen wäre, wenn Sie die lineare Abschreibungsmethode angewendet hätten. Diese Rücknahme von Abschreibungen nach § 1250 wird mit gewöhnlichen Einkommenssätzen besteuert.

Jeder Gewinn, der über den Betrag hinausgeht, der aufgrund der Rücknahme nach § 1250 als ordentliches Einkommen behandelt wird, aber die geltend gemachte Gesamtabschreibung nicht übersteigt, ist „nicht erfasster Gewinn nach § 1250“ „. Nicht wiedererlangter Gewinn nach § 1250 wird mit einem Höchstsatz von 25% besteuert.

Jeder verbleibende Gewinn, der sowohl die Rücknahme von Abschreibungen nach § 1250 als auch die nicht wiedererlangten Gewinne nach § 1250 übersteigt, wird als Gewinn nach § 1231 (langfristiger Kapitalgewinn) behandelt, der mit einem Höchstsatz von 15% besteuert wird. bis 31. Dezember 2012. Der Verkauf von Immobilien mit Verlust gemäß Abschnitt 1250 führt zu einem Verlust gemäß Abschnitt 1231 und wird als ordentlicher Verlust abgezogen, der das ordentliche Einkommen verringern kann. Die Rücknahmebestimmungen in Abschnitt 1250 gelten nur für Gewinne, nicht für Verluste.

Wie Sie sicher sehen können, ist dies nicht so einfach wie der Verkauf eines Geschäftsvermögens. Jeder Verkauf von Geschäftsvermögen kann viele mögliche Steuern haben Die steuerliche Behandlung des Verkaufs von Unternehmensvermögen kann sehr komplex sein. Wenn Sie sich über die möglichen steuerlichen Konsequenzen nicht sicher sind, wenden Sie sich an Ihren Steuerberater von Dermody, Burke und Brown, um zu erläutern, wie der Verkauf behandelt werden soll .