Suche nach den besten Immobilienverwaltungsunternehmen – 5 Geheimnisse

Ich werde Ihnen meine 5 Geheimnisse für die Suche nach den besten Immobilienverwaltungsunternehmen geben. P. >

Vielleicht denken Sie, Sie können die Immobilie selbst verwalten?

Vielleicht.

Wenn Sie jedoch meine Tipps verwenden, um die besten Immobilienverwaltungsunternehmen zu finden, sparen Sie mehr Geld als die Gebühr, die Sie ihnen zahlen.

Die fünf Geheimnisse bei der Suche nach der besten Immobilienverwaltungsgesellschaft sind:

1. Lesen Sie das Kleingedruckte in den Verträgen

2. Überprüfen Sie die Gebührenstruktur

3. Bestätigen Sie, dass Sie ihnen vertrauen können

4. Treffen Sie sie von Angesicht zu Angesicht

5. Geben Sie ihnen ständiges Feedback

Die perfekten Immobilienverwaltungsunternehmen verdienen ihre Verwaltungsgebühr und mehr. Sie machen Dinge besser als Sie es könnten, wenn Sie es selbst tun würden.

Sie haben mehr Erfahrung:

• Mieter finden
• Umgang mit toten Mietern
• Verspätete Miete einholen
• Räumungen durchführen
• Faire Preise finden und Rabatte von Auftragnehmern erhalten
• Wissen, welche Reparaturen notwendig (und unnötig) sind für Vermietungen
• Wissen, welche Standorte für Vermietungen am besten geeignet sind
• Preise für Vermietungen
• Und vieles mehr…

An bekräftigen Sie, dass diese Immobilienverwaltungsunternehmen allein aufgrund ihrer Kontakte, ihres Fachwissens und ihres Verständnisses für den Vermietungsmarkt weit mehr wert sind als ihre Gebühren.

Auch dies gilt nur, wenn Sie die richtige Immobilienverwaltung finden. Es gibt auch viele schlechte, die mehr Geld kosten und genauso viel Arbeit kosten wie das Selbermachen.

Hier kommen die folgenden Tipps ins Spiel!

Es gibt viele Bücher und Blog-Posts über die Verwaltung von Mietobjekten selbst.

Was für Kopfschmerzen!

Sie bezahlen eine Immobilienverwaltungsfirma für Spezialisierung und Fachwissen, das Sie nicht duplizieren können, indem Sie Bücher und Blogs selbst lesen.

Das klingt verkäuflich, ist aber wahr. Es funktioniert hervorragend für mich und kann für Sie oder jeden, den Sie kennen, der es braucht, funktionieren.

Ich besitze zwanzig Einfamilienhäuser und sie werden alle von derselben Vermietungsfirma verwaltet.

Ich habe in den letzten Jahren ein System entwickelt und ein Team aufgebaut, das wirklich für mich funktioniert (im wahrsten Sinne des Wortes und im übertragenen Sinne).

Der wichtigste Teil dieses Systems ist das Management-Team für Mietobjekte.

Hier sind meine Geheimnisse, um das perfekte zu finden.

1. Lesen Sie das Kleingedruckte in den Verträgen

Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragen, müssen Sie einen Vertrag unterschreiben. Sie möchten diesen Vertrag sorgfältig lesen. Ich möchte, dass Sie auf etwas Bestimmtes achten.

Stellen Sie sicher, dass es nicht schwierig ist, sie zu feuern.

Was meine ich damit?

Der Vertrag enthält etwas, das bestimmt, unter welchen Bedingungen Sie den Mietobjektverwaltungsvertrag mit ihnen kündigen können.

Wenn Sie den Vertrag kündigen, müssen Sie möglicherweise noch einige Monate für die Verwaltung bezahlen Gebühren. Es kann sogar heißen, dass Sie den Rest des Jahres bezahlen müssen.

Verstehen Sie diese Sprache. Wenn Sie das Gefühl haben, dass sie eine schlechte Leistung erbringen und sie nicht mehr verwenden möchten, stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, wie viel es kostet, wegzugehen. Sie müssen auch verstehen, welche Maßnahmen Sie ergreifen müssen, um den Vertrag legal zu kündigen. Möglicherweise müssen Sie etwas schriftlich oder per Einschreiben tun.

Ich habe verhandelt, dass dieser Teil des Vertrags aus meinem Vertrag genommen wird. Wenn ich mit dem Service der Verwaltungsgesellschaft unzufrieden war, konnte ich kündigen, ohne zusätzliche monatliche Verwaltungsgebühren zu zahlen.

Mal sehen, was als nächstes geschah…

Einige Monate später, Monica Die Hausverwaltung teilte mir mit, dass das Metallgeländer an der Betontreppe zur Haustür lose sei und ersetzt werden müsse. Sie sagte, sie würde drei Angebote für den Job erhalten.

• Angebot Nr. 1: $ 3000
• Angebot Nr. 2: $ 2500
• Angebot Nr. 3: $ 2000

Es schien ein wenig steil für Treppen zu sein (kein Wortspiel beabsichtigt).

(Nein, nicht die fragliche Treppe)

Ich bat einen Handwerker in der Nachbarschaft, sich die Treppe anzusehen und mich wissen zu lassen, was er verlangen würde, um sie zu reparieren.

Er schickte mir am nächsten Tag eine E-Mail und sagte mir, er habe es repariert. Ich schulde ihm 50 Dollar.

Ich habe Monica per E-Mail mitgeteilt, dass ich den Verwaltungsvertrag kündige.

Es schien, als wäre eine Verwaltungsgesellschaft genauso viel Arbeit wie keine. Dies war nicht das erste Mal, dass ich die Entscheidungen, die sie getroffen hatte, in Frage stellte.

Ich musste alles, was sie tat, nachverfolgen und hinterfragen!

Stellen Sie sicher, dass Sie die Möglichkeit haben, sie loszuwerden die Hausverwaltungsgesellschaft, falls erforderlich, und stellen Sie sicher, dass Sie nicht zu viel kosten.

2. Überprüfen Sie die Gebührenstruktur.

Sehen Sie sich zunächst den Immobilienverwaltungsvertrag an und verstehen Sie die Gebührenstruktur.

Die grundlegendste zu verstehende Gebühr ist, wie sie die Verwaltung verwalten.Am häufigsten ist es ein Prozentsatz der Miete. 10% der Miete sind weit verbreitet, aber ich habe gesehen, dass viele Orte weniger verlangen. 8% sind keine Seltenheit.

Es ist jedoch genau wie bei jeder anderen Gebührenstruktur im Leben. Wenn ein Unternehmen 8% statt 10% berechnet, stellen Sie möglicherweise fest, dass diese in einem anderen Teil der Gebührenstruktur teurer sind als ein Wettbewerber. Sie finden einen anderen Ort, um das auszugleichen.

Ein gutes Beispiel dafür zeigt meine derzeitige Vermietungsfirma. Sie berechnen 10%, was einige für hoch halten, aber sie erheben keine Gebühr für die Suche nach Mietern und die Unterzeichnung eines Mietvertrags. Sie erheben auch keine Gebühr für den Rücktritt von einem Mietvertrag nach dessen Ablauf. Viele andere Immobilienverwaltungsunternehmen tun dies.

Viele Unternehmen berechnen eine Monatsmiete oder eine halbe Monatsmiete für die Unterzeichnung eines Mietvertrags. Dies kann bei der Berechnung Ihrer Ausgaben sehr wichtig sein.

Meine Fluktuationsraten in Montgomery, Alabama, sind ziemlich hoch. Der durchschnittliche Umsatz liegt zwischen 1 ½ bis 2 Jahren. Es würde mich ein Vermögen kosten, jedes Mal eine Monatsmiete zu zahlen, daher ist es Gold wert, wenn dies in meiner 10% -Gebühr enthalten ist.

Wenn Sie sich in einem Gebiet befinden, in dem der Umsatz niedriger ist, möglicherweise eine Gebühr von Eine Monatsmiete wäre für Sie nicht schlecht. Einige Leute mieten dasselbe Haus für fünf oder zehn Jahre.

Verstehen Sie, wie Ihre Verwaltungsgesellschaft Ihnen die Verwendung externer Auftragnehmer in Rechnung stellt. Sie können Ihnen die Kosten des Auftragnehmers zuzüglich eines prozentualen Aufschlags in Rechnung stellen. Sie können auch eigene Auftragnehmer haben, mit denen sie ein eigenes Gebührensystem haben. Stellen Sie sicher, dass Sie es verstehen, und vergleichen Sie es mit anderen Immobilienverwaltungsunternehmen in der Region.

Der Räumungsprozess ist von Staat zu Staat unterschiedlich, sodass die Dauer und die Kosten sehr unterschiedlich sein können. Die Gerichtskosten und die Gebühren, die gezahlt werden müssen, variieren ebenfalls in gleicher Weise.

Bitten Sie sie, Ihnen den Räumungsprozess klar zu erklären. Sie müssen verstehen, wie lange es normalerweise und im schlimmsten Fall dauert. Sie müssen auch verstehen, wie viel es Sie in beiden Fällen kostet, jemanden aus dem Haus zu holen. Fragen Sie, wie oft es passiert und wie sie vorgehen, um dies zu vermeiden.

3. Bestätigen Sie, dass Sie ihnen vertrauen können

Der erste Ort, an dem Sie nachsehen müssen, ist die Überprüfung mit Online-Quellen.

Überprüfen Sie das bessere Geschäftsbüro. Sie können sehen, ob sie registriert sind und ob Beschwerden gegen sie vorliegen und wie diese Beschwerden gelöst wurden.

Als nächstes googeln Sie viel (ich bin nicht sicher, ob Googeln ein Wort ist noch). Suchen Sie nach Bewertungen und / oder Beschwerden. Hüten Sie sich vor einem Unternehmen, das anscheinend keinerlei Online-Präsenz hat. Das ist ein Warnzeichen. Sie sind zu neu oder verstecken etwas.

Sie müssen das bessere Geschäftsbüro überprüfen, den Firmennamen googeln und jede andere Online-Ressource verwenden, die Sie sich vorstellen können, um zu sehen, was die Leute über sie sagen.

Fragen Sie als Nächstes nach Referenzen. Sagen Sie ihnen, dass Sie die Erlaubnis wünschen, mit anderen Investoren zu sprechen, die ihre Managementdienste nutzen. Idealerweise können Sie mit mindestens drei Personen sprechen. Sprechen Sie auch mit einigen ihrer Mieter. Sehen Sie, wie sie von der Verwaltungsgesellschaft behandelt werden.

Dies sind Referenzen, die die Immobilienverwaltungsgesellschaft Ihnen zur Verfügung stellt, und diese sind nur begrenzt nützlich. Es gibt eine Tendenz. Sie wissen, dass Sie anrufen und warum, und sie fühlen sich verpflichtet, nette Dinge zu sagen. Sie können sogar „Freunde“ der Verwaltungsgesellschaft oder Investoren oder Mieter sein, die viel besser behandelt werden als andere Kunden.

Warum ist das wichtig?

Weil Sie eine Probe von was wollen Der durchschnittliche Investor oder Mieter wird wie behandelt.

Idealerweise finden Sie einen Weg, um Ihre eigenen Referenzen zu entwickeln. Sie fragen dazu nach der Referenz, die Sie erhalten haben, wenn er jemanden kennt, mit dem Sie sprechen können Dies kann jemand sein, der eine ehrlichere oder unvoreingenommenere Meinung abgibt.

Die Referenzen, die Sie selbst entwickeln, sind effektiver als die, die Sie vom Unternehmen erhalten.

Wenn das Unternehmen Wenn Sie nur ungern Referenzen angeben, wird dies als Hinweis bezeichnet. Vielleicht möchten Sie es sich noch einmal überlegen. Wenn die Verwaltungsgesellschaft nicht mit Investoren zusammenarbeitet, kann dies ebenfalls von Belang sein. Sie werden der Erste sein Das heißt, es ist ein No-Go, aber es bedeutet, dass sie nicht viel Erfahrung haben und Sie nicht den Vorteil haben, mit anderen Investoren zu sprechen, die dafür bürgen können, dass sie bereits mit t zufrieden sind Erbenservice.

Jetzt ist es an der Zeit, sich aus Sicht des Mieters an die Verwaltungsgesellschaft zu wenden. An diesem Punkt gehe ich zu ihrer Webseite und Facebook-Seite und zu jeder anderen Online-Präsenz, die sie haben, und schaue mich um. Ich sehe, wie einfach die Navigation ist. Ich sehe, wie gut sie die Immobilien beschreiben und die Häuser fotografieren. Ich sehe professionell, dass sie erscheinen. Schauen Sie sich das Ende der Seite an. Ist das Jahr am Ende der Seite aktuell?

Ich rufe die Telefonnummer an, die sich als Mieter ausgibt, und versuche, einen Termin zu vereinbaren, um eine Immobilie zu besichtigen.Dann stelle ich eine Reihe von Fragen zur Immobilie und sehe, welche Fragen sie mir zu meinem Einkommen und meiner Situation stellen. Als nächstes kann ich schwierig handeln und sehen, wie sie damit umgehen. Vielleicht erkläre ich, dass ich einen schlechten Kredit habe oder in der Vergangenheit vertrieben wurde. Vielleicht besitze ich zwei Bulldoggen und bin in einer Rockband. Ich möchte nur gerne hören, wie professionell sie mit solchen interessanten Situationen umgehen.

Bei einigen Telefonanrufen sage ich ihnen höflich, dass ich nicht interessiert bin und auflege. Ich gehe nicht so weit, sie im Haus einzurichten, zu vereinbaren und zu treffen. Das könnte diese Undercover-Sache zu weit führen.

Ich mache mir Sorgen darüber, wie einfach und schnell es ist, eine tatsächliche menschliche Person ans Telefon zu bringen. Wie schnell rufen sie mich zurück, wenn ich Voicemail erhalte (wenn überhaupt)? Wenn ich eine E-Mail sende, wie schnell antworten sie (wenn überhaupt)?

Wie höflich sind sie? Wie professionell sind sie mit meinen Anfragen? Dies ermittle ich aus diesen Telefonanrufen.

Ein großes Problem wäre, niemals Antworten per E-Mail zu erhalten und nicht per Telefon zu einer Person durchzukommen. Eine andere wäre unhöfliche oder unprofessionelle Antworten auf Fragen. Ich wäre auch besorgt, wenn es ihnen gut ginge, an Leute mit wirklich schlechten Krediten oder ohne Einkommen zu vermieten.

Sobald ich diesen Test bestanden habe, spreche ich mit den Eigentümern der Hausverwaltungsgesellschaft.

4. Treffen Sie sie von Angesicht zu Angesicht

Sie möchten dies persönlich tun. Die persönliche Beurteilung ihrer Vertrauenswürdigkeit ist etwas, auf das Sie keinen Preis setzen können. Wenn Sie dies aus der Ferne tun, ist Skype oder Video Ihr letzter Ausweg, aber ich würde behaupten, Sie würden fliegen oder hinausfahren und dies persönlich geschehen lassen. Tun Sie es nicht telefonisch, Sie möchten sich gegenseitig in die Augen sehen und sie auf persönlicher Ebene kennenlernen können.

Es ist Zeit, zwanzig Fragen zu spielen. Ich beschränke Sie nicht auf zwanzig, das ist nur der Name des Spiels, das Sie manchmal auf langen Straßenfahrten im Auto spielen. Bereiten Sie eine lange Liste von Fragen vor, die Sie stellen möchten, wie sie mit jeder denkbaren Situation umgehen, die Sie sich vorstellen können. Alles, worüber Sie sich als Vermieter Sorgen machen, werden Sie fragen, wie sie damit für Sie umgehen werden. Haustiere, schlechte Kredite, verspätete Gebühren, jemand, der das Haus verwüstet, jemand, der nicht auszieht, Klagen, Atomkrieg, was passiert, wenn diese Firma bankrott geht, alles, was Sie sich vorstellen können.

Hier ist ein Liste der Fragen, die ich mir ausgedacht habe, um Sie anzufangen.

• Wie alt ist Ihr Unternehmen?
• Wie sind Sie zur Verwaltung von Immobilien gekommen?
• Wie viel Erfahrung hat jeder von Ihnen im Immobiliengeschäft? Immobilienverwaltung? Geben Sie mir Details.
• Wie viele Mietobjekte besitzen Sie selbst?
• Wie viele Mietobjekte verwalten Sie für Investoren?
• Wie viele verschiedene Immobilieninvestoren Verwalten Sie das?
• Lassen Sie mich mit einigen dieser Investoren über ihre Erfahrungen bei der Zusammenarbeit mit Ihnen sprechen?
• Wie funktionieren Räumungen in diesem Bundesstaat und in dieser Stadt? Wie lange dauert es normalerweise und im schlimmsten Fall? Wie gehen Sie mit Räumungen um und wie werde ich normalerweise und im schlimmsten Fall dafür belastet?
• Wie hoch sind Ihre Leerstandsquoten?
• Haben Sie eigene Auftragnehmer, die ausschließlich für Sie arbeiten? Wie viele und wie berechnen Sie mir die Verwendung?
• Was sind Ihre Kriterien und Einkommensanforderungen für die Überprüfung von Mietern?
• Was ist Ihre Haustierrichtlinie?
• Kann ich einen Muster-Mietbericht sehen, den Sie jeden Monat an Investoren senden?
• Lassen Sie mich mit einigen Ihrer Mieter über ihre Erfahrungen bei der Zusammenarbeit mit Ihnen sprechen?
• Haben Sie einen Plan für meine Immobilien, wenn Sie sich entscheiden, die Verwaltung von Mietobjekten einzustellen?

Sie möchten und erwarten ehrliche Antworten auf all diese Fragen. Wenn es Ausweichmanöver oder Widerwillen gibt, zu antworten, ist dies kein gutes Zeichen. Meiner Meinung nach möchten Sie keine Immobilienverwaltungsgesellschaft, die brandneu ist und keine Erfahrung hat. Sie möchten auch keine Verwaltungsgesellschaft, die so groß ist, dass sie nicht bereit ist, sich mit Ihnen zu treffen und diese Fragen zu beantworten. Wenn Sie nur eine andere Nummer für sie sind, werden Sie wahrscheinlich einen schlechten Service erhalten.

Sie sollten bereit sein, sich mit Ihnen zu treffen und Fragen wie diese zu beantworten, um Ihr Unternehmen als Investor zu gewinnen.

Zu diesem Zeitpunkt verfügen Sie hoffentlich über genügend Informationen zur Immobilienverwaltung, um zu erkennen, dass Sie diese einstellen können. Also mach es. Ein weiterer wichtiger Schritt ist nur möglich, wenn sie eingestellt und aktiv für Sie verwaltet werden. Es stellt sicher, dass sie qualitativ hochwertigen Service bieten.

5. Geben Sie ihnen ständiges Feedback

Sie haben alle Ihre Hausaufgaben gemacht und das eingestellt, was Sie für ein Qualitätsunternehmen halten. Die Arbeit endet hier nicht. Sie werden feststellen, dass sie Dinge tun, die Sie nicht mögen. Dies können Geschäftspraktiken, schlechte Entscheidungen, Buchhaltungsprobleme, langsame Bearbeitung von offenen Stellen oder eine beliebige Anzahl von Problemen sein.

Wichtig ist, dass Sie klar kommunizieren, womit Sie unzufrieden sind, und sie dazu bringen, dies zu beheben Verhalten.Denken Sie daran, dass Sie ihnen eine Gebühr zahlen, um einen Service zu erhalten, und Sie erwarten bestimmte Dinge für diese Gebühr. Diese Art von Kurskorrekturen sollten erwartet werden. Im Wesentlichen bilden Sie sie zu perfekten Immobilienverwaltern aus.

Bei der Zusammenarbeit mit unserer Immobilienverwaltungsgesellschaft stellen wir manchmal fest, dass aus dem Jahresabschluss nicht jeden Monat hervorgeht, wie viel Geld ausgegeben wurde. Wir sprechen sofort mit den Eigentümern und klären, warum es Verwirrung darüber gibt, wohin das Geld im letzten Monat geflossen ist. Dies führt immer zu einem verbesserten Finanzbericht im folgenden Monat. Dies erleichtert die Einreichung von Steuern und das Verständnis unserer Gewinne und Verluste erheblich.

Ein weiteres gutes Beispiel ist der Umgang mit offenen Stellen. Wenn Sie feststellen, dass die Verwaltungsgesellschaft länger als nötig braucht, um eine Stelle zu besetzen, rufen Sie sie an und fragen Sie sie danach. Überprüfen Sie, wie sie es beworben haben. Fragen Sie sie nach dem Preis und ob Sie vielleicht einen Umzug oder einen Anreiz anbieten sollten, um ihn zu vermieten.

Lesen Sie, wie viel Geld ich mit meinem Mietobjekt verdienen werde?

Dies sollte langfristig zu einem verbesserten Umgang mit offenen Stellen führen. Wenn dies nicht der Fall ist, müssen Sie ernstere Gespräche mit ihnen führen. Offene Stellen können ein sehr ernstes Problem für Sie sein, insbesondere wenn Sie eine Hypothek bezahlen müssen.

Erinnern Sie sich an mein Beispiel von Anfang an, als ich eine Immobilienverwaltungsfirma entlassen habe, weil sie mir mehrere tausend Dollar zur Behebung des Problems angegeben hat? Treppen, und als ich einen Handwerker rüber schickte, reparierte er es für 50 Dollar? Ich würde von Zeit zu Zeit empfehlen, etwas Ähnliches zu tun, um alle ehrlich zu halten.

Wenn ein großes Gebot vorliegt, sollten Sie ein paar Angebote von der Verwaltungsgesellschaft einholen. Sie würden dann der Verwaltungsgesellschaft offen mitteilen, dass Sie auch einen Auftragnehmer senden, den ein Freund empfohlen hat, um ebenfalls ein Angebot zu erhalten. Sie müssen dies nur von Zeit zu Zeit tun, um sicherzustellen, dass die Gebote fair sind. Es heißt „vertrauen, aber verifizieren“.

Vertrauen, aber verifizieren bedeutet im Wesentlichen, dass ich Ihnen noch nicht vertraue, also möchte ich verifizieren. Daran ist nichts auszusetzen. Leute, die ehrlich aussehen und scheinen, tun zwielichtig Ich vergesse nicht zu vertrauen, aber überprüfe es. Ich denke, wenn du auf diese Weise von deiner Verwaltungsgesellschaft verbrannt wirst, ist das ein schlechtes Zeichen. Ein Cheat ist ein Cheat. Du musst sie feuern.

Fazit

Einige Leute werden sich entscheiden, Immobilien selbst zu verwalten. Wie ich bereits erwähnt habe, verfügt eine herausragende Immobilienverwaltungsgesellschaft über so viel Erfahrung und Kontakte, dass sie die von Ihnen gezahlten Gebühren mehr als wettmacht Sie verdienen auf lange Sicht Geld, indem Sie dieses Wissen und diese Erfahrung nutzen.

Wenn Sie meinen Tipps folgen, werden Sie die schlechten Äpfel aussortieren und großartige Verwaltungsgesellschaften finden, die Partner in Ihrem Immobiliengeschäft werden Sie werden Geld für sie verdienen und sie werden ein signifikantes passives Einkommen für Sie generieren.

Es ist eine echte Win-Win-Partnerschaft.