Der 1031-Umtausch mit latenten Steuern ist eine Methode zur vorübergehenden Vermeidung von Kapitalertragssteuern beim Verkauf einer Investition oder Geschäftseigentum. Diese Steuern können bis zu 15 bis 30 Prozent betragen, wenn staatliche und bundesstaatliche Steuern kombiniert werden.
Diese Immobilienbörse hat ihren Namen von Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code . Es ermöglicht einem Investor, eine Anlage- oder Geschäftsimmobilie durch eine ähnliche Immobilie zu ersetzen und die Kapitalgewinne aus dem Verkauf aufzuschieben, wenn die Regeln des Internal Revenue Service genau befolgt werden. Theoretisch könnte ein Investor weiterhin Kapitalgewinne aufschieben Anlageimmobilien bis zu ihrem Tod, wodurch möglicherweise die Zahlung von Steuern auf sie insgesamt vermieden wird.
Dies ist eine kluge Steuer- und Anlagestrategie sowie ein Nachlassplanungstool wurde als eines der mächtigsten Instrumente zur Vermögensbildung angesehen, die den Steuerzahlern noch zur Verfügung stehen. Es war ein wesentlicher Bestandteil der Erfolgsstrategie unzähliger Finanzassistenten und Immobiliengurus.
Gesetzesänderungen von 1984
Nachdem eine Reihe liberaler Gerichtsentscheidungen Immobilieninvestoren einen weiten Spielraum bei den Arten von Immobilien eingeräumt hatte, die ausgetauscht werden konnten, und in den Zeitrahmen, in denen sie den Austausch abschließen konnten, verabschiedete der Kongress Änderungen an § 1031 des Steuerreformgesetzes von 19 84. Diese Gesetzgebung definierte „gleichartige“ Immobilien weiter und legte einen Zeitplan für den Abschluss des Austauschs fest.
Qualifizierende Immobilien
Nur gehaltene Immobilien Für geschäftliche Zwecke oder als Investition qualifiziert sich für eine 1031-Börse. Ein persönlicher Wohnsitz ist nicht qualifiziert, und eine Fix-and-Flip-Immobilie ist im Allgemeinen auch nicht qualifiziert, da sie in die verbotene Kategorie einer Immobilie passt, die ausschließlich zum Wiederverkauf gekauft wurde. Ferien- oder Zweitwohnungen, die normalerweise nicht als Mietobjekte gehalten werden Nicht für die Behandlung mit 1031 qualifiziert, es gibt jedoch einen Verwendungstest gemäß Abschnitt 280A des Steuerkennzeichens, der für diese Eigenschaften gelten kann.
Sie sollten in Betracht ziehen, einen Steuerexperten zu konsultieren, um festzustellen, ob Ihr Zweit- oder Ferienhaus gemäß Abschnitt 280A qualifiziert ist. Dies kann der Fall sein, wenn es als Hauptgeschäftssitz verwendet oder ganz oder teilweise vermietet wird.
Grundstücke, die zum Weiterverkauf entwickelt werden, sind nicht steuerlich latent zu behandeln. Aktien, Anleihen, Schuldverschreibungen und wirtschaftliche Interessen an einer Partnerschaft werden nicht als eine Form von „gleichartigem“ Eigentum für Umtauschzwecke angesehen.
Um als 1031-Umtausch zu gelten Heute muss die Transaktion in Form eines „Austauschs“ erfolgen und nicht nur in Form eines Verkaufs einer Immobilie mit dem anschließenden Kauf einer anderen. Erstens müssen sowohl die verkaufte Immobilie als auch die neue Ersatzimmobilie zu Investitionszwecken oder zur produktiven Nutzung in einem Gewerbe oder Geschäft gehalten werden. Es muss sich um „gleichartige“ Immobilien handeln.
Die folgenden Immobilien-Swaps sind Beispiele für solche, die den Anforderungen für einen qualifizierten Austausch von „gleichartigen“ Immobilien entsprechen :
- Ein Büro im Austausch für ein Einkaufszentrum
- Ein Einkaufszentrum im Austausch für Rohland
- Rohland im Austausch für ein Industriegebäude
- Ein Wohnhaus im Austausch für ein Industriegebäude
- Eine Ranch oder ein Bauernhof im Austausch für ein Bürogebäude
Kauffristen
Vor 1984 wurden praktisch alle Umtauschvorgänge gleichzeitig mit der Schließung und Übertragung der verkauften Immobilie (aufgegebene Immobilie) und dem Kauf der neuen Immobilie ( Ersatzimmobilie). Zusätzlich zu den Problemen bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie gab es Schwierigkeiten bei der gleichzeitigen Übertragung von Titeln und Geldern. Nicht so heute.
Der verzögerte 1031-Austausch vermeidet diese Probleme vor 1984, aber jetzt werden strengere Fristen festgelegt. Ein Investor, der eine Börsenliste ausfüllen und seine Immobilie auf die übliche Weise vermarkten möchte. Wenn ein Käufer vortritt und der Kaufvertrag ausgeführt wird, schließt der Verkäufer einen Umtauschvertrag mit einem qualifizierten Vermittler ab, der seinerseits der Ersatzverkäufer wird. Der Umtauschvertrag sieht in der Regel eine Abtretung des Vertrages des Verkäufers an den Vermittler vor. Das Closing findet statt, und da der Verkäufer das Geld nicht anfassen kann, erhält der Vermittler den dem Verkäufer zustehenden Erlös.
Identifizieren von Eigenschaften
Zu diesem Zeitpunkt beginnt die erste zeitliche Beschränkung, die 45-Tage-Regel zur Identifizierung. Der Investor muss eine potenzielle Ersatzimmobilie innerhalb von 45 Tagen nach Schließung und Übertragung der ursprünglichen Immobilie entweder schließen oder schriftlich identifizieren. Der Zeitraum ist nicht verhandelbar und umfasst Wochenenden und Feiertage. Der IRS wird keine Ausnahmen machen.Wenn der Investor das Zeitlimit überschreitet, kann der gesamte Umtausch disqualifiziert werden, und es werden mit Sicherheit Steuern folgen.
Der Investor kann entweder drei Immobilien ohne Rücksicht darauf identifizieren ihr beizulegender Zeitwert oder eine größere Anzahl von Immobilien, sofern ihr gesamter beizulegender Zeitwert am Ende des Identifizierungszeitraums 200 Prozent des gesamten beizulegenden Zeitwerts der abgetretenen Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung nicht überschreitet.
Wenn die Drei-Immobilien-Regel und die 200-Prozent-Regel überschritten werden, schlägt der Umtausch nicht fehl, wenn der Steuerzahler identifizierte Ersatzimmobilien kauft, deren Marktwert 95 Prozent oder mehr des Gesamtbetrags beträgt Fairer Marktwert aller identifizierten Ersatzimmobilien.
Vermeiden von „Boot“
Realistisch gesehen befolgen die meisten Anleger die Drei-Immobilien-Regel, damit sie diese abschließen können Due Diligence und wählen Sie die Eigenschaft, die für sie am besten funktioniert und die geschlossen wird. Im Allgemeinen besteht das Ziel darin, zu handeln, um die Übertragung von „Boot“ zu vermeiden und die Börse steuerfrei zu halten.
„Boot“ ist Geld von – oder der faire Marktwert of – jedes nicht gleichartige Eigentum, das der Steuerzahler über den Umtausch erhält. Boot kann Bargeld, eine Reduzierung der Schulden oder die Verwendung von Verkaufserlösen für Abschlusskosten sein, die nicht als gültiger Abschluss angesehen werden Kosten. Die Regeln für das Booten in einer Börse sind komplex, und ohne fachmännischen Rat kann ein Anleger versehentlich Boot erhalten und Steuern zahlen.
Kauf der Ersatzimmobilie
Sobald eine Ersatzimmobilie ausgewählt wurde, hat der Steuerpflichtige ab dem Datum der Übertragung der abgetretenen Immobilie an den Käufer 180 Tage Zeit, um die neue Ersatzimmobilie zu schließen. Wenn jedoch das Fälligkeitsdatum für die Steuererklärung des Anlegers mit etwaigen Verlängerungen für das Steuerjahr, in dem die abgetretene Immobilie verkauft wurde, vor dem 180-Tage-Zeitraum liegt, muss der Umtausch bis zu diesem früheren Datum abgeschlossen sein.
Da es keine Erweiterungen oder Ausnahmen zu dieser Regel gibt, ist es ratsam, den Abschluss der Ersatzimmobilie vor Ablauf der Frist zu planen .
Da das Gesetz vorschreibt, dass der Investor den Erlös aus der ersten Transaktion nicht berührt, erwirbt der qualifizierte Vermittler das Ersatzobjekt beim Abschluss und bei den Übertragungen vom Verkäufer nach Abschluss der Transaktion an den Investor.
Von C. Grant Conness, Präsident, 1031 Alternatives Group
At Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
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