First Citizens Bank:
FL, GA, MD, NC, SC, TN, VA, WI, WV
Kontakt: Valerie Leonard (NMLS 415176) unter 864-630-0921 oder
First Federal Lakewood:
OH, MI, KY, WV, IN, FL
Kontakt: Eric Veronica ( NMLS # 83197) unter 419-318-8985 oder
Erste Nationalbank von Omaha:
NE, TX, IL, CO, KS, IA, SD
Kontakt: Michael Bruegel (NMLS # 496393) bei 469-633-8429 oder
First National Bank of Pennsylvania:
Kontaktieren Sie Ken Roos (NMLS # 436834) unter 412-951-6793 oder
Alternativen zu Hypothekendarlehen für Ärzte
Wenn Sie nicht glauben, dass ein traditionelles Hypothekendarlehen für Ärzte richtig ist Für Sie fragen Sie sich vielleicht, welche anderen Optionen ein Arzt hat? Es stellt sich heraus, dass Sie viel davon haben, und Sie können die meisten dieser Optionen normalerweise von denselben Kreditgebern erhalten, die Hypothekendarlehen für Ärzte vergeben.
Konventionelle 20% weniger Hypothek
Oft die beste Wahl für eine Hypothek wie ich t bietet im Allgemeinen die meisten Optionen (30 Jahre fest, 15 Jahre fest, ARMs usw.), die niedrigsten Gebühren und die niedrigsten Sätze. Im Vergleich zur Hypothek eines Arztes zu Hause sind die Zinssätze für eine herkömmliche Hypothek mit 20% Daunen recht günstig. Es erfordert jedoch einen Verdienstnachweis und eine beträchtliche Geldsumme, um abgelegt zu werden. Dieses Geld steht natürlich nicht mehr zur Verfügung, um Studentenkredite zu investieren oder zurückzuzahlen.
80/20 und 80/10/10 Kredite
Diese verschwanden nach dem Global Financial 2008 von der Bildfläche Krise, aber haben seitdem mehr von einem Wiederaufleben gemacht. Die Theorie ist, dass Sie ein 80% -Darlehen zu einem etwas höheren Zinssatz als bei einem 20% -Down-Darlehen und dann ein 20% -Darlehen zu einem viel höheren Zinssatz erhalten würden. Sie würden vermeiden, dass PMI (der manchmal nicht steuerlich absetzbar ist (aber von 2007 bis 2018 für Personen mit einem Einkommen von weniger als 110.000 USD war) ihn stattdessen durch mehr Zinsen ersetzt. 80/10/10 und 80/15/5 Es gab Variationen des Themas, für die eine Anzahlung erforderlich war.
Konventionelle Hypothek mit weniger als 20% weniger
Diese Darlehen haben höhere Zinssätze und Gebühren als eine Hypothek mit 20% weniger Sie kaufen PMI. Es ist selten, dass Sie einen finden, der 0% niedriger ist (tatsächlich ist das Beste, was Sie seit 2014 finden können, 3% weniger für ein erstmaliges Homebuyer-Programm über Fannie Mae oder Freddie Mac), aber 5% und 10% weniger sind üblich. Dies ist möglicherweise die kostengünstigste Hypothekenoption auf dem Markt (wenn Sie weniger als 5% weniger finden).
FHA-Darlehen
Dieses Darlehen ist höher Zinssätze und Gebühren als ein 20% iges Down-Darlehen (insbesondere eine im Voraus finanzierte Hypothekenversicherungsprämie von 1,75%, die zusätzlich zum Hauptdarlehensbetrag finanziert wird.) „Finanzierungsgebühr“), eine 3,5% ige Anzahlung und seit 2012 eine monatliche Anzahlung Hypothek Versicherungsprämie (0,8-0,85% des Kreditsaldos pro Jahr) für die Laufzeit des Kredits. Die FHA verlangt vom Kreditgeber, dass er den Kreditauskunftsbetrag der Studentendarlehenszahlung oder, falls nicht aufgeführt, 1% des ausstehenden Betrags verwendet, es sei denn, der Kreditnehmer kann nachweisen, dass das Darlehen aufgeschoben ist. Dies macht es für verschuldete Einwohner schwierig, sich für dieses Darlehen zu qualifizieren. Die Zinssätze sind jedoch im Allgemeinen geringfügig niedriger als bei einem Arztdarlehen, jedoch möglicherweise nicht, wenn Sie die PMI-Kosten hinzufügen.
VA-Darlehen
Für dieses Darlehen müssen Sie sich für VA qualifizieren Vorteile, die viele disqualifizieren. Es ist eine Verbesserung des FHA-Darlehens, da weder eine Anzahlung noch eine Hypothekenversicherung erforderlich ist. Die Zinssätze ähneln den FHA-Zinssätzen, die Finanzierungsgebühr ist jedoch höher – 2,15% für Erstkreditnehmer und 3,3% für die spätere Verwendung. Auf diese Gebühr kann verzichtet werden, wenn Sie eine militärische Invaliditätsbewertung haben.
Wie vergleichen sich die Zinssätze und Gebühren für Hypothekendarlehen für Ärzte?
Hypothekendarlehen für Ärzte und Hypothekendarlehen für Zahnärzte weisen im Allgemeinen die höchste Rate von auf all diese Optionen. Die Anzahlung ist jedoch die geringste. Die Gebühren sind dort, wo die Dinge wirklich verschwommen und schwer zu vergleichen sind. Einerseits erfordern die FHA und ein herkömmliches Darlehen mit einem Rückgang von weniger als 20% eine Hypothekenversicherung, die im Gegensatz zu Darlehenszinsen für Personen mit Einkommen über dem Ausstiegsbereich von 100 bis 109.000 USD nicht steuerlich absetzbar ist. Es ist oft schwer zu sagen, ob Sie besser dran sind, eine Hypothekenversicherung oder einen höheren Zinssatz / höhere Gebühren zu bezahlen. Es ist viel einfacher, die Originierungs- / Finanzierungsgebühren durch 20% ige Abschaffung loszuwerden. Die meisten anderen Darlehen, einschließlich des Darlehens des Arztes , werden Sie mit diesen Gebühren schlagen. (Obwohl mindestens ein Arztdarlehen darauf verzichtet, wenn Sie bereit sind, einen höheren Zinssatz zu zahlen.)
Der Hypothekendarlehenszinssatz eines Arztes oder Zahnarztes ist in der Regel etwa 1/4% höher als Ein vergleichbares FHA / VA-Darlehen, das jedoch zwischen 1/8% und 1% höher sein kann als ein herkömmliches Darlehen. Dieser Unterschied kann sich im Laufe der Zeit wirklich summieren. Außerdem müssen Sie die zusätzlichen Gebühren nicht im Voraus bezahlen, und das auch nicht Das über 30 Tage zusammengesetzte Geld summiert sich ebenfalls auf Zehntausende von Dollar. Der Vorteil der Verwendung eines regulären alten 30-jährigen Festdarlehens mit einem Rückgang von 20% könnte bis zu 235.000 USD für ein Haus mit 500.000 USD betragen. Dies ignoriert natürlich die Opportunitätskosten dieser Anzahlung von 100.000 USD, die wir unten diskutieren werden.
Soll ich einen Hypothekendarlehen für Ärzte erhalten?
Es gibt eine Menge davon geht auf diese Frage ein. Ich bin der Meinung, dass die meisten Einwohner und Stipendiaten aus mehreren Gründen mieten statt kaufen sollten.
Erstens werden Sie wahrscheinlich nur 1-5 Jahre an diesem Ort sein. Normalerweise dauert es mindestens 5 Jahre, bis Break Even bei einem Haus, offensichtlich mehr, wenn eine Immobilienblase auf Sie platzt. Die beste Quelle, um zu sehen, wie lange es unter Ihren besonderen Umständen dauern wird, um die Gewinnschwelle zu erreichen, ist der New York Times Buy vs Rent Calculator. Selbst wenn Sie sich entscheiden zu bleiben Im gleichen Bereich wie eine Teilnahme habe ich festgestellt, dass die Teilnahme normalerweise nicht lange in ihrem „Wohnheim“ lebt, wenn sich ihr Einkommen vervierfacht. Aus diesem Grund ist das Mieten möglicherweise die beste Option für Stipendiaten und neue Einwohner.
Zweitens verdient ein Einwohner / Mitbürger nicht viel Geld und nimmt daher normalerweise den Standardabzug für seine Steuern (jetzt 12.000 USD als Einzelperson) und $ 24.000 verheiratet für 2018). Das bedeutet, dass Ihre Hypothekenzinsen wahrscheinlich NICHT abzugsfähig sind. Selbst wenn Sie auflisten, wird der größte Teil Ihrer Zinsen wahrscheinlich nicht abzugsfähig sein. Dies erhöht die effektiven Kosten Ihres Tierheims.
Drittens müssen Häuser gewartet werden (erwarten Sie 1-2% des Wertes des Hauses pro Jahr), was Zeit und Geld erfordert, von denen keines reichlich vorhanden ist Einwohner.
Viertens ist der Kauf und Verkauf eines Eigenheims mit viel Aufwand und Kosten verbunden. Ein Haus zu mieten ist im Vergleich schnell und einfach. Wenn Sie jemals versucht haben, ein Haus in einem heruntergekommenen Markt zu verkaufen, wissen Sie, wie schwierig es sein kann, es um jeden Preis zu verkaufen, geschweige denn um einen vernünftigen. Außerdem gibt es viel Flexibilität beim Mieten. Wenn Sie nicht “ Wenn du die Nachbarschaft nicht magst, bewegst du dich einfach. Im schlimmsten Fall haben Sie einen Einjahresvertrag. Keine große Sache. Neue Besucher bleiben dagegen viel eher und die Zinsen sind viel wahrscheinlicher oder fast vollständig abzugsfähig. Der Kauf / rent ratio schwankt stark in Richtung Kauf für die meisten.
Wenn Sie sich für den Kauf eines Eigenheims entschieden haben und sich dazu verpflichtet fühlen, darin zu leben In einem Gebiet seit mehr als fünf Jahren sollten Sie ernsthaft darüber nachdenken, 20% zu senken und eine konventionelle Hypothek aufzunehmen. Der verbesserte monatliche Cashflow ermöglicht Ihnen viel finanzielle Freiheit und die Möglichkeit zu investieren (und sogar auszugeben). Sie sparen Hunderttausende Zinsen über die Laufzeit des Kredits, die alle garantiert sind, im Gegensatz zur Investition einer potenziellen Anzahlung anderswo. Aber wenn Sie aus irgendeinem Grund ein Haus kaufen wollen UND 20% nicht oder nicht senken wollen, dann ist ein Arztdarlehen eine vernünftige Option und mindestens so gut wie das andere Optionen, die nicht 20% betragen.
Ist es nicht besser, einen möglichst großen Kredit aufzunehmen und den Unterschied zu investieren?
Wenn Sie die Zahlen eingeben, können Sie dies problemlos tun Wir sind besser dran, wenn Sie so viel Geld wie möglich leihen und zu einem höheren Zinssatz investieren. Dies ist der Vorteil der Hebelwirkung. Betrachten Sie ein hypothetisches Haus mit 500.000 USD. Sie könnten 235.000 USD sparen, wenn Sie ein herkömmliches Darlehen von 20% gegenüber dem Arzt sparen Darlehen. Wenn Sie diese Anzahlung in Höhe von 100.000 USD über einen Zeitraum von 30 Jahren zu 8% investiert haben, würden Sie am Ende über 1 Million USD erhalten. Die Bedingungen für diese „Margeninvestition“ sind insofern günstig, als Sie viel Zeit haben, damit sich der Markt erholt und Es gibt keine Margin Calls für Hypotheken. Leider gibt es einige Gründe, warum Sie dies wahrscheinlich nicht tun möchten:
1) Ein niedrigerer Zinssatz für die Hypothek ist risikofrei. Diese 235.000 USD sind garantiert. Die 1 Million USD nicht garantiert. Wenn es etwas gibt, was uns die Börse in den letzten zehn Jahren gelehrt hat, gibt es keine Garantien. Das Verlustrisiko ist sehr real. Wenn Sie in den 30 Jahren 2% statt 8% Rendite erzielen, „d waren mit der Hypothek mit niedrigerem Zinssatz weitaus besser dran.
2) Unter Wasser mit einer Hypothek zu sein, macht keinen Spaß. Wenn Sie 0% senken, sind Sie sofort unter Wasser, da der Verkauf im Allgemeinen 6-10% des Wertes des Hauses kostet. Wenn Sie der Meinung sind, dass es schwierig ist, ein Haus in einem heruntergekommenen Markt zu verkaufen, versuchen Sie es, wenn Ihre einzigen Optionen ein Leerverkauf sind, Zehntausende in bar zu erhalten und die Bank Ihren Kredit abschotten und ruinieren zu lassen.
3) Verhalten. Es ist viel einfacher, Geld auszugeben, als es zu investieren. Um die Nase vorn zu haben, müssen Sie tatsächlich investieren und diese 100.000 USD 30 Jahre lang weiter investieren. Steuern und Investitionskosten können natürlich auch die Rendite dieses Geldes verringern, wenn Sie ein schlechtes Anlegerverhalten haben.
4) Cashflow und Investition der Differenz. Wenn Sie 20% senken, wird Ihre Hypothekenzahlung drastisch gesenkt. Nehmen wir wieder dieses Beispiel für 500.000 US-Dollar. Bei einem Rückgang von 20% beträgt Ihre monatliche Grundsatz- und Zinszahlung 2027 USD. Mit dem Darlehen des Arztes sind es 2800 US-Dollar. Diese 800 US-Dollar pro Monat können wirklich einen Unterschied in Ihrer Budgetierung bewirken und Ihnen mehr Ausgaben- und Sparmöglichkeiten bieten, sobald sie verfügbar sind. Sie können diese 800 US-Dollar sogar monatlich verwenden, um die Hypothek bis zu bezahlen stattdessen eine 15-jährige feste Hypothek erhalten.Das würde Ihren Zinssatz um weitere 3/4% senken, Sie im Laufe der Jahre noch mehr sparen und eine frühere Pensionierung ermöglichen. Alternativ können Sie die 800 USD auch jeden Monat investieren. Bei derselben Rendite von 8% hätten Sie nach 30 Jahren 1,2 Millionen US-Dollar, sogar mehr als die 1 Million US-Dollar, auf die die Anzahlung von 100.000 US-Dollar anwachsen würde. Wenn Sie also die Differenz nach 30 Jahren mit einer jährlichen Rendite von 8% investiert haben, würden Sie mit einem Rückgang von 20% einen Vorsprung von über 400.000 USD erzielen. Aber natürlich müssen Sie sich immer noch die 20% einfallen lassen, um einen Rückgang zu erzielen. Was ist nicht einfach.
Benötigen Sie einen Makler oder einen Umzug?
Wenn Sie in Not sind eines Maklers Der White Coat Investor arbeitet mit CurbsideRealEstate.com zusammen, einem kostenlosen Immobilien-Concierge-Service für Ärzte von Ärzten. Nach seinem ersten Kauf eines Eigenheims gründete Dr. Peter Kim Curbside Real Estate, um arztspezifische Probleme zu lösen, die beim Kauf eines Eigenheims auftreten. CurbsideRealEstate.com bietet nicht nur Nachrichten und Informationen, sondern ist auch Ihre ärztlich geführte „Curbside Consult“ für Hypothekendarlehen von Ärzten, Immobilienmakler, Umzüge und alles dazwischen. Egal, ob Sie Ihr erstes Darlehen für Ärzte aufnehmen, gerade erst Mit Ihrer Haussuche oder wenn Sie nicht sicher sind, wo Sie anfangen sollen, kann CurbsideRealEstate.com Ihnen dabei helfen, den Kaufprozess für Eigenheime sicher und effizient zu steuern, wodurch Sie wertvolle Zeit und Geld sparen.
Exklusiver Bonus für Leser von White Coat Investor : 100 $ Bonus beim Abschluss.
Wenden Sie sich an CurbsideRealEstate.com unter oder (323) 515-9507, um eine unverbindliche Beratung zu erhalten, und folgen Sie ihnen auf Facebook, Twitter und Instagram, um weitere Informationen zu erhalten.
Kreditgeber – Wenn Sie Werbeflächen auf dieser Seite erwerben möchten, senden Sie eine E-Mail an Cindy (at) whitecoatinvestor.com.