Il processo di valutazione VA è uno dei passaggi più importanti verso la proprietà della casa; alcuni non capiscono il potere della stima di spingere avanti il prestito o di interromperlo se ci sono problemi che devono essere corretti (come condizione per lapprovazione del prestito) o se le condizioni della casa lo rendono inadatto per un mutuo VA .
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La valutazione VA: cosè e cosa non è
È molto importante capire che la valutazione VA NON È UNISPEZIONE DOMESTICA anche nei casi in cui il prestatore o altri professionisti usano impropriamente il termine “ispezione” quando in realtà significano “valutazione”. Ricorda sempre che la stima è uno strumento progettato per il FINANZIATORE e non per il mutuatario.
Il compito della valutazione è di assicurare che la casa soddisfi gli standard minimi (niente di più) e di determinare il giusto valore di mercato del proprietà.
Cosa fa il processo di valutazione VA
Il processo di valutazione VA include una revisione (non unispezione) della casa e anche uno sguardo a proprietà comparabili nellarea da vedere come la casa è allaltezza di case simili sul mercato.
Il perito vedrà il tetto (da terra, non è obbligata a salire sul tetto che è una delle ragioni principali per cui le valutazioni non possono mai prendere il luogo di unadeguata ispezione domestica), la soffitta, il seminterrato dove applicabile, dai unocchiata agli impianti meccanici della casa, ecc.
Il processo di valutazione include una buona quantità di documenti che il perito VA deve completare e trasformarsi in finanziatore, che quindi prende le raccomandazioni della perizia e le applica al prestito comprensivo del fa ir valore di mercato.
Risultati della valutazione
A volte la valutazione VA è inferiore al prezzo richiesto, a volte è superiore. Limporto della garanzia del prestito VA si basa sullimporto in dollari inferiore. Ciò porta ad alcune domande importanti, la più grande delle quali è questa:
Cosa succede quando una valutazione VA arriva a un prezzo inferiore al prezzo richiesto dellimmobile?
Quando la valutazione è inferiore rispetto al prezzo richiesto, significa essenzialmente che il mutuante non attribuisce alla casa un valore pari a quello del venditore.
In questi casi il mutuatario è libero di continuare con la transazione di acquisto del prestito per acquistare immobiliare, ma la differenza tra il prezzo richiesto e la stima dovrebbe essere pagata dal mutuatario in contanti al momento della chiusura e non può essere finanziata nellimporto del prestito.
Il mutuatario deve completare la vendita se La valutazione è scarsa?
No. Il programma di prestito VA prevede una “clausola di salvaguardia” che consente al mutuatario di abbandonare un mutuo per la casa senza penalità nei casi in cui il valore stimato è inferiore al prezzo richiesto.
Il VA e il prestatore non possono obbligare il mutuatario a fornire la differenza in contanti per completare la transazione. Il mutuatario non può essere penalizzato finanziariamente per averlo fatto in questi casi. Anche se il contratto di acquisto non contiene specificamente la lingua che fornisce la clausola di salvaguardia, deve essere aggiunto a il contratto di prestito o limpegno di VA in questarea devono essere rispettati a prescindere.
Cosa fare se la valutazione VA è bassa
Nei casi in cui la valutazione VA è inferiore alla prezzo di vendita, alcuni mutuatari potrebbero essere tentati di richiedere una seconda valutazione.
È importante comprendere il processo di valutazione in questi casi per sapere cosa è specificamente consentito fare; il processo di valutazione termina con il perito VA invio di un avviso di valore (NOV) al prestatore il NOV è basso, potrebbe esserci o meno ricorso a seconda delle circostanze.
In generale, non è consentito richiedere unaltra valutazione solo perché cè una differenza di opinione sullimporto del dollaro NOV. Tuttavia, se ci sono informazioni che avrebbero dovuto essere considerate che potrebbero influenzare la valutazione, o se la valutazione non è stata effettuata secondo gli standard VA o altre linee guida applicabili, potrebbe esserci una giustificazione per una nuova valutazione o una riconsiderazione del NOV.
Ma non è necessario chiedere una nuova valutazione per riesaminare il NOV. Secondo il sito ufficiale di VA, “Dopo lemissione di un avviso di valore, la stima del valore o qualsiasi condizione o requisito NOV può essere modificato” nei casi in cui la modifica è “chiaramente giustificata e pienamente supportata dal mercato immobiliare o da altre informazioni valide che sarebbe considerato adeguato e ragionevole secondo gli standard di valutazione professionale. “
Potresti anche essere in grado di richiedere un altro esame del NOV nei casi in cui” lemissione del NOV ha comportato frode, false dichiarazioni o sostanziali errori amministrativi del prestatore VA o LAPP ed è necessaria unazione per rendere la valutazione coerente con il mercato immobiliare.”
È possibile una seconda valutazione VA?
Le regole di prestito VA in questarea includono le seguenti istruzioni per il prestatore:
Una nuova valutazione VA non deve essere richiesto per qualsiasi proprietà che ha già un valido NOV. Tuttavia, una valutazione aggiuntiva non assegnata da VA può essere utilizzata per supportare una richiesta di aumento del valore, a condizione che lacquirente veterano non fosse tenuto a pagare alcuna parte del costo di tale valutazione aggiuntiva. “
Nota che questa parte delle regole fa una chiara distinzione tra il NOV e la valutazione stessa. Sì, potresti essere in grado di richiedere una revisione dellAvviso di valore, ma in genere non è consentito richiedere un nuovo processo di valutazione una volta che un NOV valido è in vigore, come si vede dalla regola precedente.
Altro Opzioni
Se la valutazione è bassa e non richiede una riconsiderazione del valore, il mutuatario è libero di negoziare con il venditore per ottenere un prezzo più vicino al valore stimato della proprietà. Puoi negoziare con il venditore e vedere se cè flessibilità in questo senso.
Ma alcuni mutuatari hanno già deciso che vogliono quella specifica proprietà e sono disposti a pagare la differenza tra il prezzo richiesto e il valore stimato della casa.
In questi casi, il mutuatario è tenuto a pagare questo allorario di chiusura come condizione per lapprovazione del prestito. La differenza non può essere finanziata nellimporto del prestito.
Va notato che questo pagamento è separato da qualsiasi acconto che potresti desiderare o che devi effettuare a seconda delle circostanze. Alcuni mutuatari scelgono di versare un acconto anche sui mutui casa VA zero-down perché così facendo si riduce limporto della commissione di finanziamento del prestito VA richiesta.
Ma pagando la differenza tra il prezzo richiesto e il valore stimato di la casa tecnicamente non è la stessa cosa di un acconto. Ricorda, un acconto riduce il capitale dellimporto del prestito. Il denaro che paghi per compensare la differenza tra il prezzo di vendita e il NOV non influisce sullimporto principale del prestito.
Dovrai consultare un prestatore VA partecipante per sapere quali tipi di pagamenti in questarea può o non può essere tecnicamente autorizzata a essere considerata un acconto. Le linee guida sui prestiti VA sono soggette a modifiche a causa della legislazione, degli adeguamenti delle politiche e di altre variabili.
Detto questo, il Manuale del prestatore VA contiene dichiarazioni in alcune sezioni che sembrano indicare che il pagamento della differenza tra un avviso di valore e il prezzo di vendita della casa ** può ** essere considerato una forma di acconto, come evidenziato dalla seguente citazione dal Capitolo 9 del VA Lenders Handbook che discute le procedure di seconda ipoteca per un mutuatario che necessita di una seconda ipoteca contratta presso il nello stesso momento in cui viene richiesta lipoteca iniziale per coprire determinati costi di chiusura.
“I proventi della seconda ipoteca possono essere utilizzati per una varietà di scopi, inclusi ma non limitati a:
- costi di chiusura, o
- un acconto per soddisfare i requisiti del mercato secondario del prestatore. Ma non può essere utilizzato per coprire alcuna parte di un acconto richiesto da VA per coprire leccedenza del prezzo di acquisto rispetto al ragionevole valore. (Enfatizza la nostra) “
Se questo implica che Il pagamento della differenza può essere costituito come un acconto ai fini del calcolo della commissione di finanziamento del prestito VA può richiedere al mutuatario e al prestatore di interrogare il Department of Veterans Affairs in merito alla politica di prestito VA su questo argomento. Puoi contattare direttamente il VA per porre domande su questo problema e sulle politiche più aggiornate componendo il numero 1-800-827-1000.
Joe Wallace è un veterano di 13 anni dellAeronautica degli Stati Uniti ed è un ex reporter di Air Force Television News
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