Lo scambio fiscale differito 1031 è un metodo per evitare temporaneamente le tasse sulle plusvalenze sulla vendita di un investimento o proprietà aziendale. Tali tasse potrebbero arrivare dal 15% al 30% quando le tasse statali e federali vengono combinate.
Questa borsa di proprietà prende il nome dalla sezione 1031 dellInternal Revenue Code . Consente a un investitore di sostituire un investimento o una proprietà aziendale con una proprietà simile e differire le plusvalenze sulla vendita se le regole dellInternal Revenue Service sono seguite meticolosamente. In teoria, un investitore potrebbe continuare a differire le plusvalenze su proprietà di investimento fino alla loro morte, evitando potenzialmente di pagare le tasse su di loro del tutto.
È una saggia strategia fiscale e di investimento, nonché uno strumento di pianificazione patrimoniale. La borsa 1031 ha è stato considerato come uno dei più potenti strumenti di creazione di ricchezza ancora a disposizione dei contribuenti. È stata una parte importante della strategia di successo di innumerevoli maghi finanziari e guru del settore immobiliare.
Modifiche alla legge del 1984
Dopo che una serie di decisioni dei tribunali liberali avevano concesso agli investitori immobiliari unampia libertà sui tipi di proprietà che potevano essere scambiati e sui tempi in cui potevano completare gli scambi, il Congresso approvò le modifiche a Sezione 1031 del Tax Reform Act del 19 84. Questa legislazione definisce ulteriormente la proprietà “simile” e stabilisce un calendario per il completamento dello scambio.
Proprietà qualificate
Solo proprietà immobiliari detenute per uso aziendale o come investimento si qualifica per uno scambio 1031. Una residenza personale non si qualifica e, in genere, anche una proprietà fissa e ribaltabile non si qualifica perché rientra nella categoria vietata di una proprietà acquistata esclusivamente per la rivendita. Vacanze o seconde case che non sono detenute come proprietà in affitto di solito lo fanno non si qualificano per il trattamento 1031; tuttavia, esiste un test di utilizzo ai sensi della sezione 280A del codice fiscale che può essere applicato a tali proprietà.
Dovresti considerare la possibilità di consultare un esperto fiscale per vedere se la tua seconda casa di vacanza o di vacanza è idonea ai sensi della Sezione 280A. Potrebbe essere se è utilizzata come sede principale di attività o è affittata, in tutto o in parte.
I terreni in fase di sviluppo per la rivendita non possono beneficiare del trattamento fiscale differito. Azioni, obbligazioni, note e interessi beneficiari in una partnership non sono considerati una forma di proprietà “dello stesso tipo” a fini di scambio.
Per qualificarsi come borsa 1031 oggi, la transazione deve assumere la forma di uno “scambio” piuttosto che la semplice vendita di un immobile con il successivo acquisto di un altro. In primo luogo, la proprietà da vendere e la nuova proprietà sostitutiva devono essere entrambe detenute a scopo di investimento o per uso produttivo in unattività commerciale o aziendale. Devono essere proprietà “dello stesso tipo”.
I seguenti scambi di proprietà immobiliari sono esempi di quelli che soddisfano i requisiti per uno scambio qualificato di proprietà “dello stesso tipo” :
- Un ufficio in cambio di un centro commerciale
- Un centro commerciale in cambio di terra cruda
- Terra cruda in cambio di un edificio industriale
- Un condominio in cambio di un edificio industriale
- Un ranch o una fattoria in cambio di un edificio per uffici
Scadenze per lacquisto
Prima del 1984, praticamente tutti gli scambi venivano effettuati contemporaneamente alla chiusura e al trasferimento della proprietà venduta (proprietà ceduta) e allacquisto della nuova proprietà immobiliare ( proprietà sostitutiva). Oltre ai problemi incontrati durante il tentativo di trovare una proprietà adatta, cerano difficoltà con il trasferimento simultaneo di titoli e fondi. Non è così oggi.
Lo scambio 1031 ritardato evita quei problemi precedenti al 1984, ma ora sono imposte scadenze più rigide. Un investitore che desidera completare una lista di scambio e commercializzare la propria proprietà nel modo consueto. Quando un acquirente si fa avanti e il contratto di acquisto viene eseguito, il venditore stipula un contratto di scambio con un intermediario qualificato che, a sua volta, diventa venditore sostitutivo. Il contratto di scambio di solito prevede la cessione del contratto del venditore allintermediario. La chiusura avviene e poiché il venditore non può toccare i soldi, lintermediario riceve i proventi dovuti al venditore.
Identificazione delle proprietà
A quel punto inizia la prima restrizione temporale, la regola dei 45 giorni per lidentificazione. Linvestitore deve chiudere o identificare per iscritto una potenziale proprietà sostitutiva entro 45 giorni dalla chiusura e dal trasferimento della proprietà originale. Il periodo di tempo non è negoziabile e include i fine settimana e i giorni festivi e lIRS non farà eccezioni.Se linvestitore supera il limite di tempo, lintero scambio può essere squalificato e le tasse seguiranno sicuramente.
Linvestitore può identificare tre proprietà indipendentemente il loro valore equo di mercato o un numero maggiore di immobili purché il loro valore equo di mercato aggregato alla fine del periodo di identificazione non superi il 200 percento del valore equo di mercato aggregato dellimmobile ceduto alla data di trasferimento.
Se la regola delle tre proprietà e la regola del 200 percento vengono superate, lo scambio non fallirà se il contribuente acquista proprietà sostitutive identificate il cui valore equo di mercato è pari o superiore al 95 percento del totale valore di mercato equo di tutte le proprietà sostitutive identificate.
Evitare il “boot”
Realisticamente, la maggior parte degli investitori segue la regola delle tre proprietà in modo da poter completare due diligence e selezionare la proprietà che funziona meglio per loro e che chiuderà. In generale, lobiettivo è di scambiare per evitare il trasferimento di “boot” e mantenere lo scambio esentasse.
“Boot” è denaro da — o il valore equo di mercato di — qualsiasi proprietà non simile ricevuta dal contribuente attraverso lo scambio. Lo stivale potrebbe essere denaro contante, una riduzione del debito o luso dei proventi della vendita per i costi alla chiusura che non sono considerati chiusura valida spese. Le regole che governano lavvio in uno scambio sono complesse e, senza la consulenza di un esperto, un investitore può inavvertitamente ricevere lavvio e finire per pagare le tasse.
Acquisto della proprietà sostitutiva
Una volta selezionata una proprietà sostitutiva, il contribuente ha 180 giorni dalla data in cui la proprietà ceduta è stata trasferita allacquirente per chiudere la nuova proprietà sostitutiva. Tuttavia, se la data di scadenza per la dichiarazione dei redditi dellinvestitore, con eventuali proroghe, per lanno fiscale in cui la proprietà ceduta è stata venduta è anteriore al periodo di 180 giorni, lo scambio deve essere completato entro tale data precedente.
Poiché non ci sono estensioni o eccezioni a questa regola, si consiglia di pianificare la chiusura della proprietà sostitutiva prima della scadenza .
Poiché la legge richiede che linvestitore non tocchi i proventi della prima transazione, lintermediario qualificato acquisisce la proprietà sostitutiva dal venditore alla chiusura e trasferisce allinvestitore dopo il completamento della transazione.
Di C. Grant Conness, Presidente, 1031 Alternatives Group
At al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate presso Lyon Real Estate a Sacramento, California.
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