Che diavolo è “IRS Form 1099-S” e perché è importante?

In questo post del blog parleremo di uno strano piccolo documento chiamato IRS Form 1099-S.

Questo modulo è un passaggio importante (e spesso trascurato) nel processo di chiusura della maggior parte delle transazioni immobiliari e, se sei nella pratica di concludere tu stesso gli affari, questo è qualcosa che probabilmente dovresti fare.

Lo scopo del modulo IRS 1099-S è garantire che i venditori dichiarino lintero importo delle plusvalenze sulla dichiarazione dei redditi di ogni anno (e quindi paghino limporto appropriato di tasse allIRS).

Ad esempio, se qualcuno acquista un investimento immobiliare per $ 100.000 e lo vende per $ 150.000 (dando loro $ 50.000 di reddito da plusvalenza), dovrebbe dichiararlo come reddito imponibile alla fine di ogni anno … ma se non lo fanno , il 1099-S fungerà da salvaguardia mantenendo lIRS informato su ciò che sta succedendo.

Dichiarazione di non responsabilità: prima di approfondire questo argomento, tieni presente che non sono un avvocato o un CPA, e le informazioni in questo articolo non devono essere interpretate come consulenza legale o finanziaria. Tutto ciò che leggi qui si basa sulle mie conclusioni dopo aver letto le istruzioni IRS per il modulo 1099-S (e dato quanto sono contorte queste istruzioni, è del tutto possibile che un CPA o un avvocato avrà unopinione diversa dalla mia). Assicurati di controllare queste informazioni con un professionista fiscale prima di andare avanti.

Chi deve presentare il modulo IRS 1099-S?

A seconda del prezzo di vendita, chi funge da agente di chiusura, chi è il venditore, che tipo di proprietà viene acquistata e venduta (tra le altre cose), potrebbero esserci alcune differenze su chi è responsabile del deposito del 1099-S.

Ecco la buona notizia:

• Se chiudi una transazione con una società titolare o un avvocato (come fa la maggior parte delle persone), questi raccoglieranno le informazioni necessarie e presenteranno il modulo 1099-S per te.

• Se il venditore certifica che il prezzo di vendita è pari o inferiore a $ 250.000 e la vendita è per la sua residenza principale, la transazione non è oggetto di rapporto.

• Se il “cedente” (venditore) è una società o ununità governativa (ad esempio, se la proprietà è venduta allasta della contea), la transazione non è oggetto di comunicazione.

• Se il denaro totale, i servizi e la proprietà ricevuti sono inferiori a $ 600, la transazione non è registrabile.

Ce ne sono alcuni altri eccezioni, ma queste sono le più comuni. Leggi le istruzioni complete per il modulo 1099-S sul sito web dellIRS per dettagli specifici.

Ecco la cattiva notizia:

Se la transazione non funziona ” t rientrare in una di queste eccezioni, e se stai facilitando la chiusura da solo, lIRS probabilmente si aspetterà che invii i moduli 1099-S, poiché le istruzioni dellIRS affermano (in termini abbastanza poco chiari) che “la persona responsabile per la chiusura della transazione “è necessario per presentare il modulo 1099-S.

È interessante notare che lIRS ti consentirà di designare la persona richiesta per presentare il modulo 1099-S in un accordo scritto, come da questo estratto dal loro istruzioni…

Mentre passiamo alla Sezione 3, dice …

In base a questi parametri, un acquisto sembra essere un documento ideale che può essere scritto per includere TUTTE le informazioni di cui sopra.

Designazione della parte responsabile

Nelle transazioni in cui sono lacquirente, posso facilmente includere un clausola nel mio contratto di acquisto che identifica il venditore come la parte responsabile per qualsiasi segnalazione IRS richiesta a seguito della ricezione di fondi relativi alla transazione.

Ecco un esempio di come potrebbe apparire questa clausola:

Con questo tipo di linguaggio incluso nel mio contratto di acquisto, il venditore può accettare di assumersi la responsabilità per la presentazione del 1099-S . Questo è un aiuto significativo perché, senza questa lingua, dovrei raccogliere il numero di identificazione fiscale del venditore (che è qualcosa che molte persone potrebbero esitare a fornire), completare personalmente il 1099-S e inviare una copia sia allIRS che al Venditore.

Tecnicamente parlando, il processo non è poi così difficile … ma è ancora più facile per il venditore completarlo da solo, perché ha tutte le informazioni e non deve inviare nulla a me – ne terrebbero semplicemente una copia per se stessi e ne invieranno una copia allIRS.

Nelle transazioni in cui sono il venditore, non includo affatto la clausola di cui sopra nel mio contratto, perché non è difficile per me presentare il 1099-S per conto mio, soprattutto perché ho già tutte le informazioni necessarie (compreso il mio SSN o TIN) e devo fornire questo documento solo una volta allIRS.

Vale anche la pena notare che non includo necessariamente questa “clausola di designazione” in TUTTI i miei contratti di acquisto. In molti casi (a seconda delle dimensioni della transazione, dellubicazione della proprietà e delle parti coinvolte ), la chiusura può finire per essere eseguita da unagenzia di titolo o da un avvocato di chiusura – e in quei casi, LORO (gli agenti di chiusura) sono responsabili del deposito del 1099-S, quindi non è sempre appropriato affidare questo compito a ogni venditore attraverso- the-board.

Ti consigliamo di capire quali transazioni hai intenzione di chiudere internamente e includerle solo quando applicabile.

Se stai ancora leggendo questo, datti una pacca sulla spalla. Questa è roba piuttosto densa, lo so.

Come completare un 1099-S

Per completare il processo di archiviazione, dovrai ordinare uno spazio vuoto copie del modulo IRS 1099-S e del modulo IRS 1096. Questi moduli devono essere stampati con un tipo molto specifico di carta e inchiostro e, sebbene sia possibile riprodurre questi documenti da casa, è Non è più facile ordinarli dallIRS.

I moduli sono gratuiti e lIRS li invierà per posta, di solito in arrivo entro una settimana circa. Ci vuole meno di un minuto per ordinare. Ecco il link.

Nota: se stai compilando più di 250 di questi moduli, ti viene richiesto di presentare in formato elettronico (ma probabilmente vorrai utilizzare i servizi di un CPA ben prima di arrivare a quello punto).

Il processo di deposito: al momento dellacquisto

Per ogni transazione in cui sono lacquirente, ci sono diversi modi in cui posso gestire la presentazione del 1099-S.

Opzione 1:

Chiedi al venditore di completare il modulo IRS W-9 come parte del pacchetto di chiusura. Quando questo modulo è completato, firmato e datato, fornirà tutte le informazioni necessarie (incluso il loro TIN / SSN) per completare i moduli 1099-S e 1096 e archiviarli in modo appropriato.

Questo video spiega come W-9 funziona …

Nota: se sono lacquirente / il più vicino e intendo presentare il 1099-S per la transazione, mi inserisco come “FILER “E il venditore sarebbe indicato come” TRASFERIMENTO “sia sul 1099-S che sul 1096.

Opzione 2:

Se ho incluso la” clausola di designazione “di cui sopra “Nel mio contratto di acquisto, essenzialmente non ho alcuna ulteriore responsabilità, perché il venditore ha acconsentito a presentare questi moduli per proprio conto (questo è qualcosa che vorrai far verificare dal tuo professionista fiscale pagato).

Opzione 3:

se non ho ricevuto un W-9 completato dal venditore e / o se non ho incluso la “clausola di designazione” nel mio contratto di acquisto (o anche se lo facessi, ma volessi rendere il processo più facile per il venditore), potrei mettere insieme una lettera di istruzioni e inviarla al venditore insieme a tutti i moduli che dovranno compilare e inviare allIRS. Oltre ai moduli, potrei anche fornire una busta preindirizzata per i venditori per inviare i loro moduli allIRS.

Ecco un esempio di come potrebbe apparire:

Nota. In questo esempio precedente, la proprietà è libera lotto senza un indirizzo fisico (motivo per cui ho elencato la descrizione legale). Se fosse stata una comune casa unifamiliare, avrei potuto semplicemente inserire lindirizzo fisico della proprietà ed essere stato impostato.

Nota: se non sei sicuro di quale indirizzo includere nella busta preindirizzata, controlla le istruzioni sul modulo IRS 1096. Questo è ciò che diceva sulla versione 2016 di questo modulo:

Il processo di archiviazione: durante la vendita

Per ogni transazione in cui sono il venditore, il processo di archiviazione è piuttosto semplice, perché ho tutte le informazioni necessarie per completarle e inviarle moduli da solo.

Completerei un 1099-S per la transazione compilando TUTTE le informazioni sul modulo (incluso il mio numero di identificazione fiscale, perché sto operando come LLC) sia come filer e il cedente.

Vorrei anche completare un modulo di trasmissione 1096 con le mie informazioni, incluso il mio TIN, come file er. Per entrambi questi moduli, io e lIRS siamo gli unici destinatari, quindi invierei semplicemente il modulo 1099-S (copia A) e il modulo 1096 allIRS.

Ecco un esempio di ciò che questi moduli potrebbe essere simile a:

È Vale anche la pena notare che se vendi più proprietà per le quali è richiesta una dichiarazione 1099-S, dovrai compilare un modulo 1099-S separato per ogni proprietà venduta, ma devi solo completare un modulo di trasmissione 1096.

Basta sommare gli importi totali dalla casella 2 di ciascuno dei moduli 1099-S e inserirli nella casella 5 del modulo 1096 singolo, e inserire il numero totale di moduli per i quali il 1096 copre nella casella 3 del modulo 1096 .

In altre parole, se hai venduto tre proprietà a un acquirente, il tuo modulo 1099-S potrebbe essere simile a questo …

E il tuo 1096 potrebbe apparire così …

Nota: vedi i totali nelle caselle 3 e 5 del modulo 1096? È di questo che sto parlando. 🙂

Cosa succede se non si riesce a presentare il modulo 1099-S?

Cosa succede se non si presenta un 1099-S per uno dei propri affari chiusi. Ti succederà qualcosa di brutto ??

Se non riesci a presentare alcun tipo di modulo 1099, lIRS può tecnicamente iniziare a emettere sanzioni a partire da $ 250 per fallimento a coloro che non rispettano questo requisito ( cioè, se mai lo scopriranno).

La cosa da ricordare è … se stai usando la stessa logica di chiusura che faccio io – cè una finestra abbastanza piccola per le transazioni in cui devi preoccuparti di questo modulo in primo luogo.

Tieni presente:

• Un 1099-S NON è richiesto se la transazione è per meno di $ 600 (ed è non è raro trovare opportunità di acquisizione nella fascia di prezzo).
• Un 1099-S NON è richiesto se il venditore certifica che il prezzo di vendita è di $ 250K o inferiore e la vendita è per la sua residenza principale.
• Un 1099-S NON è richiesto se il venditore è una società o ununità governativa (questo include la maggior parte dei pignoramenti e delle proprietà vendute alle aste fiscali della contea).
• Se una proprietà viene venduta per $ 5.000 o più, è abbastanza facile giustificare luso di una società di proprietà per chiudere la transazione (e quando si utilizza un agente di chiusura professionale, gestirà lintero processo per tu).

Quindi, nella mia mente … mi occupo principalmente di accordi che rientrano tra $ 600 e $ 4.999, sono considerati in modo sicuro “proprietà di investimento” e vengono conclusi con privati (… e per non parlare del fatto che quando includo la suddetta “clausola di designazione” nel mio contratto di acquisto, devo agire per conto mio solo quando sono il venditore).

Dove segnalare il 1099 -S sul modulo 1040

Possibili opzioni di reporting includono, ma non possono essere limitate a:

Vendita di:

• Proprietà per uso investimento, Programma D
• Residenza principale, Modulo D e modulo 8949
• Proprietà commerciale o in affitto, Modulo D e Modulo 4797
• Scambi simili, Modulo 8824, Tipo simile Scambi, in contanti, o “boot”, ricevuti

Per i compilatori del modulo 1040, il reddito relativo al 1099-S, insieme a qualsiasi altro importo richiesto su questi moduli (per altri scopi), fluirà attraverso il modulo 1040 in base alle istruzioni per questi moduli e per il modulo 1040 che si trovano nella pubblicazione delle istruzioni per i rispettivi moduli.

I moduli IRS e le istruzioni per i moduli possono essere trovati qui.

Devi pagare le tasse su un 1099-S?

Sì.

Il modulo 1099 viene utilizzato per segnalare i redditi da lavoro non dipendente allIRS. Sono disponibili fino a 20 diversi tipi di moduli 1099. 1099-S è uno di questi tipi ed è utilizzato per segnalare plusvalenze su transazioni immobiliari.

Le aziende (come le società di proprietà) e altre persone coinvolte in transazioni immobiliari in cui non è coinvolta alcuna società di proprietà. emettere un modulo 199-S a chiunque riceva almeno $ 600 durante lanno.

Se lazienda o altra parte coinvolta nella transazione immobiliare invia un modulo 1099-S allIRS, come richiesto per legge e un contribuente non lo segnala, è probabile che lIRS invii una fattura per le tasse dovute sul reddito.

I contribuenti non devono includere 1099 nelle loro dichiarazioni dei redditi presentate allIRS, ma lIRS utilizza algoritmi di corrispondenza computerizzati per abbinare i 1099 ricevuti da imprese o altre parti coinvolte nella transazione immobiliare per verificare se i contribuenti includono il reddito nei loro rendimenti. Quindi, è una buona idea includere il reddito e conservare i moduli 1099 con i registri delle dichiarazioni dei redditi per motivi di protezione dei controlli.

Ulteriori letture: come un 1099-S e 1099-S influiscono sulle mie tasse?

Ricevi sempre un 1099-S quando vendi una casa?

Potresti non ricevere sempre un modulo 1099-S.

Quando vendi la tua casa, potresti aver firmato un modulo che certifica che non avrai un guadagno imponibile sulla vendita. Se hai completato un modulo di certificazione di esenzione 1099-S e hai soddisfatto tutti e sei i criteri per non dover segnalare la vendita sulla tua dichiarazione dei redditi, la società titolare o il procuratore finale non possono inviare il modulo IRS 1099-S, che riporta la vendita allIRS e a te. (Vedi la sezione sulla certificazione di esenzione).

Nellimprobabile caso in cui la vendita fosse per meno di $ 600, probabilmente non riceveresti un 1099-S. Oppure, se la transazione è stata chiusa senza una società titolare o un avvocato di chiusura e tu accetti di essere responsabile della segnalazione della vendita (vedi la sezione su Chi emette 1099), non riceverai un 1099-S.

Ulteriori letture: 12 suggerimenti fiscali quando vendi la tua casa

Ulteriori letture: è insolito non ricevere un modulo 1099-S per la vendita della tua casa?

Il modulo di esenzione dalla certificazione 1099-S

Il modulo di esenzione dalla certificazione 1099-s si applica solo alle residenze principali.

Le istruzioni IRS per il modulo 1099-S, a pagina 1 e nella sezione intitolata “Eccezioni”, delinea le transazioni che non sono oggetto di comunicazione 1099-S. Una di queste transazioni, la vendita di una residenza principale a determinate condizioni, non è oggetto di comunicazione se vengono soddisfatti determinati criteri.

LIRS richiede una garanzia scritta (certificazione) che i criteri siano stati soddisfatti. Le istruzioni IRS per il modulo 1099-S possono essere trovate qui.

Un esempio di un modulo di certificazione accettabile IRS può essere trovato nellappendice della IRS Revenue Procedure 2007-12 qui ed è duplicato di seguito.

Inoltre, Old Republic Title ha una versione pdf di tale modulo disponibile qui.

In genere, lIRS richiede la certificazione di questi sei elementi:

1. Posseduto a nd utilizzato come residenza principale per 2+ anni del periodo di 5 anni che termina alla data della vendita o dello scambio della residenza.
2. Non ha avuto vendita o scambio di unaltra residenza principale durante i 2 anni periodo che termina alla data di vendita o permuta della residenza.
3. Nessuna parte della residenza è stata utilizzata per affari o per locazione.
4. La vendita o permuta riguarda lintera residenza e per $ 250.000 o meno; o se sposato, per $ 500.000 o meno, e il guadagno è $ 250.000 o meno.
5. Durante il periodo di 5 anni che termina alla data della vendita o dello scambio della residenza, non è stato acquisito in un 1031 scambio.
6. Se la base nella residenza è determinata dalla base di unaltra persona che lha acquistata in uno scambio 1031, tale scambio deve essere avvenuto più di 5 anni prima della vendita o dello scambio.