Spiegazione di NOI nel settore immobiliare

Conclusioni chiave:

Che cosè NOI nel settore immobiliare?
Come calcolare NOI
Quando utilizzare NOI
NOI vs. EBIT

Il reddito operativo netto (NOI) è uno dei numerosi indicatori utilizzati per determinare se un immobile in oggetto costituirà un buon investimento. Misurando i costi operativi correnti di una proprietà, gli investitori immobiliari possono utilizzare NOI per analizzare quanti ricavi possono essere potenzialmente generati da un determinato accordo. Del resto, ogni investitore può trarre vantaggio dal sapere come valutare la redditività delle opportunità di investimento e le formule immobiliari NOI sono uno dei migliori strumenti odierni per farlo.

Se calcolato correttamente, NOI può servire come uno standard prezioso per confrontare potenziali offerte o valutare una proprietà esistente. Continua a leggere per scoprire come unanalisi immobiliare del reddito operativo netto può aiutarti a misurare il potenziale della tua prossima operazione.

Che cosè NOI nel settore immobiliare?

NOI nel settore immobiliare è una delle numerose metriche utilizzate dagli investitori per determinare quanto sia redditizia una proprietà. Molto spesso, il reddito operativo netto è un parametro di riferimento utilizzato dagli investitori per determinare lammontare del flusso di cassa e la redditività di un potenziale affare o di una proprietà che genera reddito. NOI è un forte indicatore delle entrate correnti di una proprietà, sebbene non tenga conto delle spese in conto capitale, delle tasse o dei pagamenti di interessi. Invece, NOI viene utilizzato per determinare la redditività di una proprietà da sola.

Utilizzando NOI per valutare un affare, gli investitori immobiliari possono ottenere una visione migliore della potenziale redditività di una proprietà in relazione a come molto costerebbe farlo funzionare. Il NOI è normalmente calcolato su base annuale; tuttavia, gli investitori possono facilmente adattare i costi operativi dividendo le spese per dodici. Escludendo fattori finanziari come interessi ipotecari e tasse, NOI fornisce uno sguardo specifico al reddito che una proprietà può generare da sola. Pertanto, si ritiene che il NOI sia meno soggetto a manipolazione rispetto ad altri calcoli immobiliari.

Lunica sfida nel prevedere il NOI è che il reddito potenziale dipenderà interamente da come viene gestita la proprietà. Gli investitori dovrebbero fare attenzione a utilizzare i fattori di mercato come riferimento nella stima del potenziale reddito da locazione.

Formula del reddito operativo netto

Reddito generato dalla proprietà – Spese operative = NOI

Tuttavia, tieni presente che la formula del reddito operativo netto di cui sopra è uno dei tanti che possono essere utilizzati. Il calcolo del MOI nelle operazioni immobiliari può variare notevolmente, a seconda dellindividuo che effettua il calcolo.

Come calcolare il reddito operativo netto

NOI per gli immobili viene calcolato utilizzando il reddito totale generato da un immobile e sottraendo le spese di gestione. Inizia sommando il reddito da locazione e qualsiasi altro elemento che genera reddito sulla potenziale proprietà. Ciò può includere le tariffe per parcheggio, lavanderia e distributori automatici ed eventuali costi di servizio.

Successivamente, combina i costi operativi della proprietà in oggetto. I costi operativi si riferiscono a tutti i costi associati alla gestione e alla manutenzione della proprietà su una determinata base. Questi includeranno costi assicurativi, utenze, commissioni di gestione della proprietà, tasse sulla proprietà e costi di riparazione.

Ad esempio, se il reddito totale di una proprietà fosse $ 10.000 e le spese operative in media intorno a $ 4.000, il reddito operativo netto sarebbe essere $ 6.000. Se, daltra parte, il reddito totale fosse di $ 4.000 e le spese operative fossero $ 10.000, il NOI sarebbe invece di – $ 6.000. In casi come questo, con spese che ammontano a più del reddito generato, si chiamerebbe perdita operativa netta (NOL).

NOI & Cap Rate

La formula del reddito operativo netto è progettata specificamente per aiutare gli investitori a calcolare la redditività di unattività che genera reddito, non diversamente da una proprietà in affitto. Se eseguito correttamente, il NOI immobiliare rappresenterà tutte le entrate di un bene meno ogni singola spesa operativa. Tuttavia, vale la pena notare che il reddito operativo netto di un asset può fare di più che determinarne il potenziale di guadagno; può aiutare gli investitori a determinare unaltra importante variabile: il tasso di capitalizzazione (cap rate). Il tasso massimo di una proprietà in oggetto attribuirà contemporaneamente un valore oggettivo alla casa e consentirà loro di confrontare beni dissimili. Il tasso di capitalizzazione di una proprietà è espresso in percentuale. Pertanto, può essere utilizzato per confrontare beni altrimenti diversi, cosa che risulta particolarmente utile quando si cerca di decidere se svaligiare una casa o affittarla.

Quali spese sono incluse nel NOI?

La chiave per comprendere il termine immobiliare NOI è sapere quali spese sono incluse e quali no.Come regola generale, le spese operative dovrebbero riferirsi a tutti i costi giornalieri associati alla gestione della proprietà. Di seguito è riportato un elenco di esempi:

Commissioni di gestione della proprietà: le commissioni di gestione della proprietà sono sostenute dagli investitori che scelgono di investire in modo più passivo. Per una piccola percentuale dellaffitto riscosso da una proprietà in oggetto, i proprietari possono rimuovere se stessi dallequazione. Tuttavia, la transizione a una strategia di uscita principalmente passiva avrà un costo che deve essere preso in considerazione nel NOI.
Manutenzione generale: ogni proprietà in affitto, specialmente quelle più vecchie, richiederà almeno un certo grado di manutenzione. Che si tratti di lavori di manutenzione del terreno, idraulici o elettrici, qualsiasi manutenzione condotta sulla proprietà in oggetto deve essere contabilizzata nel suo NOI.
Commissioni legali: se la proprietà di una proprietà del soggetto porta a un contenzioso o un proprietario assume un avvocato per redigere un contratto di locazione, il denaro speso per le spese legali non è diverso da qualsiasi altra spesa. Allo stesso modo, le spese legali sono una variabile importante in una formula tradizionale del reddito operativo netto.
Utilità non pagate dagli inquilini: nel caso in cui il proprietario scelga di pagare alcune o tutte le utenze , la loro spesa avrà un impatto sul NOI immobiliare. Ad esempio, eventuali spese per fognature o rifiuti pagate dal proprietario devono essere detratte dal reddito generato per identificare il NOI della proprietà.
Tasse sulla proprietà: le tasse sulla proprietà variano da comune a comune , ma sono comunque una variabile importante da tenere in considerazione nel NOI di una proprietà in affitto.
Costi assicurativi: i soldi spesi per lassicurazione per coprire la proprietà in oggetto devono essere inclusi nel NOI , anche se è sostenuta solo una volta allanno o ogni due anni.

Lipoteca è inclusa nel NOI?

I pagamenti ipotecari non sono inclusi nel reddito operativo netto formula per un semplice motivo: le rate del mutuo non sono considerate una spesa operativa. Ancora una volta, come suggerisce il nome, il reddito operativo netto rappresenta il reddito totale di un asset e sottrae posti vacanti e spese operative. Pertanto, le rate del mutuo non sono incluse nella formula. Invece, le equazioni NOI immobiliare terranno conto dei costi correnti necessari per gestire la proprietà.

Quali spese non sono incluse nel NOI?

Quando si determina il reddito operativo netto, è importante per distinguere tra costi che sono unici per la proprietà stessa e costi che sono specifici per linvestitore. Ad esempio, quando si tratta di NOI, le spese per interessi ipotecari non verranno prese in considerazione. Di seguito sono riportati altri fattori che non verrebbero inclusi nel calcolo del reddito operativo netto:

Interessi ipotecari
Imposte sul reddito
Servizio del debito
Ammortamento di proprietà
Miglioramenti dellinquilino
Riparazione per usura e strappi

Quando utilizzare NOI nel settore immobiliare

Il reddito operativo netto viene utilizzato principalmente per determinare la redditività per laffitto commerciale o residenziale immobili investimenti immobiliari. Quando si considerano potenziali accordi, NOI può essere utilizzato sia dagli investitori che dai finanziatori. Osservando questo indicatore, gli istituti di credito possono giudicare se gli investitori realizzeranno o meno un flusso di cassa sufficiente per effettuare i pagamenti del prestito. Non è raro che NOI venga utilizzato per lapprovazione di prestiti commerciali per investitori immobiliari. Questo perché gli istituti di credito vogliono sapere se gli investitori rimborseranno o meno il prestito quando considerano il potenziale flusso di cassa.

Anche se si ritiene che NOI sia un indicatore affidabile quando si determina il reddito potenziale di una proprietà, lo è non lunico calcolo immobiliare che gli investitori dovrebbero tenere a portata di mano. Gli investitori dovrebbero familiarizzare con diverse formule per analizzare le operazioni in modo efficace.

Calcoli che utilizzano NOI

Numerosi altri calcoli immobiliari possono aiutare gli investitori a valutare potenziali accordi, alcuni dei quali includono NOI come variabile . Questi sono solo alcuni degli altri calcoli che coinvolgono NOI:

Tasso di capitalizzazione: il tasso di capitalizzazione, o tasso di capitalizzazione, di una proprietà è un altro calcolo utilizzato per mostrare il tasso potenziale di una proprietà di ritorno. La formula utilizza NOI diviso per il valore di mercato corrente, moltiplicato per 100.
Rapporto di copertura del servizio del debito: il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR) viene generalmente utilizzato dagli istituti di credito per determinare se o non per finanziare una proprietà specifica. La formula considera il NOI in relazione al servizio del debito ipotecario annuale per mostrare il potenziale flusso di cassa.
Ritorno sullinvestimento: il ritorno sullinvestimento (ROI) viene calcolato prendendo il NOI e dividendolo per il prezzo di acquisto di una proprietà, quindi moltiplicando per 100 per ottenere una percentuale. Il ROI è un altro calcolo utilizzato per aiutare gli investitori a valutare il potenziale di una proprietà.
Cash On Cash Returns: la formula dellinvestimento cash on cash considera NOI in relazione allinvestimento iniziale in contanti effettuato su una proprietà.Ciò può aiutare gli investitori a stimare i rendimenti annuali in contanti di un accordo.

Pro & Svantaggi dellutilizzo di NOI per proprietà di investimento

La formula del reddito operativo netto ha sviluppato una reputazione per servire bene gli investitori. Tuttavia, vale la pena notare che anche una perfetta equazione immobiliare NOI ha i suoi difetti. Ci sono vantaggi e svantaggi nellutilizzo di questa strategia di valutazione, non ultimi i quali includono:

I vantaggi dellutilizzo della formula NOI

Il reddito operativo netto di un La proprietà del soggetto può aiutare gli investitori a determinare un valore iniziale.
Le formule immobiliari NOI offrono agli investitori una panoramica di cosa aspettarsi dalle entrate correnti.
Il valore NOI immobiliare può aiutare gli istituti di credito a determinare se la proprietà rappresenta o meno un investimento rischioso.

Svantaggi dellutilizzo della formula NOI

Saper calcolare il reddito operativo netto non è universale e può cambiare da investitore a investitore.
A seconda di come viene gestito il bene, il NOI può essere incoerente.
Se gli affitti previsti si rivelano imprecisi, il NOI sarà influenzato negativamente.

NOI Vs. EBIT

NOI viene utilizzato per analizzare la capacità di una proprietà di generare reddito nel mercato immobiliare. Lutile prima degli interessi e delle tasse (EBIT) è determinato sottraendo il costo delle merci vendute (COGS) e le spese operative dalle sue entrate. Ad esempio, supponiamo che un investitore acquisti una proprietà per la previsione di generare $ 15.000.000 in canoni di affitto e di servizio. Con spese operative di circa $ 4.000.000 e spese di ammortamento di circa $ 100.000, lEBIT sarebbe di circa $ 10.900,00 mentre il NOI sarebbe di circa $ 11.000.000 poiché lEBIT tiene conto delle spese di ammortamento.

Come migliorare il NOI

Come accennato in precedenza, NOI può essere utilizzato per valutare proprietà sia nuove che esistenti nel tuo portafoglio di investimenti. Se il NOI di una proprietà è negativo o semplicemente non è quello che desideri, ci sono tre aree principali su cui puoi concentrarti. I seguenti suggerimenti possono aiutarti a migliorare il NOI e aumentare le prestazioni del tuo investimento:

Riduci al minimo le spese operative: le spese operative non necessarie possono minare il tuo potenziale di profitto se non stai attento. Se le tue spese di proprietà sembrano troppo alte o non le rivedi da un po , prova a guardare il tuo budget per tutto ciò che può cambiare. Potrebbe essere necessario rivalutare la società di gestione della proprietà, cercare modi per risparmiare energia per ridurre i costi delle utenze o persino aumentare i canoni di locazione per coprire i servizi della proprietà.
Aumento del reddito da locazione: il laltra metà del NOI proviene dal reddito da locazione. Puoi guardare il valore della proprietà per determinare se un aumento dellaffitto è in ordine, anche se questo non è lunico modo per aumentare il reddito. Puoi anche provare a valutare quanti posti vacanti ci sono nella proprietà e quanto velocemente le proprietà vengono consegnate. Potrebbe essere il momento di migliorare il marketing, accelerare le tempistiche di trasferimento o persino aggiungere incentivi alla firma per i nuovi inquilini. Queste tattiche possono aiutarti a ridurre i tuoi posti vacanti e, a loro volta, aumentare i tuoi redditi da locazione.
Trova reddito extra: se hai già implementato modifiche alle tue spese operative e hai riempito i posti vacanti, lì è ancora un altro modo per migliorare NOI. Puoi provare ad aggiungere ulteriori fonti di reddito alla proprietà. Ciò potrebbe includere laggiunta di parcheggio a pagamento, laddebito per laffitto di animali domestici o persino il miglioramento dei servizi degli appartamenti per denaro extra ..

Riepilogo

I calcoli giusti sugli immobili può fornire agli investitori la capacità di valutare proprietà e prendere decisioni di investimento informate. Ora che puoi rispondere alla domanda “qual è il reddito operativo netto nel settore immobiliare”, dovresti essere più preparato a utilizzare la metrica mentre analizzi le offerte. Ricorda, le formule immobiliari NOI possono servire come base per la valutazione di potenziali proprietà e possono anche essere utilizzato insieme ad altri calcoli immobiliari per analizzare ulteriormente le offerte. Comprendendo NOI, gli investitori saranno meglio attrezzati per stimare il reddito potenziale del loro accordo e avere successo nel settore immobiliare.

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