Che cosè la lis pendens?

La litispendenza è un avviso di sospensione dellazione. Il termine latino si traduce approssimativamente in “causa in sospeso”. In termini più semplici, significa che è in corso una causa su un terreno o una proprietà immobiliare, di solito nel tentativo di rivendicare la proprietà in caso di controversia. In altri casi, lavviso di litispendenza segnala linizio del processo di preclusione quando il proprietario è per impostazione predefinita. Tuttavia, non è lunica volta in cui viene utilizzata una litispendenza. Discuteremo perché potrebbe essere archiviata e i suoi effetti.

In questo articolo:

• Perché depositare una lis pendens

• Lis pendens e pignoramento

• Effetti della lis pendens

• Come rimuovere la lis pendens

Perché archiviare una lis pendens

Se si archivia una lis pendens in modo errato, potresti essere citato in giudizio per calunnia del titolo ed essere soggetto a penali. Prima di presentare la dichiarazione, assicurarsi di avere un motivo appropriato o rivendicare la proprietà. Alcuni dei motivi più comuni per depositare una litispendenza sono:

Interessi di proprietà

In breve, chiunque abbia un interesse di proprietà in una proprietà può depositare una litispendenza. Ciò potrebbe includere i coniugi di viding beni in una transazione di divorzio, o eredi che combattono per leredità del defunto (magari contestando un testamento). Se presenti una litispendenza su una proprietà dopo che è stata sottoposta a verifica, le tue possibilità di vincere la causa potrebbero diminuire, poiché è stata trasferita al legittimo erede.

Gli acquirenti truffati, che ritengono che avrebbero dovuto essere i legittimi acquirenti di una casa, possono anche presentare istanza di litispendenza se intendi fare causa. Ad esempio, se metti “denaro prezioso” per una casa e poi il venditore rinnega laccordo. Consulta un avvocato immobiliare prima di presentare il reclamo. Se hai a che fare con venditori meno che onesti, potrebbe non valere la pena il problema.

Trasferimento del titolo

È possibile presentare una litispendenza per modificare il titolo di una proprietà. Per proteggere le potenziali spese legali che il processo potrebbe incorrere, sia i creditori che i proprietari di case potrebbero optare per lassicurazione del titolo.

Spese non pagate

Se sei stato insolvente sui pagamenti del mutuo o sulle tasse sulla proprietà, il tuo istituto di credito o il governo locale potrebbe presentare una litispendenza contro di te.

Una litispendenza potrebbe essere rilasciato anche per il privilegio di un meccanico, che viene presentato da subappaltatori che non hanno ottenuto pagato per il loro lavoro. Il privilegio di un meccanico viene utilizzato quando un debito non è stato pagato e può essere presentato un reclamo contro la proprietà che è stata riparata.

Condizioni non sicure

Inoltre, è possibile presentare una litispendenza perché di condizioni non sicure e danni alla proprietà. Ad esempio, la città potrebbe presentare una litispendenza contro un edificio di tua proprietà se non aderisce al codice appropriato ed è ritenuto non sicuro.

Lis pendenze e pignoramenti

Se non puoi effettuare pagamenti ipotecari sulla tua casa, il tuo prestatore può sequestrare la tua casa. Questo è noto come preclusione. A seconda del processo di pignoramento dello stato, il prestatore presenterà un avviso di insolvenza o una litispendenza.

Una volta depositata, la litispendenza diventerà parte del registro pubblico perché è un avviso costruttivo. Ciò significa anche che se non hai ricevuto la notifica direttamente (forse ti è stata inviata una lettera che si è persa per posta), la litispendenza rimane ancora in vigore.

Il tempo impiegato dalla tua casa per pignorare una volta ricevuto lavviso di litispendenza dipenderà dallo stato. In California, potrebbero essere necessari un minimo di 120 giorni e 180 giorni in Florida, mentre a New York possono essere necessari fino a 15 mesi dopo la presentazione della notifica.

[Gli investitori immobiliari o gli esperti cacciatori di case tendono a cercare proprietà in difficoltà con un preavviso di attesa con la speranza di effettuare un acquisto rapido e conveniente prima che la casa raggiunga il mercato dei pignoramenti.

Effetti della lis pendens

La lis pendens può influenzare negativamente lacquisto e la vendita della proprietà in questione; poiché la proprietà della proprietà è in ultima analisi in discussione e in esame, tutte le parti coinvolte nella potenziale transazione staranno in guardia.

Listituto di credito potrebbe trasferire lapprovazione di un mutuo se sospetta che laffare vada a buon fine o essere complicato di quanto valga. La stessa cosa potrebbe accadere con le compagnie di assicurazione dei proprietari di abitazione. Poiché la litispendenza ha spesso effetti negativi duraturi su una proprietà, viene spesso utilizzata maliziosamente per dissuadere gli acquirenti o impedire una vendita. Ne parleremo Il prossimo.

Come rimuovere la litispendenza

La litispendenza può essere rimossa una volta che la causa è stata risolta e il tribunale si è pronunciato su un risultato. Potrebbe anche essere risolto da solo se viene raggiunto un accordo tra il proprietario del titolo e chi ha presentato il reclamo. Se il reclamo è stato presentato indebitamente, la litispendenza sarà cancellata. Come accennato in precedenza, il presentatore potrebbe dover pagare sanzioni e potrebbe essere citato in giudizio per calunnia del titolo. Se la litispendenza è stata depositata dalla città per condizioni non sicure in un edificio di tua proprietà, potresti dover presentare una richiesta di cancellazione allufficio del cancelliere della contea.

Altre volte, potrebbe essere stata presentata una litispendenza che non è mai stata ulteriormente perseguita in tribunale con alcuna azione legale. Il reclamo può scadere dopo un certo periodo di tempo a seconda dello stato. (Ad esempio, in Florida la litispendenza scadrà un anno se non è stata intrapresa alcuna azione.) Se lo stato non stabilisce una scadenza, potrebbe essere necessaria lassistenza di un avvocato per farla ufficialmente rimuovere dal registro.