Acquistare o vendere una casa non è semplice come cambiare denaro e firmare alcuni documenti. Esistono anche diritti di proprietà che devono essere trasferiti tra il venditore e lacquirente. È qui che entra in gioco una società di titoli.
Che cosa fa una società di titoli? In abbondanza. Oltre a condurre una ricerca del titolo e offrire servizi di liquidazione per aiutare a chiudere la transazione con meno ritardi, una società di proprietà fornisce anche unassicurazione sul titolo al nuovo proprietario e al creditore ipotecario. Ecco cosa devi sapere.
Che cosè una società titolare?
Una società titolare è la principale responsabile del trasferimento dei diritti di proprietà da un proprietario allaltro, spiega Justin Nepola, un avvocato immobiliare a Hollywood, Florida.
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“Si assicurano che non ci siano gravami sul titolo della casa e che il venditore sia il proprietario legale della proprietà”, afferma Nepola.
Secondo Patti DeGennaro, Chief Implementation Officer per Title Alliance, Ltd., con sede a Media, Pennsylvania, i difetti comuni del titolo che una società del titolo può sradicare e aiutarti a correggere includono:
- Trasferimenti fraudolenti
- Eredi sconosciuti
- Imposte precedenti non pagate
- Sentenze del tribunale di risveglio
- Mutui precedenti
- Privilegi
- Restrizioni come diritti di accesso e servitù
Per verificare questi e altri problemi, la società del titolo esegue una ricerca di pubblico record o cronologia delle transazioni per la proprietà e il suo titolo. Lazienda verifica anche chi ha il titolo sulla proprietà, nonché la qualità di tale titolo.
“Questo è importante per garantire che lacquirente acquisisca il titolo effettivo della proprietà da un proprietario effettivo o qualcuno che è autorizzato a trasmettere il titolo per conto di un proprietario di proprietà, ad esempio tramite procura o una proprietà “, osserva Rajeh Saadeh, un avvocato immobiliare a Somerville, New Jersey.
Saadeh aggiunge che questi i servizi sono spesso ordinati da un avvocato esperto di proprietà immobiliari per conto di un acquirente invece che direttamente dallacquirente.
Le società titolari assistono anche durante il processo di chiusura fornendo servizi di liquidazione, ad esempio facilitando lescrow o lautenticazione di documenti o registrare latto con la contea, afferma Ben Heller, un avvocato immobiliare dello Schorr Law con sede a Los Angeles.
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“I servizi di liquidazione comunemente coinvolgono la società titolare che agisce come Terze parti eutrali per assistere acquirenti e venditori nella chiusura della transazione, oppure la società proprietaria può essere arruolata dallacquirente e dal venditore per aiutare a concludere una transazione di prestito “, afferma Heller.
Infine, le società titolari offrono unassicurazione sulla proprietà che protegge il prestatore se emergono problemi di titolo, e potenzialmente anche lacquirente, a seconda della politica. Immagina, ad esempio, se hai acquistato una casa ma in seguito hai appreso che qualcuno aveva una rivendicazione legale sulla proprietà a causa di una transazione giudiziaria che non era stata rivelata prima della chiusura della casa. Scenari come questo possono tormentarti se ti manca lassicurazione del titolo.
Cosè lassicurazione del titolo?
Lemissione di unassicurazione del titolo è una delle funzioni più importanti svolte da una società del titolo.
“Lassicurazione del titolo è lunica forma di assicurazione che assicura il passato fino ai giorni nostri”, afferma Nepola, “ed è una commissione una tantum che protegge il proprietario per tutto il tempo in cui possiede la proprietà. “
Esistono due tipi di polizze di assicurazione del titolo:
- Polizza del prestatore – La polizza di assicurazione del titolo di un prestatore” protegge il prestatore da qualsiasi difetto del titolo che possa influire sulla sicurezza del mutuo ipotecario “, dice DeGennaro.” Questa politica si basa sullimporto del mutuo e diminuisce man mano che il mutuo viene estinto “. Praticamente tutti gli istituti di credito ipotecario richiedono questo tipo di polizza.
- Polizza del proprietario: una polizza assicurativa del titolo del proprietario non è sempre richiesta, ma è fortemente raccomandata ai proprietari di case come un modo per salvaguardarsi da future rivendicazioni sulla proprietà. “Anche se il prestatore ha una polizza sul titolo, lacquirente ha comunque bisogno di una polizza sul titolo del proprietario per proteggere i suoi interessi”, dice DeGennaro. “La copertura dura fintanto che lacquirente o gli eredi dellacquirente hanno un interesse nella proprietà.” / li>
Quanto costano i servizi del titolo?
I servizi del titolo di solito partono da circa $ 1.000, ma possono superare $ 1.500. Il costo spesso dipende dallentità dei servizi richiesti, ad esempio se sono necessarie ricerche di successione o preclusione, secondo Saadeh.
Il costo dellassicurazione del titolo è solitamente regolato dal Dipartimento delle assicurazioni del tuo stato, che garantisce che il costo sia lo stesso indipendentemente dalla compagnia di assicurazione del titolo che scegli, sebbene ciò che paghi dipende dallimporto della copertura selezionato .
In generale, la maggior parte paga $ 1.000 per la polizza di un proprietario e $ 1.000 per la polizza di un prestatore.
“Nella maggior parte degli stati, lacquirente paga per i servizi di proprietà e lassicurazione sulla proprietà”, afferma Saadeh . Tuttavia, lacquirente e il venditore possono scegliere di negoziare chi pagherà per questi servizi prima della firma del contratto di vendita.
Come scegliere una società titolare
Le società titolari sono spesso consigliate da lagente immobiliare, listituto di credito o lavvocato coinvolti, ma non sei tenuto a selezionare il titolo dellazienda che ti è stato riferito.
“Chiedi in giro più consigli e dedica tempo alla ricerca e al dialogo con ciascuna azienda”, consiglia Nepola. “Scopri le loro tariffe e tutte le commissioni addebitate e controlla attentamente le recensioni online.”
Inoltre, preparati a chiedere allazienda del titolo:
- Da quanto tempo sei nel mondo degli affari?
- Chi è il tuo sottoscrittore?
- Quanta assicurazione di responsabilità hai?
- Qual è il tuo rapporto tra diritti di proprietà e clienti?
- Hai avuto reclami?
- Come ti proteggi dalle frodi?
- Quali sono alcune difficoltà che hai riscontrato durante le ricerche di titoli e come le hai risolte?
- Quanto tempo richiederà il processo di ricerca del titolo e chi effettuerà la ricerca del titolo?
- Di quanta copertura assicurativa del titolo ho bisogno e perché?
“Prova a scegliere una società titolare in base alle risposte a queste domande, nonché al servizio clienti, alla reputazione e alla familiarità con altri professionisti coinvolti nella transazione, incluso e in particolare il tuo avvocato immobiliare”, consiglia Saadeh.
Ulteriori informazioni:
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