Mulți contribuabili nu sunt conștienți de consecințele fiscale care se pot aplica vânzării de proprietăți comerciale. Nu este la fel de simplu ca doar vânzarea unui activ. Vă puteți gândi la vânzarea de proprietăți comerciale ca având multe straturi diferite. Fiecare dintre aceste straturi diferite poate fi impozitat la cote de impozitare diferite și poate fi tratat diferit în declarația de impozitare a contribuabilului.

Când vindeți un activ comercial, puteți avea diferite tipuri de câștiguri și pierderi, chiar și în cadrul aceleiași tranzacții. Câștigurile și pierderile pot fi: câștiguri de capital pe termen scurt, pierderi de capital pe termen scurt, câștiguri de capital pe termen lung, pierderi de capital pe termen lung, secțiunea 1245 recuperarea deprecierii, secțiunea 1250 recuperarea deprecierii, câștig nerecuperat 1250 și câștig de 28% (referitor la vânzare a anumitor obiecte de colecție). Fiecare dintre aceste categorii de câștiguri și pierderi este tratată diferit și impozitată la rate diferite.

Atunci când stabiliți ce caracter de câștig veți avea atunci când vindeți un activ comercial, este mai întâi important să determinați ce tip de activ aveți vând și, de asemenea, în ce tip de entitate se deține activul. Cele trei categorii de active care sunt cel mai frecvent vândute sunt (1) proprietatea secțiunii 1231, (2) proprietatea secțiunii 1245 și (3) proprietatea secțiunii 1250. Dacă activul vândut este deținut într-o corporație C, câștigul este impozitat la cote de impozitare obișnuite, în ciuda tipului de proprietate al activului. Dacă activul care este vândut este deținut într-o altă entitate decât o C-Corporation, atunci puteți avea diferite straturi de câștig, în funcție de tipul de activ care este vândut.

Proprietatea secțiunii 1231 sunt active care sunt utilizate în comerțul sau afacerea dvs. și sunt deținute de contribuabil mai mult de un an. Un câștig din vânzarea de proprietăți comerciale din secțiunea 1231 este tratat ca un câștig de capital pe termen lung și este impozitat la o rată maximă de 15%, cel puțin până la 31 decembrie 2012. O pierdere din vânzarea de proprietăți comerciale din secțiunea 1231 este tratată ca pierderi obișnuite și poate reduce venitul obișnuit la declarația contribuabilului și nu este supus limitărilor pierderii de capital (limitarea a 3.000 USD pentru persoane fizice sau limitarea câștigurilor de capital pentru corporații). Cu toate acestea, există o regulă de recapturare a Secțiunii 1231 conform căreia, dacă vindeți proprietăți comerciale la un câștig și ați dedus pierderile obișnuite datorate vânzării proprietății din secțiunea 1231 în ultimii cinci ani, apoi câștigul din secțiunea 1231 pe care îl recunoașteți va fi impozitat ca venit obișnuit, utilizând rata obișnuită a venitului contribuabilului și nu preferențială 15 % rata maximă a câștigului de capital.

Proprietatea din secțiunea 1245 este (1) toate bunurile personale amortizabile, corporale sau necorporale și (2) anumite bunuri imobile amortizabile (de obicei, proprietăți imobiliare care îndeplinesc funcții, de exemplu, un rezervor de stocare, dar nu clădiri sau componente structurale ale clădirii). Dacă vindeți proprietatea Secțiunii 1245, trebuie să vă recuperați câștigul ca venit obișnuit, în limita deducerilor de amortizare anterioare asupra activului care a fost vândut. Orice câștig până la valoarea amortizării luate anterior va fi impozitat la rate de venit obișnuite. Suma câștigului care depășește deprecierea luată anterior este apoi tratată ca câștig din secțiunea 1231 (sub rezerva regulilor secțiunii 1231 menționate mai sus). Regulile privind recapturarea Secțiunii 1245 nu se aplică dacă activul este vândut cu pierderi. Dacă un activ din secțiunea 1245 este vândut cu o pierdere, pierderea este tratată ca o pierdere din secțiunea 1231 și este dedusă ca o pierdere obișnuită care poate reduce venitul obișnuit.

Proprietatea din secțiunea 1250 constă din proprietăți imobiliare care nu sunt Secțiunea 1245 proprietate (așa cum s-a definit mai sus), în general clădirile și componentele structurale ale acestora. Când vindeți proprietatea Secțiunii 1250, va trebui să fiți conștienți de posibilele recapturi ale amortizării Secțiunii 1250, precum și „câștigul nerecuperat Secțiunea 1250”. Dacă vindeți proprietatea Secțiunii 1250 care este pusă în funcțiune după 1986, niciunul dintre câștigurile de capital pe termen lung atribuibile deducerilor din amortizare nu vor fi supuse recapturării amortizării Secțiunii 1250. Dacă ați amortizat proprietatea imobiliară nerezidențială care a fost pusă în funcțiune înainte de 1987 și ați deprecia proprietatea pusă în funcțiune utilizând doar amortizarea liniară, nu ar exista o recapturare a amortizării Secțiunii 1250. Cu toate acestea, dacă în orice moment a fost utilizată o metodă de amortizare accelerată, câștigul din vânzare va fi impozitat ca venit obișnuit în măsura în care valoarea amortizării accelerate luate a depășit amortizarea care ar fi fost permisă dacă ați utiliza metoda de amortizare liniară. Această recuperare a deprecierii din secțiunea 1250 este impozitată la rate de venit obișnuite.

Orice câștig care depășește suma tratată ca venit obișnuit din cauza recapturării secțiunii 1250, dar care nu depășește amortizarea totală solicitată, este „câștig nerecuperat din secțiunea 1250 „. Câștigul nerecuperat din secțiunea 1250 va fi impozitat la o rată maximă de 25%.

Orice câștig rămas care depășește atât recâștigarea deprecierii din secțiunea 1250, cât și câștigurile nerecuperate din secțiunea 1250 vor fi tratate ca câștig din secțiunea 1231 (câștig de capital pe termen lung), care va fi impozitat la o rată maximă de 15%, până la 31 decembrie 2012. Vânzarea proprietății din secțiunea 1250 cu pierderi produce o pierdere din secțiunea 1231 și este dedusă ca pierdere obișnuită care poate reduce venitul obișnuit. Dispozițiile privind recapturarea secțiunii 1250 se aplică numai câștigurilor, nu pierderilor.

După cum sunt sigur că puteți vedea, nu este la fel de simplu ca și vânzarea unui activ comercial. Fiecare vânzare de active comerciale poate avea multe impozite posibile. tratamente, producând diverse rezultate fiscale. Tratamentul fiscal al vânzării activelor comerciale poate fi destul de complex și dacă nu sunteți sigur de posibilele consecințe fiscale, ar trebui să contactați consilierul dvs. fiscal Dermody, Burke și Brown pentru a explica modul în care ar trebui tratată vânzarea .