First Citizens Bank:
FL, GA, MD, NC, SC, TN, VA, WI, WV
Contact: Valerie Leonard (NMLS 415176) la 864-630-0921 sau
Primul Federal Lakewood:
OH, MI, KY, WV, IN, FL
Contact: Eric Veronica ( NMLS # 83197) la 419-38-8985 sau
Prima Bancă Națională din Omaha:
NE, TX, IL, CO, KS, IA, SD
Contact: Michael Bruegel (NMLS # 496393) la 469-633-8429 sau
First National Bank of Pennsylvania:
Contactați Ken Roos (NMLS # 436834) la 412-951-6793 sau
Alternative la împrumuturile ipotecare ale medicilor
Dacă nu credeți că un împrumut ipotecar tradițional este corect pentru dvs., s-ar putea să vă întrebați ce alte opțiuni mai are un medic? Se dovedește o mulțime și, de obicei, puteți obține majoritatea acestor opțiuni de la aceiași creditori care acordă credite ipotecare medicului.
Convențional cu 20% în jos Ipoteca
Deseori cea mai bună alegere pentru un credit ipotecar ca i În general, oferă cele mai multe opțiuni (30 de ani fixe, 15 ani fixe, ARM-uri etc.), cele mai mici taxe și cele mai mici rate. În comparație cu creditele ipotecare la domiciliu ale medicilor, ratele unei ipoteci convenționale în valoare de 20% sunt destul de ieftine. Cu toate acestea, necesită dovada câștigurilor și o sumă substanțială de bani. Acești bani, desigur, devin indisponibili pentru a investi sau a plăti împrumuturi studențești.
Împrumuturile 80/20 și 80/10/10
Acestea au dispărut de pe scena după Global Financial 2008 Criză, dar au făcut mai mult o renaștere de atunci. Teoria este că ați obține un împrumut de 80% la o rată ușor mai mare decât la un împrumut cu 20% în jos, apoi veți obține un împrumut de 20% la o rată mult mai mare. Ați evita PMI (care uneori nu este deductibilă din impozite (dar a fost din 2007 până în 2018 pentru cei cu un venit mai mic de 110.000 USD), înlocuindu-l cu mai multe dobânzi. 80/10/10 și 80/15/5 au fost variații pe temă, cu o avansă necesară.
Ipoteca convențională cu o reducere mai mică de 20%
Aceste împrumuturi au rate și comisioane mai mari decât o ipotecă în avans de 20%. să cumpărați PMI. Este rar pentru dvs. să găsiți unul cu 0% în jos (de fapt, cel mai bun lucru pe care îl puteți găsi din 2014 este cu 3% mai mic pentru un program pentru prima dată cumpărător de locuințe prin Fannie Mae sau Freddie Mac), dar cu 5% și o reducere de 10% sunt obișnuite. Aceasta este probabil cea mai scumpă opțiune ipotecară de pe piață (dacă puteți găsi mai puțin de 5% reducere).
Împrumut FHA
Acest împrumut este mai mare rate și comisioane decât un împrumut de 20% în jos (în special o primă de asigurare ipotecară anticipată de 1,75% finanțată în plus față de suma împrumutului principal). credit ipotecar prima de asigurare (0,8-0,85% din soldul creditului anual) pe durata de viață a creditului. FHA cere creditorului să utilizeze suma raportului de credit al plății împrumutului studențesc sau, dacă nu figurează, 1% din soldul restant, cu excepția cazului în care împrumutatul poate furniza documentația conform căreia împrumutul este amânat. Acest lucru face ca acest împrumut să fie dificil pentru rezidenții îndatorați pentru a se califica. Cu toate acestea, ratele sunt, în general, ușor mai mici decât un împrumut pentru medic, dar este posibil să nu fie atunci când adăugați costurile PMI.
Împrumut VA
Acest împrumut necesită calificarea pentru VA beneficii, care îi descalifică pe mulți. Este o îmbunătățire a împrumutului FHA prin faptul că nu există o cerere de plată în avans și nici o asigurare ipotecară. Tarifele sunt similare cu ratele FHA, dar comisionul de finanțare este mai mare – 2,15% pentru debitorii primiți și 3,3% pentru utilizarea ulterioară. Acea taxă poate fi renunțată dacă aveți un rating de invaliditate militară.
Cum se compară ratele și taxele creditului ipotecar pentru medic?
Creditele ipotecare ale medicului și creditele ipotecare ale medicului dentist au, în general, cea mai mare rată de toate aceste opțiuni. Dar avansul este cel mai mic. Taxele sunt în care lucrurile devin foarte neclare și greu de comparat. Pe de o parte, FHA și un împrumut convențional cu mai puțin de 20% în jos necesită asigurare ipotecară, care, spre deosebire de dobânda împrumutului, nu este deductibilă pentru cei cu venituri peste intervalul de 100-109K USD. Este adesea greu de spus dacă „mai bine plătiți o asigurare ipotecară sau o rată / taxe mai mari. Este mult mai ușor să scăpați de comisioanele de inițiere / finanțare prin reducerea cu 20%. Majoritatea celorlalte împrumuturi, inclusiv împrumutul medicului , vă va lovi cu aceste taxe. (Deși împrumutul cel puțin unui medic va renunța la acest lucru dacă sunteți dispus să plătiți o rată a dobânzii mai mare.)
Rata creditului ipotecar al unui medic sau dentist este de obicei cu aproximativ 1/4% mai mare decât un împrumut FHA / VA comparabil, dar ar putea fi cu 1/8% până la 1% mai mare decât un împrumut convențional. Această diferență se poate adăuga în timp. În plus, nu trebuie să plătiți taxele suplimentare în avans și că banii compuși pe parcursul a 30 de zile se adaugă, de asemenea, la zeci de mii de dolari. Avantajul utilizării unui împrumut fix vechi obișnuit de 30 de ani cu 20% în jos ar putea ajunge până la 235.000 de dolari pe o casă de 500.000 de dolari. Aceasta, desigur, ignoră costul de oportunitate al acelei plăți în avans de 100.000 USD, despre care vom discuta mai jos.
Ar trebui să obțin un credit ipotecar pentru medic?
Există multe lucruri care intră în această întrebare. Consider că majoritatea locuitorilor și semenilor ar trebui să închirieze în loc să cumpere din mai multe motive.
În primul rând, probabil că veți fi în acea locație doar 1-5 ani. De obicei, durează cel puțin 5 ani până să vă distingeți chiar și într-o casă, evident mai mult dacă vă izbucnește o bulă imobiliară. Cea mai bună resursă pentru a vedea cât va dura până să vă distingeți în circumstanțele dvs. particulare este New York Times Buy vs Rent Calculator. Chiar dacă decideți să rămâneți în aceeași zonă cu participarea, am constatat că participanților nu le place, de obicei, să locuiască mult timp în „casa lor rezidentă”, odată cu venitul lor cvadruplat. Din acest motiv, închirierea poate fi cea mai bună opțiune pentru semenii și noii rezidenți.
În al doilea rând, un rezident / coleg nu câștigă foarte mulți bani și, prin urmare, ia de obicei deducerea standard pe impozitele lor (acum 12.000 $ single și 24.000 USD căsătoriți pentru 2018). Asta înseamnă că dobânda ipotecară probabil NU este deductibilă. Chiar dacă detaliați, probabil că cea mai mare parte a dobânzii dvs. nu va fi deductibilă. Aceasta crește costul efectiv al adăpostului dvs.
În al treilea rând, locuințele necesită întreținere (așteptați 1-2% din valoarea casei pe an), ceea ce necesită timp și bani, niciunul dintre aceștia nu este abundent rezident.
În al patrulea rând, există o mulțime de probleme și cheltuieli legate de cumpărarea și vânzarea unei case. Închirierea unei case este rapidă și ușoară prin comparație. Dacă ați încercat vreodată să vindeți o casă într-o piață în jos, știți cât de greu poate fi să o vindeți cu orice preț, cu atât mai puțin unul rezonabil. În plus, există o mare flexibilitate în ceea ce privește închirierea. Nu îți place cartierul, doar te muți. În cel mai rău caz, aveți un contract de un an. Nu este mare lucru. Noile participări, pe de altă parte, sunt mult mai predispuse să rămână pe piață, iar dobânda este mult mai probabil să fie deductibilă integral sau aproape pe deplin. Raportul / chirie variază puternic spre cumpărare pentru cei mai mulți.
Dacă ați decis să cumpărați o casă și vă angajați să locuiți în o suprafață de mai bine de cinci ani, ar trebui să acordați o atenție serioasă reducerii cu 20% și obținerii unei ipoteci convenționale. Fluxul de numerar lunar îmbunătățit vă va permite o mare libertate financiară și capacitatea de a investi (și chiar de a cheltui.) Veți economisi sute de mii de dobânzi pe durata de viață a împrumutului, toate garantate, spre deosebire de investițiile potențiale în avans Dar dacă, din orice motiv, veți cumpăra o casă ȘI nu puteți sau nu doriți să reduceți cu 20%, atunci împrumutul unui medic este o opțiune rezonabilă și cel puțin la fel de bună ca alte opțiuni de reducere de 20%.
Nu este mai bine să obțineți un împrumut cât mai mare posibil și să investiți diferența?
Când executați numerele, puteți cu ușurință vă vedem „veți fi mai bine să împrumutați cât mai mulți bani posibil și să-i investiți la o rată a dobânzii mai mare. Acesta este avantajul pârghiei. Luați în considerare o casă ipotetică de 500.000 de dolari. Ați putea economisi 235.000 de dolari folosind un împrumut convențional de 20% în comparație cu medicul împrumutul. Dar dacă ați investit acea plată în avans de 100.000 USD la 8% pe parcursul a 30 de ani, ați ajunge cu peste 1 milion de dolari. Condițiile acestei „investiții în marjă” sunt favorabile, în sensul că aveți mult timp pentru ca piața să revină și nu există apeluri de marjă la creditele ipotecare. Din păcate, există câteva motive pentru care probabil nu doriți să faceți acest lucru:
1) Obținerea unei rate mai mici a dobânzii la ipotecă este lipsită de riscuri. Acel 235.000 USD sunt garantate. 1 milion de dolari nu este garantat. Dacă există ceva care ne-a învățat piața de valori în ultimul deceniu, este că nu există garanții. Riscul de pierdere este foarte real. Dacă obțineți randamente de 2% pe parcursul a 30 de ani în loc de 8%, au fost mult mai bine cu ipoteca cu rată mai mică.
2) A fi subacvatic cu o ipotecă nu este distractiv. A scădea 0% înseamnă că sunteți imediat sub apă, deoarece costă în general 6-10% din valoarea casei să o vindeți. Dacă credeți că este greu să vindeți o casă pe o piață în jos, încercați să o faceți atunci când singurele opțiuni sunt o vânzare scurtă, venind cu zeci de mii în numerar și lăsând banca să vă excludă și să vă distrugă creditul.
3) Comportament. Este mult mai ușor să cheltuiți bani decât să-i investiți. Pentru a ieși înainte trebuie să investești efectiv și să investești în continuare acele $ 100K timp de 30 de ani. Impozitele și cheltuielile cu investițiile, desigur, pot reduce, de asemenea, rata rentabilității acestor bani dacă aveți un comportament slab al investitorilor.
4) Fluxul de numerar și investirea diferenței. Reducerea cu 20% scade plata ipotecii în mod dramatic. Din nou luând exemplul acasă de 500.000 de dolari. Cu o reducere de 20%, principiul lunar și plata dobânzii sunt de 2027 USD. Cu împrumutul acordat de medic, este de 2800 de dolari. Acel 800 de dolari pe lună poate face cu adevărat o diferență în buget, oferindu-vă mai multe opțiuni de cheltuieli și economii pe măsură ce acestea devin disponibile. Puteți folosi chiar acei 800 de dolari pe lună pentru a achita ipoteca obținând o ipotecă fixă de 15 ani.Acest lucru vă va reduce rata dobânzii cu încă 3/4%, economisind și mai mult de-a lungul anilor și permițând pensionarea mai devreme. Alternativ, puteți investi doar 800 USD în fiecare lună. La aceeași rată de rentabilitate de 8%, după 30 de ani ați avea 1,2 milioane de dolari, chiar mai mult decât 1 milion de dolari la care ar ajunge suma de 100.000 USD. Deci, în general, dacă ați investit diferența după 30 de ani de rentabilități anuale de 8%, ați ieși cu peste 400.000 de dolari înainte, reducând 20%. Dar, bineînțeles, trebuie să veniți cu 20% pentru a da jos, ceea ce nu este ușor.
Aveți nevoie de un agent imobiliar sau de o mutare?
Dacă aveți nevoie al unui agent imobiliar, investitorul White Coat colaborează cu CurbsideRealEstate.com, un serviciu gratuit de concierge imobiliar pentru medici, realizat de medici. După ce s-a străduit să cumpere prima locuință, Dr. Peter Kim a fondat Curbside Real Estate pentru a aborda problemele specifice medicului întâmpinate în timpul procesului de cumpărare a locuințelor. În plus față de furnizarea de știri și informații, CurbsideRealEstate.com este „consultarea curbside” condusă de medic pentru împrumuturi ipotecare de către medic, agenți imobiliari experți, relocare și orice altceva dintre acestea. căutarea dvs. la domiciliu sau dacă nu sunteți sigur de unde să începeți, CurbsideRealEstate.com vă poate ajuta să parcurgeți procesul de cumpărare a locuinței cu încredere și eficiență, economisindu-vă timp și bani valoroși. : Bonus de 100 USD la închidere.
Contactați CurbsideRealEstate.com la sau la (323) 515-9507 pentru o consultație fără angajament și urmați-le pe Facebook, Twitter și Instagram pentru mai multe informații.
Împrumutători – dacă doriți să cumpărați spațiu publicitar pe această pagină, trimiteți un e-mail lui Cindy (la) whitecoatinvestor.com.