Vă voi oferi cele 5 secrete ale mele pentru a găsi cele mai bune companii de administrare a proprietăților.
Poate crezi că poți gestiona singur proprietatea?
Poate.
Dar dacă folosești sfaturile mele pentru a găsi cele mai bune companii de administrare a proprietății, acestea te vor economisi mai mult bani decât taxa pe care le plătiți.
Cele cinci secrete pentru găsirea celei mai bune companii de administrare a proprietății sunt:
1. Citiți amprenta fină din contracte
2. Verificați structura tarifelor lor
3. Confirmați că puteți avea încredere în ele
4. Faceți cunoștință față în față
5. Oferiți-le feedback constant
Companiile perfecte de administrare a proprietăților își câștigă comisionul de administrare și multe altele. Ei fac lucrurile mai bine decât ați putea dacă ați face-o singuri.
Au mai multă experiență:
- Găsirea chiriașilor
- Gestionarea chiriașilor bătăi morți
- Colectarea chiriei târzii
- Efectuarea evacuărilor
- Găsirea prețurilor corecte și obținerea reducerilor de la contractori
- Știind ce reparații sunt necesare (și inutile) pentru închirieri
- Știind ce locații sunt cele mai bune pentru închirieri
- Prețul închirierilor
- Și multe, multe altele …
reiterăm, aceste companii de administrare a proprietăților ajung să fie în valoare de mult mai mult decât comisioanele lor doar prin contactele, expertiza și înțelegerea pieței de închiriere.
Din nou, acest lucru este adevărat doar dacă găsiți administrarea proprietății potrivită. Există, de asemenea, o mulțime de lucruri proaste care vor costa mai mulți bani și vor lucra la fel de mult ca și să le faci singur.
De aici urmează aceste sfaturi!
Există o mulțime de cărți și postări de bloguri despre gestionarea personală a proprietăților de închiriat.
Ce durere de cap!
Plătiți unei companii de administrare a proprietății pentru specializare și expertiză pe care nu le puteți duplica citind cărți și bloguri.
Acest lucru va suna vânzător, dar este adevărat. Funcționează excelent pentru mine și poate funcționa pentru dvs. sau pentru oricine știți că are nevoie.
Dețin douăzeci de case unifamiliale și toate sunt administrate de aceeași companie de administrare a proprietății de închiriere.
Am dezvoltat un sistem și am construit o echipă în ultimii ani care funcționează cu adevărat pentru mine (la propriu și la figurat).
Cea mai importantă parte a acestui sistem este echipa de gestionare a proprietății de închiriat.
Iată secretele mele pentru găsirea celui perfect.
1. Citiți amprenta fină din contracte
Când angajați administrarea proprietății, acestea vă fac să semnați un contract. Doriți să citiți cu atenție acest contract. Vreau să urmăriți ceva anume.
Asigurați-vă că nu le este greu să-i concediați.
Ce vreau să spun prin asta?
Contractul va conține ceva care determină în ce condiții puteți rezilia contractul de administrare a proprietății de închiriere cu aceștia.
Dacă reziliați contractul, poate fi necesar să plătiți încă câteva luni din administrarea lor. taxe. Se poate spune chiar că trebuie să plătiți restul anului.
Înțelegeți această limbă. Dacă simțiți că au performanțe slabe și doriți să nu mai le folosiți, asigurați-vă că înțelegeți cât va costa să vă îndepărtați. De asemenea, trebuie să înțelegeți ce măsuri trebuie să luați pentru a anula legal contractul. Este posibil să trebuiască să faceți ceva în scris sau prin poștă recomandată.
Am negociat eliminarea acestei părți din contract din contract. Dacă am fost nemulțumit de serviciul companiei de administrare, am reușit să încetez fără a mai plăti luni suplimentare de comisioane de administrare.
Să vedem ce s-a întâmplat în continuare …
Câteva luni mai târziu, Monica de la compania de administrare a proprietății mi-a spus că balustrada metalică de pe scările din beton către ușa din față era slăbită și că trebuie înlocuită. Ea a spus că va primi trei cotații pentru slujbă.
- Cota # 1: 3000 $
- Cota 2: 2500 $
- Cota 3: 2000 $
Părea puțin abrupt pentru scări (nu este destinat jocului de cuvinte).
(Nu, nu scările în cauză)
I-am cerut unui muncitor din cartier să meargă să arunce o privire la scări și să-mi spună ce va percepe pentru a o remedia.
Mi-a trimis un e-mail a doua zi și mi-a spus că a reparat-o. Îi datorez 50 de dolari.
I-am trimis lui Monica un e-mail pentru a spune că am reziliat contractul de administrare.
Se părea că a avea o companie de administrare era la fel de multă muncă decât a nu avea unul. Nu a fost prima dată când am pus la îndoială deciziile pe care le-a luat
A trebuit să urmăresc și să examinez tot ceea ce a făcut!
Asigurați-vă că aveți opțiunea de a scăpa de compania de administrare a proprietății, dacă este necesar, și asigurați-vă că nu vă costă prea mult.
2. Verificați structura tarifelor lor
Începeți examinând contractul lor de administrare a proprietății și înțelegând structura tarifelor lor.
Cea mai de bază taxă de înțeles este modul în care taxează managementul.Cel mai frecvent este un procent din chirie. 10% din chirie este destul de obișnuit, dar am văzut că multe locuri taxează mai puțin. 8% nu este neobișnuit.
Totuși, este la fel ca orice altă structură de taxe din viață. Când o companie percepe 8% în loc de 10%, este posibil să observați că, în alte părți ale structurii taxelor, acestea pot fi mai scumpe decât un concurent. Ei găsesc altundeva pentru a compensa acest lucru.
Un bun exemplu în acest sens este ilustrat de compania mea actuală de administrare a proprietății de închiriere. Ele percep 10%, ceea ce unii ar putea spune că este mare, dar nu percep o taxă pentru găsirea chiriașilor și semnarea unui contract de închiriere. De asemenea, aceștia nu percep o taxă pentru demisia unui contract de închiriere după expirarea acestuia. Multe alte companii de administrare a proprietății o fac.
Multe companii percep o chirie de o lună sau poate o jumătate de lună de chirie pentru semnarea unui contract de închiriere. Acest lucru poate fi foarte important în calcularea cheltuielilor dvs.
Ratele mele de cifră de afaceri din Montgomery, Alabama sunt destul de mari. Cifra de afaceri medie este între 1 ½ și 2 ani. M-ar costa o avere să plătesc o lună de chirie de fiecare dată când se întâmplă acest lucru, așa că includerea asta în comisionul meu de 10% este de aur.
Dacă te-ai afla într-o zonă în care cifra de afaceri a fost mai mică, poate o taxă de chiria de o lună nu ar funcționa ca fiind prea rea pentru tine. Unii oameni închiriază aceeași casă timp de cinci sau zece ani.
Înțelegeți cum vă va percepe compania de administrare pentru utilizarea contractorilor externi. Este posibil să vă perceapă costul contractantului plus o majorare procentuală. De asemenea, pot avea proprii contractori cu care au propriul sistem de taxe. Asigurați-vă că îl înțelegeți și comparați-l cu alte companii de administrare a proprietăților din zonă.
Procesul de evacuare este diferit de la stat la stat, deci cât durează și cât costă poate varia foarte mult. Costul instanței și taxele care trebuie plătite variază, de asemenea, în același mod.
Rugați-i să vă explice în mod clar procesul evacuării. Trebuie să înțelegeți cât durează în mod normal și în cel mai rău caz. De asemenea, trebuie să înțelegeți cât de mult vă va costa în ambele cazuri să scoateți pe cineva din casă. Întrebați cât de des se întâmplă și care este procesul lor de screening pentru a încerca să îl evitați.
3. Confirmați că le puteți avea încredere
Primul loc în care vă uitați este să verificați sursele online.
Verificați biroul de afaceri mai bun. Veți putea vedea dacă sunt înregistrate și dacă există plângeri împotriva lor și cum au fost soluționate aceste plângeri.
Apoi, faceți o mulțime de căutări Google (nu sunt sigur dacă googling este un cuvânt inca). Verificați dacă există recenzii și / sau reclamații cu privire la acestea. Feriți-vă de o companie care pare să nu aibă niciun fel de prezență online. Acesta este un semn de avertizare. Sunt prea noi sau ascund ceva.
Trebuie să verificați biroul de afaceri mai bun, să numiți numele companiei lor și să utilizați orice altă resursă online la care vă puteți gândi pentru a vedea ce spun oamenii despre ei.
Apoi, cereți referințe. Spuneți-le că doriți permisiunea de a vorbi cu alți investitori care își folosesc serviciile de management. În mod ideal, puteți vorbi cu cel puțin trei. Vorbește și cu unii dintre chiriașii lor. Vedeți cum sunt tratate de către compania de administrare.
Acestea sunt referințe pe care vi le oferă compania de administrare a proprietății și acestea au o utilitate limitată. Există o părtinire. Știu că sună și de ce, și se simt obligați să spună lucruri frumoase. Poate fi chiar „prieteni” ai companiei de administrare sau investitori sau chiriași care sunt tratați mult mai bine decât ceilalți clienți.
De ce contează asta?
Pentru că doriți un eșantion de ce investitorul mediu sau chiriașul este tratat așa.
În mod ideal, veți găsi o modalitate de a vă dezvolta propriile referințe. Faceți acest lucru întrebând referința care vi s-a dat dacă știu pe altcineva cu care puteți vorbi . Acesta poate fi cineva care va da o opinie mai onestă sau mai imparțială.
Referințele pe care le dezvolți pe tine însuți sunt mai eficiente decât cele care ți-au fost date de la companie.
Dacă compania este reticent să ofere referințe, acest lucru se numește un indiciu. Poate doriți să vă reconsiderați. De asemenea, dacă societatea de administrare nu lucrează cu niciun investitor, acest lucru poate fi, de asemenea, îngrijorător. Veți fi primul. înseamnă că este o oprire, dar înseamnă că nu au multă experiență și nu veți avea avantajul de a vorbi cu alți investitori care pot garanta că sunteți deja mulțumiți de t serviciu de moștenitor.
Acum este timpul să abordați compania de administrare din perspectiva chiriașului. În acest moment, mă duc la pagina lor web și pagina de Facebook și la orice altă prezență online pe care o au și mă uit în jur. Văd cât de ușor este să navighezi. Văd cât de bine lucrează ei descriind proprietățile și făcând poze caselor. Văd profesional că apar. Uită-te în partea de jos a paginii. Anul din partea de jos a paginii este actualizat?
Voi suna la numărul de telefon care se prezintă drept chiriaș și încerc să stabilesc o întâlnire pentru a vedea o proprietate.Apoi, pun o grămadă de întrebări despre proprietate și văd ce întrebări mi-au pus despre venitul și situația mea. Apoi, s-ar putea să acționez dificil și să văd cum se descurcă. Poate explic că am un credit prost sau că am fost evacuat în trecut. Poate că am doi buldogi și sunt într-o trupă de rock. Îmi place doar să aud cât de profesionist se confruntă cu situații interesante de genul acesta.
La unii din apelul telefonic, le spun politicos că nu mă interesează și închid. Nu o iau atât de departe încât să mă înființez, să mă întâlnesc și să îi întâlnesc la casă. Acest lucru ar putea duce acest lucru sub acoperire prea departe.
Sunt îngrijorat de cât de ușor și de rapid este să ajungi o persoană umană efectivă la telefon. Dacă primesc mesaje vocale, cât de repede mă sună înapoi (dacă există vreodată)? Dacă trimit un e-mail, cât de repede răspund (dacă există vreodată)?
Cât de politicoși sunt? Cât de profesioniști sunt ei cu întrebările mele? Acestea sunt ceea ce stabilesc în urma acestor apeluri telefonice.
O mare problemă ar fi să nu primim niciodată răspunsuri prin e-mail și să nu ajungem la o persoană prin telefon. Un altul ar fi răspunsurile nepoliticoase sau neprofesioniste la întrebări. De asemenea, aș fi îngrijorat dacă ar părea bine să închirieze unor persoane cu un credit foarte slab sau fără venituri.
Odată ce am îndeplinit testul, trec la discuții cu proprietarii companiei de administrare a proprietății.
4. Faceți cunoștință față în față
Doriți să faceți acest lucru personal. Evaluarea personală a încrederii lor este ceva la care nu poți pune preț. Dacă faceți acest lucru de departe, atunci Skype sau video este ultima voastră soluție, dar aș argumenta că veți zbura sau alunga și veți face acest lucru în persoană. Nu o faceți telefonic, doriți să vă puteți privi în ochi și să le cunoașteți la nivel personal.
Este timpul să jucați douăzeci de întrebări. Nu te limitez la douăzeci, acesta este doar numele jocului pe care îl joci uneori în mașină în călătorii lungi. Pregătiți o listă lungă de întrebări pe care doriți să le puneți despre modul în care vor rezolva fiecare situație imaginabilă la care vă puteți gândi. Tot ceea ce vă îngrijorează ca proprietar, veți întreba cum se vor descurca pentru dvs. Animale de companie, credit neplăcut, taxe de întârziere, cineva care aruncă casa, cineva care nu se mută, procese, război nuclear, ce se întâmplă dacă această companie intră în faliment, orice vă puteți gândi.
Iată un listă de întrebări cu care am venit pentru a vă începe.
- Câți ani are compania dvs.?
- Cum ați început să gestionați imobiliare?
- Câtă experiență aveți fiecare dintre voi în domeniul imobiliar? Afaceri de administrare a proprietății? Dă-mi detalii.
- Câte proprietăți de închiriere îți aparține?
- Câte proprietăți de închiriere gestionezi pentru investitori?
- Câți investitori imobiliari diferiți gestionezi?
- Îmi dai voie să vorbesc cu unii dintre acești investitori despre experiența lor de lucru cu tine?
- Cum funcționează evacuările în acest stat și oraș? Cât durează în mod normal și cel mai rău caz? Cum gestionați evacuările și cum voi fi taxat pentru aceasta în mod normal și în cel mai rău caz?
- Care sunt ratele dvs. de post vacant?
- Aveți proprii contractori care lucrează pentru dvs. exclusiv? Câți și cum mă percepeți să-i folosesc?
- Care sunt criteriile și cerințele dvs. de venit pentru examinarea chiriașilor?
- Care este politica dvs. privind animalele de companie?
- Pot vedea un exemplu de raport de închiriere pe care îl trimiteți investitorilor în fiecare lună?
- Îmi permiteți să vorbesc cu unii dintre chiriașii dvs. despre experiența lor de lucru cu dvs.?
- Aveți un plan pentru proprietățile mele dacă decideți să nu mai gestionați închirierile?
Doriți și vă așteptați la răspunsuri sincere la toate aceste întrebări. Dacă există evaziune sau reticență în a răspunde, nu este un semn bun. În opinia mea, nu doriți o companie de administrare a proprietăților care să fie nouă și fără experiență. De asemenea, nu doriți o companie de administrare care să fie atât de mare, încât nu sunt dispuși să se întâlnească cu dvs. și să răspundă la aceste întrebări. Dacă sunteți doar un alt număr pentru ei, probabil că veți primi un serviciu slab.
Ei ar trebui să fie dispuși să se întâlnească cu dvs. și să răspundă la întrebări de acest fel pentru a obține afacerea dvs. ca investitor.
În acest moment, sperăm că aveți suficiente informații despre administrarea proprietății pentru a vă da seama că le puteți angaja. Atunci, fă-o. Există un alt pas important care este posibil doar după ce sunt angajați și îl gestionează activ pentru dvs. Se asigură că furnizează servicii de înaltă calitate.
5. Oferă-le feedback constant
Ți-ai făcut toate temele și ai angajat ceea ce crezi că este o companie de calitate. Munca nu se termină aici. Veți găsi că fac lucruri care nu vă plac. Acestea pot fi practicile lor de afaceri, decizii greșite, probleme de contabilitate, gestionarea lentă a locurilor de muncă vacante sau orice număr de probleme
Important este că comunicați clar cu ce sunteți nemulțumiți și îi determinați să remedieze acest lucru comportament.Amintiți-vă, le plătiți o taxă pentru a primi un serviciu și vă așteptați la anumite lucruri pentru această taxă. Acest tip de cursuri ar trebui să fie de așteptat. În esență, îi instruiți să fie administratorii de proprietăți perfecti.
Lucrând cu compania noastră de administrare a proprietăților, uneori constatăm că lucrurile nu sunt clare din situația financiară în fiecare lună, cum au fost cheltuiți banii. Vorbim imediat cu proprietarii și clarificăm de ce există confuzie cu privire la locul în care s-au dus banii luna trecută. Acest lucru are ca rezultat întotdeauna un raport financiar mai îmbunătățit în luna următoare. Acest lucru face ca depunerea impozitelor și înțelegerea profiturilor și pierderilor noastre să fie mult mai ușoare.
Un alt exemplu bun este gestionarea locurilor de muncă vacante. Dacă observați că compania de administrare ia mai mult decât ar trebui să ocupe un post vacant, sunați-i și întrebați-i despre asta. Verificați și vedeți cum au promovat-o. Întrebați-i despre preț și dacă ar trebui să oferiți o mutare specială sau un anumit tip de stimulent pentru a o închiria.
Citiți despre câți bani voi câștiga din proprietatea mea de închiriat?
Acest lucru ar trebui să aibă ca rezultat o gestionare îmbunătățită a posturilor vacante pe termen lung. Dacă nu, atunci trebuie să purtați conversații mai serioase cu ei. Locurile de muncă vacante pot fi o problemă foarte gravă pentru dvs., mai ales dacă aveți o ipotecă de plătit.
Vă amintiți exemplul meu de la început, când am concediat o companie de administrare a proprietății, deoarece mi-au citat câteva mii de dolari pentru a remedia scări, iar când trimit un muncitor, l-a reparat pentru 50 de dolari? Aș recomanda din când în când să faceți ceva similar doar pentru a păstra onestitatea tuturor.
Dacă se întâmplă un anumit tip de ofertă mare, ar trebui să primiți câteva citate de la compania de administrare. Apoi, veți spune în mod deschis companiei de administrare că trimiteți și un contractor că un prieten a recomandat să obțină și o ofertă. Trebuie să faceți acest lucru doar din când în când, pentru a vă asigura că ofertele lor sunt corecte. Se numește „încredere, dar verificare”.
Încredere, dar verificare înseamnă, în esență, că încă nu am încredere în tine, așa că vreau să verific. Nu este nimic în neregulă cu asta. Oamenii care arată și par sinceri fac umbră lucruri și uneori ne dezamăgește. Nu uitați să aveți încredere, dar verificați. Cred că dacă sunteți ars de compania dvs. de administrare în acest fel, este un semn rău. Un trișor este un trișor. Trebuie să-i concediați.
În concluzie
Unii oameni vor decide să gestioneze singuri proprietățile. După cum am menționat mai devreme, o companie remarcabilă de administrare a proprietății are atât de multă experiență și contacte, încât compensează mai mult decât comisioanele pe care le plătiți Câștigați bani pe termen lung folosind acele cunoștințe și experiență.
Urmând sfaturile mele, veți elimina merele rele și veți găsi companii de management excelente care vor deveni parteneri în afacerea dvs. imobiliară. . Veți câștiga bani pentru ei și vor genera venituri pasive semnificative pentru dvs.
Este un adevărat parteneriat câștig-câștig.