În această postare de blog, vom vorbi despre un mic document ciudat numit Formularul IRS 1099-S.
Acest formular este un pas important (și adesea trecut cu vederea) în procesul de închidere pentru majoritatea tranzacțiilor imobiliare și, dacă sunteți în practica de a încheia singuri tranzacții, acesta este ceva ce probabil ar trebui să faceți.
Scopul formularului IRS 1099-S este de a se asigura că vânzătorii raportează suma totală a câștigurilor de capital în declarația fiscală a fiecărui an (și, prin urmare, plătesc suma corespunzătoare a impozitelor către IRS).
De exemplu, dacă cineva cumpără o investiție imobiliară cu 100.000 USD și o vinde cu 150.000 USD (oferindu-le 50.000 USD venituri din câștiguri de capital) – ar trebui să raporteze acest lucru ca venit impozabil la sfârșitul fiecărui an … dar dacă nu , 1099-S va acționa ca o măsură de protecție, ținând IRS informat despre ce se întâmplă.
Declinare de responsabilitate: Înainte de a ajunge mult mai departe în acest sens, vă rugăm să fiți conștienți că nu sunt avocat sau CPA, și informațiile din acest articol nu ar trebui interpretate ca sfaturi juridice sau financiare. Tot ce citiți aici se bazează pe propriile concluzii după ce ați citit Instrucțiunile IRS pentru formularul 1099-S (și având în vedere cât de complicate sunt aceste instrucțiuni, este cu totul posibil ca un CPA sau un avocat să aibă o opinie diferită de mine). Asigurați-vă că verificați aceste informații cu un profesionist fiscal înainte de a merge mai departe.
Cine trebuie să depună formularul IRS 1099-S?
În funcție de prețul de vânzare, cine acționează ca agent de închidere, cine este vânzătorul, ce fel de proprietate este cumpărată și vândută (printre altele), pot exista unele diferențe între cine este responsabil pentru depunerea 1099-S.
Iată veștile bune:
- Dacă închideți o tranzacție cu o companie de titluri sau cu un avocat (așa cum fac majoritatea oamenilor), aceștia vor colecta informațiile necesare și vor depune formularul 1099-S pentru dvs.
- Dacă vânzătorul certifică faptul că prețul de vânzare este de 250.000 USD sau mai puțin, iar vânzarea este pentru reședința principală, tranzacția nu este raportabilă.
- Dacă „cedentul” (vânzătorul) este o corporație sau o unitate guvernamentală (de exemplu – dacă proprietatea este vândută la o licitație județeană), tranzacția nu este raportabilă.
- Dacă suma totală a banilor, serviciilor și bunurilor primite este mai mică de 600 USD, tranzacția nu este raportabilă.
Există câteva alte excepții, dar acestea sunt cele mai frecvente. Citiți instrucțiunile complete pentru formularul 1099-S de pe site-ul IRS pentru detalii specifice.
Iată veștile proaste:
Dacă tranzacția nu face nu se încadrează în una dintre aceste excepții și, dacă vă facilitați închiderea, IRS probabil se va aștepta să depuneți formularul (formularele) 1099-S, deoarece instrucțiunile IRS afirmă (în termeni destul de neclare) că „persoana responsabilă pentru închiderea tranzacției ”este necesar să depuneți formularul 1099-S.
Interesant, IRS vă va permite să desemnați persoana care trebuie să depună formularul 1099-S într-un acord scris, conform acestui extras din instrucțiuni …
Pe măsură ce trecem la Secțiunea 3, scrie …
Această secțiune continuă să spună:
În cadrul acestor parametri, o achiziție acordul pare a fi un document ideal care poate fi scris pentru a include TOATE informațiile de mai sus.
Desemnarea părții responsabile
În tranzacțiile în care sunt cumpărător, pot include cu ușurință un clauză din contractul meu de cumpărare care identifică Vânzătorul ca fiind partea responsabilă pentru orice raportare IRS necesară ca urmare a primirii de fonduri aferente tranzacției.
Iată un exemplu de cum ar putea arăta această clauză:
Cu acest tip de limbă inclus în contractul meu de cumpărare, vânzătorul poate fi de acord să își asume responsabilitatea pentru depunerea documentului 1099-S . Acesta este un ajutor semnificativ, deoarece, fără această limbă, ar trebui să colectez numărul de identificare fiscală al vânzătorului (ceea ce mulți oameni ar putea ezita să furnizeze), să completez eu însumi 1099-S și să trimit o copie la ambele IRS și la Vânzător.
Din punct de vedere tehnic, procesul nu este atât de dificil … dar este și mai ușor pentru vânzător să îl finalizeze singuri – pentru că au toate informațiile și nu trebuie să trimită nimic la eu – pur și simplu ar păstra o copie pentru ei și ar trimite o copie la IRS.
În tranzacțiile în care sunt vânzător, nu includ deloc clauza menționată mai sus în contractul meu, deoarece nu este dificil pentru mine să depun 1099-S în numele meu, mai ales că am deja toate informațiile necesare (inclusiv propriul SSN sau TIN) și trebuie să furnizez acest document o singură dată către IRS.
De asemenea, merită menționat faptul că nu includ neapărat această „clauză de desemnare” în TOATE contractele mele de cumpărare. În multe cazuri (în funcție de mărimea tranzacției, locația proprietății și părțile implicate ), închiderea poate ajunge să se desfășoare printr-o agenție de titluri sau un avocat de închidere – și în aceste cazuri, ELI (agenții de închidere) sunt responsabili pentru depunerea 1099-S, deci nu este întotdeauna adecvat să puneți această sarcină pe fiecare vânzător – the-board.
Veți dori să înțelegeți tranzacțiile pe care intenționați să le închideți intern și să le includeți numai atunci când este cazul.
Dacă continuați să citiți acest lucru, dă-ți o palmă pe spate. Știu că sunt lucruri destul de dense.
Cum se completează un 1099-S
Pentru a finaliza procesul de depunere, va trebui să comanzi gol copii ale formularului IRS 1099-S și ale formularului IRS 1096. Aceste formulare trebuie să fie tipărite cu un tip foarte specific de hârtie și cerneală și, deși este posibilă reproducerea acestor documente de acasă, Este mai ușor să le comandați de la IRS.
Formularele sunt gratuite, iar IRS le va trimite prin poștă, ajungând de obicei în aproximativ o săptămână. Comanda durează mai puțin de un minut. Iată linkul.
Notă: dacă depuneți mai mult de 250 de astfel de formulare, trebuie să depuneți fișier electronic (dar probabil că veți dori să angajați serviciile unui CPA înainte de a ajunge la acesta) punct).
Procesul de depunere: la cumpărare
Pentru fiecare tranzacție în care sunt cumpărător, există câteva modalități diferite de a gestiona depunerea 1099-S.
Opțiunea 1:
Solicitați vânzătorului să completeze formularul IR-W-9 ca parte a pachetului de închidere. Când acest formular este completat, semnat și datat, acesta va furniza toate informațiile necesare (inclusiv TIN / SSN) pentru a completa 1099-S și 1096 și pentru a o înregistra în mod corespunzător.
Acest videoclip explică modul în care W-9 funcționează …
Notă: Dacă sunt cumpărătorul / cel mai apropiat și depun 1099-S pentru tranzacție, m-aș înscrie ca „FILER” ”Și vânzătorul ar fi listat ca„ TRANSFEROR ”atât pe 1099-S, cât și pe 1096.
Opțiunea 2:
Dacă am inclus clauza de desemnare menționată mai sus ”În acordul meu de cumpărare, în esență nu mai am nicio responsabilitate suplimentară, deoarece vânzătorul a fost de acord că va depune aceste formulare în nume propriu (acesta este ceva ce veți dori să fiți verificat de propriul dvs. profesionist în domeniul taxelor plătite).
Opțiunea 3:
Dacă nu am primit un W-9 completat de vânzător și / sau dacă nu am inclus „clauza de desemnare” în contractul meu de cumpărare (sau chiar dacă aș face-o, dar aș vrea să ușurez procesul vânzătorului), aș putea pune împreună o scrisoare de instrucțiuni și trimiteți-o vânzătorului împreună cu toate formularele de care vor avea nevoie pentru a le completa și trimite la IRS. În plus față de formulare, aș putea oferi și un plic adresat în prealabil pentru ca vânzătorii să-și trimită formularele către IRS.
Iată un exemplu despre cum ar putea arăta:
Notă: În acest exemplu de mai sus, proprietatea este un loc liber lot fără adresă fizică (motiv pentru care am enumerat descrierea legală). Dacă ar fi fost o casă unifamilială obișnuită, aș fi putut introduce adresa fizică a proprietății și aș fi stabilit totul.
Notă: Dacă nu sunteți sigur ce adresă să includeți pe plicul pre-adresat, verificați instrucțiunile din formularul IRS 1096. Iată ce a spus în versiunea 2016 a acestui formular:
Procesul de depunere: la vânzare
Pentru fiecare tranzacție în care sunt vânzător, procesul de depunere este destul de simplu, deoarece am toate informațiile de care am nevoie pentru a completa și trimite aceste formulează personal.
Aș completa un 1099-S pentru tranzacție completând TOATE informațiile de pe formular (inclusiv propriul meu număr de identificare fiscală, deoarece funcționez ca un LLC), atât ca fișier și transferantul.
De asemenea, aș completa un formular de transmisie 1096 cu informațiile mele, inclusiv TIN-ul meu, ca fișier er. Pentru ambele formulare, IRS și eu suntem singurii destinatari, așa că aș trimite pur și simplu formularul 1099-S (Copia A) și formularul 1096 către IRS.
Iată un exemplu despre ceea ce aceste forme ar putea arăta ca:
Este De asemenea, merită remarcat faptul că, dacă vindeți mai multe proprietăți pentru care este necesară depunerea 1099-S, va trebui să completați un formular separat 1099-S pentru fiecare proprietate vândută, dar trebuie să completați doar un formular de transmisie 1096.
Doar adăugați sumele totale din caseta 2 din fiecare dintre formularele 1099-S și introduceți-le în caseta 5 a formularului unic 1096 și introduceți numărul total de formulare pentru care 1096 acoperă în caseta 3 a formularului 1096 .
Cu alte cuvinte, dacă ați vândut trei proprietăți unui singur cumpărător, formularul dvs. 1099-S ar putea arăta astfel …
Și 1096 ar putea arăta astfel …
Notă: consultați totalurile din casetele 3 și 5 de formular 1096? Despre asta vorbesc. 🙂
Ce se întâmplă dacă nu depuneți formularul 1099-S?
Ce se întâmplă dacă nu reușiți să depuneți un 1099-S pentru una dintre ofertele dvs. auto-închise. Ți se va întâmpla ceva rău ??
Dacă nu reușești să depui orice tip de formular 1099, IRS poate începe tehnic să emită penalități începând de la 250 USD pe eșec celor care nu respectă această cerință ( adică, dacă vor afla vreodată despre asta).
Lucrul de reținut este … dacă folosești același motiv de închidere pe care îl fac eu – există o fereastră destul de mică pentru tranzacții în care vei de fapt trebuie să vă faceți griji cu privire la acest formular în primul rând.
Rețineți:
- NU este necesar un 1099-S dacă tranzacția este mai mică de 600 USD (și este nu este neobișnuit să găsiți oportunități de achiziție în intervalul de prețuri).
- NU este necesar un 1099-S dacă vânzătorul certifică faptul că prețul de vânzare este de 250 K USD sau mai puțin, iar vânzarea este pentru reședința lor principală.
- NU este necesar un 1099-S dacă vânzătorul este o corporație sau o unitate guvernamentală (aceasta include majoritatea sechestrelor și proprietăților vândute la licitațiile fiscale județene).
- Dacă o proprietate se vinde cu 5.000 USD sau mai mult, este destul de ușor să justificați utilizarea unei societăți de titlu pentru a închide tranzacția (și atunci când utilizați un agent de închidere profesionist, aceștia se vor ocupa de întregul proces pentru tu).
Deci, în mintea mea … mă preocupă în primul rând ofertele care se încadrează între 600 și 4.999 USD, sunt considerate în siguranță „proprietăți de investiții” și se fac cu persoane private (… și ca să nu mai vorbim, când includ „clauza de desemnare” menționată mai sus în contractul meu de cumpărare, trebuie să iau măsuri în numele meu numai când sunt vânzător).
Unde să raportez 1099 -S pe formularul 1040
Opțiunile posibile de raportare includ, dar nu pot fi limitate la:
Vânzarea de:
- Proprietate de utilizare a investițiilor, anexa D
- Reședință principală, graficul D și formularul 8949
- Proprietate comercială sau de închiriere, graficul D și formularul 4797
- Schimburi de tip similar, formularul 8824, de tip similar Schimburi, cu numerar, sau „boot”, au primit
Pentru solicitanții formularului 1040, venitul aferent 1099-S, împreună cu orice alte sume solicitate în aceste formulare (în alte scopuri) vor trece prin formularul 1040 pe baza instrucțiunilor pentru aceste formulare și pentru formularul 1040 care se găsește în publicația de instrucțiuni pentru respectivul formular. formulare.
Formularele IRS și instrucțiunile pentru formulare pot fi găsite aici.
Trebuie să plătiți taxe pe un 1099-S?
Da.
Formularul 1099 este utilizat pentru a raporta IRS veniturile din afara locurilor de muncă. Există până la 20 de tipuri diferite de 1099 de formulare. 1099-S unul dintre aceste tipuri și este utilizat pentru raportarea câștigurilor de capital pe tranzacții imobiliare.
Întreprinderile (cum ar fi societățile de titluri) și alte persoane implicate în tranzacții imobiliare în care nu este implicată nicio societate de titlu, trebuie emiteți un formular 199-S oricui care primește cel puțin 600 USD pe parcursul anului.
Dacă afacerea sau altă parte implicată în tranzacția imobiliară trimite un formular 1099-S la IRS, așa cum sunt solicitate pentru a face prin lege și un contribuabil nu o raportează, IRS va trimite probabil o factură pentru impozitele datorate pe venit.
Contribuabilii nu trebuie să includă 1099 cu declarațiile de impozite depuse la IRS, ci IRS folosește algoritmi de potrivire computerizați pentru a se potrivi cu 1099 de persoane primite de la companii sau alte părți implicate în tranzacția imobiliară pentru a verifica dacă contribuabilii includ veniturile din declarațiile lor. Deci, este o idee bună să includeți venitul și să păstrați formularele 1099 cu evidența declarațiilor fiscale în scopuri de protecție a auditului.
Lecturi suplimentare: Cum afectează 1099-S și 1099-S impozitele mele?
Obțineți întotdeauna un 1099-S când vindeți o casă?
Este posibil să nu primiți întotdeauna un formular 1099-S.
Când vă vindeți casa, este posibil să fi semnat un formular care să ateste că nu veți avea un câștig impozabil la vânzare. Dacă ați completat un formular de certificare de scutire 1099-S și ați îndeplinit toate cele șase criterii pentru a nu fi obligat să raportați vânzarea în declarația dvs. fiscală, compania care deține titlul sau avocatul de închidere nu poate trimite formularul IRS 1099-S, care raportează vânzarea către IRS si tie. (Consultați secțiunea privind certificarea de scutire).
În cazul puțin probabil în care vânzarea a fost pentru mai puțin de 600 USD, probabil că nu ați primi un 1099-S. Sau, dacă tranzacția a fost închisă fără o societate de titlu sau un avocat de închidere și ați fost de acord să fiți responsabil pentru raportarea vânzării (consultați secțiunea despre Cine emite 1099), nu veți primi un 1099-S.
Lectură suplimentară: 12 sfaturi fiscale când vă vindeți casa
Lecturi suplimentare: Este neobișnuit să nu primiți un formular 1099-S pentru vânzarea casei dvs.?
Formularul de exceptare pentru certificare 1099-S
Formularul de exceptare pentru certificare 1099-s se aplică numai rezidențelor principale.
Instrucțiunile IRS pentru formularul 1099-S, la pagina 1 și în secțiunea intitulată „Excepții”, sunt prezentate tranzacțiile care nu sunt raportabile 1099-S. Una dintre aceste tranzacții – vânzarea unei reședințe principale în anumite condiții – nu este raportabilă dacă sunt îndeplinite anumite criterii.
IRS necesită asigurare scrisă (certificare) că criteriile au fost îndeplinite. Instrucțiunile IRS pentru formularul 1099-S pot fi găsite aici.
Un exemplu de formular de certificare IRS acceptabil poate fi găsit în anexa la Procedura de venituri IRS 2007-12 aici și este duplicat mai jos.
În plus, Old Republic Title are aici o versiune pdf a unui astfel de formular.
În general, IRS necesită certificarea acestor șase elemente:
- Deținut un Folosit ca reședință principală timp de 2+ ani din perioada de 5 ani care se încheie la data vânzării sau schimbului de reședință.
- Nu a avut nicio vânzare sau schimb de altă reședință principală în timpul celor 2 ani perioadă care se încheie la data vânzării sau schimbului de reședință.
- Nici o porțiune din reședință nu a fost utilizată în scopuri comerciale sau de închiriere.
- Vânzarea sau schimbul este al întregii reședințe și pentru 250.000 USD sau mai puțin; sau dacă este căsătorit, pentru 500.000 USD sau mai puțin, iar câștigul este de 250.000 USD sau mai puțin.
- În perioada de 5 ani care se încheie la data vânzării sau schimbului de reședință, nu a fost achiziționată în 1031 schimb.
- Dacă baza din reședință este determinată de baza unei alte persoane care a achiziționat-o într-un schimb de 1031, schimbul respectiv trebuie să fi avut loc cu mai mult de 5 ani înainte de vânzare sau schimbat.