NOI din domeniul imobiliar explicat

Chei de luat masa:

Ce este NOI din imobiliar?
Cum se calculează NOI
Când se utilizează NOI
NOI vs. EBIT

Venitul net din exploatare (NOI) este unul dintre câțiva indicatori utilizați pentru a determina dacă o proprietate supusă va face o investiție bună. Măsurând costurile de funcționare curente ale unei proprietăți, investitorii imobiliari pot utiliza NOI pentru a analiza cât de mult pot fi generate venituri dintr-o anumită tranzacție. De altfel, fiecare investitor va beneficia de faptul că știe să evalueze profitabilitatea oportunităților de investiții, iar formulele imobiliare NOI sunt unul dintre cele mai bune instrumente actuale pentru a face acest lucru.

Atunci când este calculat corect, NOI poate servi ca un standard valoros pentru compararea unor oferte potențiale sau evaluarea unei proprietăți existente. Citiți în continuare pentru a afla cum o analiză imobiliară a venitului net din exploatare vă poate ajuta să măsurați potențialul următoarei oferte.

Ce este NOI în domeniul imobiliar?

NOI în domeniul imobiliar este una dintre mai multe valori utilizate de investitori pentru a determina cât de profitabilă este o proprietate. Cel mai frecvent, venitul operațional net este un punct de referință utilizat de investitori pentru a determina cantitatea de flux de numerar și profitabilitatea unei tranzacții potențiale sau a unei proprietăți generatoare de venituri. NOI este un indicator puternic al veniturilor curente ale unei proprietăți, deși nu ține cont de cheltuielile de capital, impozite sau plăți ale dobânzilor. În schimb, NOI este utilizat pentru a determina cât de profitabilă este o proprietate pe cont propriu.

Prin utilizarea NOI pentru a evalua o tranzacție, investitorii imobiliari pot vedea mai bine rentabilitatea potențială a unei proprietăți în raport cu modul în care mult ar costa să-l operăm. NOI este de obicei calculat anual; deși, investitorii pot adapta cu ușurință costurile de operare împărțind cheltuielile la douăsprezece. Prin excluderea factorilor financiari precum dobânzile ipotecare și impozitele, NOI oferă o privire specifică asupra veniturilor pe care o proprietate le poate genera singure. Astfel, NOI este considerat a fi mai puțin supus manipulării în comparație cu alte calcule imobiliare.

Singura provocare în prezicerea NOI este că venitul potențial va depinde în totalitate de modul în care este exploatată proprietatea. Investitorii ar trebui să fie atenți să utilizeze factorii de piață ca referință atunci când estimează venitul potențial din chirie.

Formula venitului net din exploatare

Venitul generat din proprietate – Cheltuieli de funcționare = NOI

Cu toate acestea, vă rugăm să rețineți că formula venitului net operațional menționat anterior este una dintre multele care pot fi folosite. Calculul MOI în ofertele imobiliare poate varia foarte mult, în funcție de persoana care face calculul.

Cum se calculează venitul net de exploatare

NOI pentru imobiliare se calculează utilizând venitul total generat dintr-o proprietate și scăzând cheltuielile de funcționare. Începeți prin adăugarea veniturilor din închiriere și a oricăror alte elemente generatoare de venituri pe proprietatea potențială. Aceasta poate include taxe pentru parcare, spălătorie și distribuitoare automate și orice taxe pentru servicii.

În continuare, combinați costurile de funcționare ale proprietății în cauză. Costurile de funcționare se referă la orice costuri asociate cu administrarea și întreținerea proprietății pe o bază dată. Acestea vor include costuri de asigurare, utilități, comisioane de administrare a proprietății, impozite pe proprietate și costuri de reparații.

De exemplu, dacă venitul total al unei proprietăți ar fi de 10.000 USD și cheltuielile de funcționare ar fi în medie de 4.000 USD, venitul net din exploatare ar fi să fie de 6.000 de dolari. Dacă, pe de altă parte, venitul total ar fi fost de 4.000 USD și cheltuielile de funcționare ar fi fost de 10.000 USD, NOI ar fi în schimb – 6.000 USD. În astfel de cazuri, cheltuielile totalizând mai mult decât venitul generat, s-ar numi o pierdere netă din exploatare (NOL).

NOI & Rata de plată

Formula venitului net din exploatare este concepută special pentru a ajuta investitorii să calculeze profitabilitatea unui activ generator de venituri, nu spre deosebire de o proprietate de închiriere. Făcut corect, NOI imobiliar va reprezenta toate veniturile unui activ minus fiecare cheltuială de funcționare. Cu toate acestea, este demn de remarcat faptul că venitul operațional net al unui activ poate face mai mult decât să determine potențialul său de venituri; poate ajuta investitorii să determine o altă variabilă importantă: rata de capitalizare (rata limită). Rata plafonului unei proprietăți supuse va pune simultan o valoare obiectivă asupra locuinței și le va permite compararea activelor diferite. Rata de capitalizare a unei proprietăți este exprimată ca procent. Prin urmare, poate fi folosit pentru a compara activele care sunt altfel diferite – ceva care este deosebit de util atunci când încercați să decideți dacă să răsturnați o casă sau să o închiriați.

Ce cheltuieli sunt incluse în NOI?

Cheia pentru înțelegerea termenului imobiliar NOI este să știm care sunt cheltuielile incluse și care nu.Ca regulă generală, cheltuielile de funcționare ar trebui să se refere la orice costuri cotidiene asociate cu administrarea proprietății. Următoarea este o listă de exemple:

Taxe de administrare a proprietății: taxele de administrare a proprietății sunt suportate de investitori care aleg să investească mai pasiv. Pentru un mic procent din chiria colectată de la o proprietate supusă, proprietarii se pot elimina din ecuație. Cu toate acestea, trecerea la o strategie de ieșire în principal pasivă va avea un cost care trebuie luat în considerare în NOI.
Întreținere generală: fiecare proprietate de închiriere, în special cele mai vechi, va necesita la cel puțin un anumit grad de întreținere. Indiferent dacă este vorba de lucrări de întreținere a terenului, de instalații sanitare sau de lucrări electrice, orice întreținere efectuată asupra proprietății în cauză trebuie să fie contabilizată în NOI.
Taxe legale: dacă proprietatea asupra unei proprietăți supuse conduce la un litigiu sau un proprietar angajează un avocat pentru a întocmi un contract de închiriere, banii cheltuiți pentru onorariile juridice nu diferă de nici o altă cheltuială. În mod similar, taxele legale sunt o variabilă importantă într-o formulă tradițională a venitului operațional net.
Utilități neplătite de chiriași: În cazul în care proprietarul alege să plătească o parte sau toate utilitățile , cheltuiala lor va avea impact asupra NOI imobiliar. De exemplu, orice taxe pentru canalizare sau deșeuri plătite de către proprietar trebuie deduse din veniturile generate pentru a identifica NOI-ul proprietății.
Impozite pe proprietate: impozitele pe proprietate vor varia de la o municipalitate la alta , dar sunt totuși o variabilă importantă de luat în considerare în NOI al unei proprietăți de închiriere.
Costuri de asigurare: banii cheltuiți pentru asigurare pentru acoperirea proprietății în cauză trebuie să fie incluși în NOI , chiar dacă este efectuată doar o dată pe an sau o dată la fiecare doi ani.

Ipoteca este inclusă în NOI?

Plățile ipotecare nu sunt incluse în venitul net din exploatare formula pentru un motiv simplu: plățile ipotecare nu sunt considerate cheltuieli de funcționare. Din nou, după cum sugerează și numele său, venitul net din exploatare reprezintă veniturile totale ale unui activ și scade posturile vacante și cheltuielile de funcționare. Prin urmare, plățile ipotecare nu sunt incluse în formulă. În schimb, ecuațiile NOI imobiliare vor lua în considerare costurile continue necesare pentru administrarea proprietății.

Ce cheltuieli nu sunt incluse în NOI?

La determinarea venitului net din exploatare, este important pentru a face diferența între costurile unice proprietății în sine și costurile specifice investitorului. De exemplu, când vine vorba de NOI, cheltuielile cu dobânzile ipotecare nu vor fi luate în considerare. Iată alți factori care nu ar fi incluși la calcularea venitului net din exploatare:

Dobânda ipotecară
Impozite pe venit
Serviciul datoriilor
Deprecierea proprietății
Îmbunătățiri pentru chiriași
Reparații pentru uzură și rupere

Când se utilizează NOI în proprietăți imobiliare

Venitul net din exploatare este utilizat în principal la stabilirea profitabilității pentru închirierea comercială sau rezidențială investiții imobiliare imobiliare. Atunci când se iau în considerare tranzacțiile potențiale, NOI poate fi utilizat atât de investitori, cât și de creditori. Privind acest indicator, creditorii pot judeca dacă investitorii vor realiza sau nu suficient flux de numerar pentru a efectua plăți de împrumut. Nu este neobișnuit ca NOI să fie utilizat la aprobarea împrumuturilor comerciale pentru investitorii imobiliari. Acest lucru se datorează faptului că creditorii doresc să știe dacă investitorii vor rambursa sau nu împrumutul atunci când iau în considerare potențialul flux de numerar.

În timp ce NOI este considerat a fi un indicator de încredere atunci când se determină venitul potențial al unei proprietăți, acesta este nu singurul investitor imobiliar de calcul ar trebui să fie la îndemână. Investitorii ar trebui să se familiarizeze cu mai multe formule pentru a analiza tranzacțiile în mod eficient.

Calcule care utilizează NOI

Numeroase alte calcule imobiliare pot ajuta investitorii să evalueze potențiale tranzacții, dintre care unele includ NOI ca variabilă . Acestea sunt doar câteva dintre celelalte calcule care implică NOI:

Rata de capitalizare: rata de capitalizare, sau rata maximă a unei proprietăți este un alt calcul utilizat pentru a arăta rata potențială a unei proprietăți de întoarcere. Formula folosește NOI împărțit la valoarea de piață actuală, înmulțit cu 100.
Raport de acoperire a serviciului datoriei: raportul de acoperire a serviciului datoriei (DSCR) este de obicei utilizat de creditori pentru a determina dacă sau să nu finanțeze o proprietate anume. Formula analizează NOI în raport cu serviciul anual al datoriilor ipotecare, pentru a arăta fluxul de numerar potențial.
Rentabilitatea investiției: rentabilitatea investiției (ROI) este calculată luând NOI și împărțirea acesteia la prețul de achiziție al unei proprietăți, apoi înmulțirea cu 100 pentru a obține un procent. Rentabilitatea investiției este un alt calcul utilizat pentru a ajuta investitorii să evalueze potențialul unei proprietăți.
Rambursarea numerarului: formula investiției în numerar privește NOI în raport cu investiția inițială în numerar realizată pe o proprietate.Acest lucru îi poate ajuta pe investitori să estimeze randamentele anuale în numerar ale unei tranzacții.

Pro & Contra utilizării NOI pentru proprietăți de investiții

Formula venitului net din exploatare și-a dezvoltat reputația de a servi bine investitorilor. Cu toate acestea, este demn de remarcat faptul că chiar și o ecuație perfectă în domeniul imobiliar NOI are defectele sale. Utilizarea acestei strategii de evaluare are atât argumente pro, cât și dezavantaje, dintre care cele mai importante includ:

Avantaje ale utilizării formulei NOI

Venitul operațional net al unei proprietatea subiect poate ajuta investitorii să stabilească o valoare inițială.
Formulele imobiliare NOI acordă investitorilor o imagine de ansamblu a ceea ce trebuie să se aștepte de la veniturile în curs.
Valoarea NOI imobiliară poate ajuta creditorii să stabilească dacă proprietatea reprezintă sau nu o investiție riscantă.

Contra utilizării formulei NOI

Știind cum se calculează venitul operațional net nu este universal și se poate schimba de la investitor la investitor.
În funcție de modul în care este gestionat activul, NOI poate fi inconsecvent.
Dacă chiriile proiectate se dovedesc inexacte, NOI va fi afectat negativ.

NOI vs. EBIT

NOI este utilizat pentru a analiza capacitatea unei proprietăți de a genera venituri pe piața imobiliară. Câștigurile înainte de dobânzi și impozite (EBIT) sunt determinate prin scăderea costului companiei pentru bunurile vândute (COGS) și a cheltuielilor de funcționare din veniturile sale. De exemplu, să presupunem că un investitor achiziționează o proprietate pentru care se așteaptă să genereze chirie și taxe de service de 15.000.000 USD. Cu cheltuieli de funcționare de aproximativ 4.000.000 USD și cheltuieli cu amortizarea de aproximativ 100.000 USD, EBIT ar fi în jur de 10.900,00 USD, în timp ce NOI ar fi în jur de 11.000.000 USD, deoarece EBIT ia în calcul cheltuielile de amortizare.

Cum să îmbunătățim NOI

După cum am menționat mai sus, NOI poate fi utilizat pentru a evalua atât proprietățile noi, cât și cele existente în portofoliul dvs. de investiții. Dacă NOI-ul unei proprietăți este negativ sau pur și simplu nu este locul în care doriți să fie, există trei domenii principale pe care vă puteți concentra. Următoarele sfaturi vă pot ajuta să îmbunătățiți NOI și să îmbunătățiți performanța investiției:

Minimizați cheltuielile de funcționare: cheltuielile de exploatare inutile vă pot submina potențialul de profit dacă nu sunteți atent. Dacă cheltuielile cu proprietatea dvs. par prea mari sau nu le-ați examinat de ceva timp, încercați să vă uitați la buget pentru orice se poate modifica. Poate că va trebui să vă reevaluați compania de administrare a proprietății, să căutați modalități de a economisi energie pentru a reduce costurile cu utilitățile sau chiar să ridicați taxele de leasing pentru a acoperi facilitățile imobiliare.
Creșteți venitul din închiriere: cealaltă jumătate din NOI provine din venitul dvs. din închiriere. Puteți analiza valoarea proprietății pentru a determina dacă o creștere a chiriei este în regulă, deși aceasta nu este singura modalitate de creștere a veniturilor. De asemenea, puteți încerca să evaluați câte locuri vacante sunt în proprietate și cât de repede sunt predate proprietățile. S-ar putea să fie timpul să vă îmbunătățiți marketingul, să accelerați termenele de mutare sau chiar să adăugați stimulente pentru semnarea noilor chiriași. Aceste tactici vă pot ajuta să vă reduceți locurile de muncă vacante și, la rândul lor, să vă măriți veniturile din chirii.
Găsiți venituri suplimentare: dacă ați implementat deja modificări ale cheltuielilor de funcționare și ați ocupat locurile vacante, acolo este încă un alt mod de a îmbunătăți NOI. Puteți încerca să adăugați surse de venit suplimentare la proprietate. Aceasta ar putea include adăugarea de locuri de parcare cu plată, taxarea pentru chiria animalelor de companie sau chiar îmbunătățirea facilităților apartamentelor pentru bani în plus ..

Rezumat

Calculele imobiliare corecte poate oferi investitorilor capacitatea de a evalua proprietăți și de a lua decizii de investiții în cunoștință de cauză. Acum că puteți răspunde la întrebarea „Ce este venitul net de exploatare în imobiliare”, ar trebui să fiți mai pregătiți să utilizați metrica pe măsură ce analizați ofertele. Amintiți-vă, formulele imobiliare NOI pot servi drept bază pentru evaluarea potențialelor proprietăți și pot chiar să fie utilizat împreună cu alte calcule imobiliare pentru a analiza în continuare ofertele. Prin înțelegerea NOI, investitorii vor fi mai bine echipați pentru a estima veniturile potențialei lor tranzacții și vor avea succes în domeniul imobiliar.

Gata pentru a începe să aruncați case în piața dvs. locală?

Cei mai buni rehabbers știu cum să găsească proprietățile potrivite, să estimeze cu exactitate costurile și să își extindă afacerile. Noua noastră clasă imobiliară online, găzduită de investitorul expert Than Merrill, vă poate învăța corect pași pentru a vă întoarce prima proprietate în mod corect și pentru a obține succes în domeniul imobiliar.

Înregistrați-vă la site-ul nostru web imobiliar GRATUIT de 1 zi și începeți să învățați cum să vă răsturnați casele pe piața dvs.!

Ce este NOI din domeniul imobiliar?