Ce este lis pendens?

A lis pendens este o notificare a pendenței acțiunii. Termenul latin se traduce aproximativ prin „cost în așteptare”. În termeni mai simpli, înseamnă că există un proces în curs cu privire la terenuri sau proprietăți imobiliare, de obicei într-un efort de a revendica dreptul de proprietate dacă există un litigiu. În alte cazuri, notificarea lis pendens semnalează începerea procesului de executare silită atunci când proprietarul este în mod implicit. Cu toate acestea, nu este singura dată când se folosește un lis pendens. Vom discuta de ce ar putea fi depus și efectele sale.

În acest articol:

• De ce să depuneți lis pendens

• Lis pendens și executarea silită

• Efectele lis pendens

• Cum se elimină lis pendens

De ce să depuneți un lis pendens

Dacă ați depus greșit un lis pendens, este posibil să fiți a fost trimis în judecată pentru calomnie de titlu și a fi supus unor taxe de penalizare. Înainte de depunere, asigurați-vă că aveți un motiv adecvat sau revendicați proprietatea. Unele dintre motivele obișnuite pentru depunerea unui litispendență sunt:

Dobânda de proprietate

Pe scurt, oricine are un drept de proprietate asupra unei proprietăți poate depune un lis pendens. Aceasta ar putea include soții depunerea bunurilor într-un acord de divorț sau moștenitorii care se luptă pentru moșia decedatului (poate prin contestarea unui testament). Dacă depuneți un lis pendens pe o proprietate după ce aceasta a trecut prin probat, șansele dvs. de a câștiga procesul ar putea scădea, deoarece a fost transferat moștenitorului de drept.

Cumpărătorii înșelați, care consideră că ar fi trebuit să fie cumpărătorii de drept ai unei case, pot depune, de asemenea, litis pendens dacă intenționați să dați în judecată. De exemplu, dacă puneți „bani serioși” pentru o casă și apoi vânzătorul renunță la afacere. Consultați-vă cu un avocat imobiliar înainte de a depune plângerea. Dacă aveți de-a face cu vânzători mai puțin decât cinstiți, s-ar putea să nu merite problema.

Transfer de titluri

Se poate depune un lis pendens pentru a schimba titlul pe o proprietate. Pentru a proteja taxele legale potențiale, procesul ar putea suporta, atât creditorii, cât și proprietarii de case ar putea opta pentru asigurarea de titlu.

Cheltuieli neplătite

Dacă ați fost delincvenți cu privire la plățile ipotecare sau impozitele pe proprietate, creditorul sau administrația locală vă poate depune un litiu pendent împotriva dvs.

De asemenea, se eliberează pentru dreptul de garanție al unui mecanic, care este depus de subcontractanții care nu au obținut plătit pentru munca lor. Garanția unui mecanic este utilizată atunci când o datorie nu a fost plătită și o cerere poate fi ridicată împotriva proprietății care a fost deservită.

Condiții nesigure

În plus, se poate depune un lis pendens deoarece de condiții nesigure și daune materiale. De exemplu, orașul ar putea depune un lis pendens împotriva unei clădiri pe care o dețineți dacă nu respectă codul adecvat și este considerat nesigur.

Lis pendens și executarea silită

Dacă nu puteți efectua plăți ipotecare asupra casei dvs., creditorul vă poate confisca casa. Acest lucru este cunoscut sub numele de executare silită. În funcție de procesul de executare silită, creditorul va depune fie o notificare de neîndeplinire a obligațiilor, fie o lis pendens.

Odată ce lis pendensul este depus, va deveni parte a evidenței publice, deoarece este o notificare constructivă. Acest lucru înseamnă, de asemenea, că, dacă nu ați primit o notificare direct (poate vi s-a trimis o scrisoare care s-a pierdut prin poștă), lis pendens rămâne în vigoare.

Cât timp durează până când casa dvs. va fi închisă odată ce veți primi o notificare de lis pendens va depinde de stat. În California, ar putea dura cel puțin 120 de zile și 180 de zile în Florida, în timp ce în New York poate dura până la 15 luni de la depunerea notificării.

[Investitorii imobiliari sau vânătorii de case pricepuți au tendința de a căuta proprietăți aflate în dificultate cu o notificare de pendență, cu speranța de a face o achiziție ieftină și rapidă înainte ca casa să intre pe piața de executare silită.

Efectele lis pendens

Lis pendens poate afecta negativ cumpărarea și vânzarea proprietății în cauză; întrucât proprietatea asupra proprietății este în ultimă instanță în discuție și în curs de examinare, toate părțile implicate în tranzacția potențială vor fi în gardă.

Creditorul ar putea aproba o ipotecă dacă suspectează că tranzacția va intra sau să fie mai complicat decât merită. Același lucru s-ar putea întâmpla și cu companiile de asigurări pentru proprietarii de case. Deoarece lis pendens au efecte de multe ori durabile asupra unei proprietăți, acestea sunt adesea folosite cu răutate pentru a descuraja cumpărătorii sau pentru a preveni o vânzare. Vom discuta despre asta Următorul.

Cum se elimină lis pendens

Lis pendens poate fi eliminat odată ce procesul este soluționat și instanța a decis asupra unui rezultat. De asemenea, ar putea fi soluționat singur dacă se ajunge la un acord între proprietarul titlului și oricine a depus plângerea. În cazul în care cererea a fost depusă pe nedrept, lis pendensul va fi eliminat. După cum sa menționat anterior, solicitantul trebuie să plătească penalități și ar putea fi trimis în judecată pentru calomnie de titlu. Dacă lis pendensul a fost depus de oraș pentru condiții nesigure într-o clădire pe care o dețineți, poate fi necesar să depuneți o cerere de anulare la biroul grefierului județean.

Alteori, s-ar putea să fi existat un litigiu pendent care nu a mai fost urmărit în instanță cu vreo acțiune în justiție. Plângerea poate expira după o anumită perioadă de timp, în funcție de stat. (De exemplu, în Florida, lis pendensul va expira un an dacă nu a fost luată nicio măsură.) Dacă statul nu stabilește o expirare, este posibil să aveți nevoie de asistență de la un avocat pentru ca acesta să fie eliminat oficial din înregistrare.