このブログ投稿では、IRSフォーム1099-Sと呼ばれる奇妙な小さな文書について説明します。
このフォームは、ほとんどの不動産取引の成約プロセスにおける重要な（そして見過ごされがちな）ステップです。自分で取引を成約する場合は、おそらくこれを行う必要があります。
IRSフォーム1099-Sの目的は、売り手が毎年の納税申告書でキャピタルゲインの全額を報告していることを確認することです（したがって、適切な金額の税金をIRSに支払うことです）。
たとえば、誰かが投資不動産を$ 100,000で購入し、それを$ 150,000で販売した場合（キャピタルゲイン収入の$ 50,000を与えた場合）、毎年の終わりに課税所得として報告することになっています…しかし、そうでない場合、1099-Sは、何が起こっているかをIRSに通知することにより、保護手段として機能します。
免責事項：これについて詳しく説明する前に、私は弁護士でもCPAでもないことに注意してください。そしてこの記事の情報は、法的または財政的アドバイスとして解釈されるべきではありません。ここで読むものはすべて、フォーム1099-SのIRSの指示を読んだ後の私自身の結論に基づいています（これらの指示がどれほど複雑であるかを考えると、公認会計士または弁護士が私とは異なる意見を持つ可能性があります）。先に進む前に、必ず税務専門家とこの情報を照合してください。
IRSフォーム1099-Sを提出する必要があるのは誰ですか？
クロージングエージェントとして機能する販売価格、販売者が誰であるか、どのような種類の物件が売買されているか（とりわけ）によって、誰が申告する責任があるかによっていくつかの違いがあるかもしれません。 1099-S。
朗報です：
- タイトル会社または弁護士との取引を閉じると（ほとんどの人がそうします）、彼らは必要な情報を収集してフォームを提出します1099-S foryou。
- 販売者が販売価格が25万ドル以下であり、販売が主たる居住地であると証明した場合、取引は報告されません。
- 「譲渡人」（売り手）が企業または政府機関である場合（たとえば、不動産が郡のオークションで売却された場合）、取引は報告されません。
- 受け取ったお金、サービス、資産の合計が600ドル未満の場合、取引は報告されません。
他にもいくつかあります例外がありますが、これらが最も一般的です。具体的な詳細については、IRSWebサイトでフォーム1099-Sの完全な手順をお読みください。
悪いニュースは次のとおりです。
トランザクションがない場合これらの例外のいずれかに該当し、自分で閉鎖を促進している場合、IRSの指示には（かなり不明確な用語で）「責任者」と記載されているため、IRSはフォーム1099-Sを提出することを期待する可能性があります。フォーム1099-Sを提出するには、「取引を完了するために」が必要です。
興味深いことに、IRSでは、フォーム1099-Sの提出に必要な人物を、書面による合意で指定することができます。指示…
セクション3に進むと、次のようになります…
このセクションでは、次のように述べています。
これらのパラメーターの下で、購入契約は、上記のすべての情報を含めるように作成できる理想的な文書のようです。
責任者の指定
私が購入者である取引では、簡単に次の情報を含めることができます。取引に関連する資金の受領の結果として必要とされるIRSレポートの責任者として販売者を特定する購入契約の条項。
この条項は次のようになります。
この種の言語が購入契約に含まれているため、販売者は1099-Sの提出責任を負うことに同意できます。 。この言語がないと、売り手の納税者番号（多くの人が提供するのをためらうかもしれません）を収集し、自分で1099-Sを完成させ、IRSとIRSの両方にコピーを送信する必要があるため、これは重要な助けになります。売り手。
技術的に言えば、プロセスはそれほど難しいものではありません…しかし、売り手がすべての情報を持っており、何も送信する必要がないため、売り手が自分で完了するのはさらに簡単です。私–彼らは自分たちのためにコピーを保管し、IRSにコピーを提出するだけです。
私が売り手である取引では、上記の条項を契約に含めません。特に、必要なすべての情報（自分のSSNまたはTINを含む）をすでに持っており、この文書をIRSに1回だけ提供する必要があるため、自分に代わって1099-Sを提出することは難しくありません。
また、この「指定条項」をすべての購入契約に含める必要はないことにも注意してください。多くの場合（取引の規模、物件の場所、関係者によって異なります） ）、クロージングは最終的にタイトルエージェンシーまたはクロージング弁護士を介して実行される可能性があります-その場合、彼ら（クロージングエージェント）は1099-Sの提出に責任があるため、このタスクをすべての売り手に配置することが常に適切であるとは限りません-
社内で閉じる予定のトランザクションを理解し、該当する場合にのみ含める必要があります。
まだこれを読んでいる場合は、背中を軽くたたいてください。これはかなり密度の高いものです。
1099-Sを完了する方法
ファイリングプロセスを完了するには、空白を注文する必要があります。 IRSフォーム1099-SおよびIRSフォーム1096のコピー。これらのフォームは、非常に特殊な種類の紙とインクで印刷する必要があり、自宅からこれらの文書を複製することは可能ですが、それは非常に困難です。 IRSに注文する方が簡単です。
フォームは無料で、IRSから郵送されます。通常は約1週間以内に届きます。注文には1分もかかりません。リンクは次のとおりです。
注：これらのフォームを250以上提出する場合は、電子的に提出する必要があります（ただし、その前にCPAのサービスを利用することをお勧めします。ポイント）。
ファイリングプロセス：購入時
私がバイヤーであるトランザクションごとに、1099-Sのファイリングを処理する方法がいくつかあります。
オプション1：
販売者に、クロージングパッケージの一部としてIRSフォームW-9に記入するよう依頼します。このフォームに記入し、署名し、日付を記入すると、1099-Sおよび1096に記入して適切に提出するために必要なすべての情報（TIN / SSNを含む）が提供されます。
このビデオでは、 W-9は機能します…
注：私がバイヤー/クローザーであり、トランザクションのために1099-Sを提出する場合、私は自分自身を「ファイラー」としてリストします。 」と販売者は、1099-Sと1096の両方で「転送者」としてリストされます。
オプション2：
上記の「指定条項」を含めた場合」私の購入契約では、売り手が自分に代わってこれらのフォームを提出することに同意しているため、私は基本的にそれ以上の責任を負いません（これはあなたがあなた自身の有償税務専門家によって確認されたいものです）。
オプション3：
販売者がW-9を完成させなかった場合、および/または購入契約に「指定条項」を含めなかった場合（または私がそうしたとしても、売り手にとってプロセスをより簡単にしたかったのですが）、私は置くことができました指示書をまとめて、販売者が記入してIRSに提出するために必要なすべてのフォームと一緒に販売者に送信します。フォームに加えて、売り手がフォームをIRSに送信するための事前にアドレス指定された封筒を提供することもできます。
次のようになります。
注：上記の例では、プロパティは空です住所のないロット（これが私が法的説明をリストした理由です）。それが一般的な一戸建て住宅だったとしたら、私はその物件の実際の住所を入力してすべて設定できたはずです。
注：事前にアドレス指定された封筒に含めるアドレスがわからない場合は、IRSフォーム1096の手順を確認してください。これは、このフォームの2016バージョンでの説明です。
ファイリングプロセス：販売時
私がセラーである各トランザクションについて、ファイリングプロセスは非常に簡単です。これは、これらを完了して送信するために必要なすべての情報があるためです。自分でフォームを作成します。
フォームのすべての情報（LLCとして運営しているため、自分の納税者番号を含む）を両方の申告者として記入することにより、取引の1099-Sを完了します。
また、TINを含む私の情報をファイルとして1つの1096送付状に記入します。えー。これらのフォームの両方で、IRSと私だけが受信者なので、1099-S（コピーA）と1096フォームをIRSに送信するだけです。
これらのフォームの例を次に示します。次のようになります：
また、1099-Sの提出が必要な複数の物件を販売する場合は、販売した物件ごとに個別の1099-Sフォームに記入する必要がありますが、必要なのは1つの1096送信フォームのみです。
各1099-Sフォームのボックス2の合計金額を合計し、単一の1096フォームのボックス5に入力し、フォーム1096のボックス3に1096がカバーするフォームの総数を入力するだけです。 。
つまり、1人の購入者に3つの物件を販売した場合、1099-Sフォームは次のようになります…
1096は次のようになります…
注：ボックス3と5の合計を参照してくださいフォーム1096の？それは私が話しているものです。 🙂
フォーム1099-Sの提出に失敗した場合はどうなりますか？
自己成立した取引の1つで1099-Sの提出に失敗した場合はどうなりますか。何か悪いことが起こりますか??
1099フォームのいずれかのタイプを提出しなかった場合、IRSは、この要件に従わない人に対して、失敗ごとに250ドルからのペナルティの発行を技術的に開始できます（つまり、彼らがそれを知った場合です。
覚えておくべきことは…私が行っているのと同じクロージングの論理的根拠を使用している場合、実際に取引を行うためのウィンドウはかなり小さいです。そもそもこのフォームについて心配する必要があります。
次の点に注意してください：
- トランザクションの価格が600ドル未満の場合、1099-Sは必要ありません（価格帯で取得の機会を見つけることは珍しいことではありません。
- 販売者が販売価格が25万ドル以下であり、販売が主たる居住地であると証明する場合、1099-Sは必要ありません。
- 売り手が企業または政府機関である場合、1099-Sは必要ありません（これには、郡の税オークションで販売されるほとんどの差し押さえおよび不動産が含まれます）。
- 物件が5,000ドル以上で売却されている場合、取引を完了するためにタイトル会社を使用することを正当化するのはかなり簡単です（そして、プロのクロージングエージェントを使用する場合、彼らはこのプロセス全体を
私の考えでは…私は主に600ドルから4,999ドルの間の取引に関心があり、安全に「投資不動産」と見なされ、個人と行われています（…そして言うまでもなく、購入契約に上記の「指定条項」を含める場合、私は売り手であるときに自分に代わって行動を起こすだけで済みます。
1099の報告先-フォーム1040のS
可能なレポートオプションには、以下が含まれますが、これらに限定されません。
販売：
- 投資使用不動産、スケジュールD
- 主たる住居、スケジュールDおよびフォーム8949
- ビジネスまたは賃貸物件、スケジュールDおよびフォーム4797
- 同種交換、フォーム8824、同種現金または「ブート」による交換を受け取りました
フォーム1040申告者の場合、1099-S関連の収入は、これらのフォームに必要なその他の金額（他の目的のため）とともに、これらのフォームの指示に基づいてフォーム1040を通過し、フォーム1040の場合はそれぞれの指示書に記載されています。フォーム。
IRSフォームとフォームの説明はここにあります。
1099-Sで税金を支払う必要がありますか？
はい。
フォーム1099は、非雇用所得をIRSに報告するために使用されます。 1099フォームには最大20種類あります。 1099-Sはそのタイプの1つであり、不動産取引のキャピタルゲインの報告に使用されます。
企業（タイトル会社など）およびタイトル会社が関与していない不動産取引に関与するその他の人は、年間600ドル以上を受け取った人にフォーム199-Sを発行します。
不動産取引に関与する企業またはその他の当事者が必要に応じて1099-SフォームをIRSに提出する場合法律で行う必要があり、納税者がそれを報告しない場合、IRSは所得に対する未払いの税金の請求書を送信する可能性があります。
納税者は、IRSに提出される納税申告書に1099を含める必要はありませんが。 IRSは、コンピューター化された照合アルゴリズムを使用して、不動産取引に関与する企業またはその他の関係者から受け取った1099を照合し、納税者が申告書に収入を含めているかどうかを確認します。したがって、監査保護の目的で、収入を含め、納税申告記録を含む1099フォームを保持することをお勧めします。
参考資料：1099-Sおよび1099-Sが税金に影響を与える方法
家を売るときに常に1099-Sを受け取るのですか？
常に1099-Sフォームを受け取るとは限りません。
家を売るときは、売却による課税対象の利益がないことを証明するフォームに署名した可能性があります。 1099-S免税証明書フォームに記入し、納税申告書で売却を報告する必要がないという6つの基準をすべて満たした場合、タイトル会社または決算弁護士は、IRSに売却を報告するIRSフォーム1099-Sを送信できません。君へ。 （免除認定のセクションを参照してください。）
万が一、600ドル未満の販売であった場合、1099-Sを受け取ることはおそらくありません。または、タイトル会社またはクロージング弁護士なしでトランザクションがクローズされ、販売の報告に責任を負うことに同意した場合（1099の発行者に関するセクションを参照）、1099-Sを受け取ることはありません。
参考資料：住宅を売却する際の12の税金のヒント
参考資料：住宅の売却のために1099-Sフォームを受け取らないのは珍しいことですか？
1099-S認証免除フォーム
1099-s認証免除フォームは主たる住居にのみ適用されます。
フォーム1099-SのIRSの説明、 1ページの「例外」というタイトルのセクションで、1099-Sで報告できない取引の概要を説明します。これらの取引の1つである特定の条件下での主たる住居の売却は、特定の基準が満たされた場合は報告できません。
IRSには、基準が満たされていることを書面で保証（証明）する必要があります。フォーム1099-SのIRS手順はこちらにあります。
IRSで受け入れ可能な認証フォームの例は、IRS Revenue Procedure 2007-12の付録にあり、以下に複製されています。
さらに、Old Republic Titleには、このようなフォームのpdfバージョンがあります。
一般的に、IRSはこれらの6つの項目の認証を要求します：
- 所有住居の売却または交換の日で終了する5年間の2年以上にわたって主たる住居として使用された。
- 2年間に別の主たる住居の売却または交換はなかった。住居の売却または交換の日に終了する期間。
- 住居の一部はビジネスまたはレンタルの目的で使用されませんでした。
- 売却または交換は住居全体のものです。そして$ 250,000以下で;または、結婚している場合は50万ドル以下で、利益は250,000ドル以下です。
- 住宅の売却または交換の日付で終了する5年間、1031年に取得されませんでした。交換。
- 住居の基礎が1031交換でそれを取得した別の人の基礎によって決定される場合、その交換は売却または交換の5年以上前に行われている必要があります。