1031税繰延交換は、投資の売却に対するキャピタルゲイン税を一時的に回避する方法です。またはビジネスプロパティ。これらの税金は、州税と連邦税を合わせた場合、15％から30％に達する可能性があります。
この不動産取引所の名前は、内国歳入法のセクション1031に由来しています。 。これにより、投資家は1つの投資または事業用不動産を同種の不動産に置き換え、内部収益サービスの規則に細心の注意を払えば、売却によるキャピタルゲインを延期することができます。理論的には、投資家はキャピタルゲインを延期し続けることができます。死ぬまで投資不動産であり、潜在的にそれらに税金を支払うことを完全に回避します。
これは賢明な税金と投資戦略であり、不動産計画ツールでもあります。1031取引所には納税者が今でも利用できる最も強力な富を築くツールの1つと見なされています。これは、無数の金融ウィザードや不動産の達人の成功戦略の主要な部分です。
1984年の法改正
一連のリベラルな裁判所の決定により、不動産投資家は交換可能な不動産の種類と交換を完了することができる時間枠に幅広い自由度が与えられた後、議会は19年の税制改正法のセクション1031 84.この法律は、「同種の」不動産をさらに定義し、交換を完了するためのスケジュールを確立しました。
適格不動産
保有する不動産のみ業務用または投資用として、1031交換の対象となります。個人の住居は対象外であり、一般的に、転売目的で購入した物件の禁止カテゴリに該当するため、フィックスアンドフリップ物件も対象外です。賃貸物件として保有されていない休暇やセカンドハウスは通常対象となります。 1031処理の対象にはなりませんが、これらのプロパティに適用される可能性のある税コードのセクション280Aに基づく使用テストがあります。
税務専門家に相談して、2番目または別荘がセクション280Aに該当するかどうかを確認する必要があります。それは、主たる事業所として使用されているか、全体的または部分的に貸し出されているかどうかです。
転売のために開発中の土地は、税金繰延処理の対象にはなりません。パートナーシップにおける株式、債券、手形、および受益権は、交換目的の「同種の」資産の形式とは見なされません。
1031交換としての資格を得るには今日、取引は、ある物件の売却とその後の別の物件の購入ではなく、「交換」の形をとらなければなりません。まず、売却される不動産と新しい代替不動産の両方を、投資目的で、または貿易やビジネスでの生産的な使用のために保有する必要があります。それらは「同種」のプロパティである必要があります。
次の不動産スワップは、「同種」のプロパティの適格な交換の要件に適合するものの例です。 ：
- ショッピングセンターと引き換えにオフィス
- 未加工の土地と引き換えにショッピングセンター
- 未加工の土地工業用建物と引き換えに
- 工業用建物と引き換えにアパートの建物
- オフィスビルと引き換えに牧場または農場
購入期限
1984年以前は、実質的にすべての交換は、売却された不動産（放棄された不動産）の閉鎖と譲渡、および新しい不動産の購入（放棄された不動産）と同時に行われていました。交換物件）。適切な物件を探す際に発生する問題に加えて、タイトルと資金の同時譲渡にも問題がありました。今日はそうではありません。
1031交換の遅延により、1984年以前の問題は回避されましたが、現在はより厳しい期限が課されています。交換リストを完成させ、通常の方法で資産を売りたい投資家。買い手が前に進み、購入契約が締結されると、売り手は資格のある仲介業者と交換契約を結び、仲介業者が代理売り手になります。交換契約は通常、販売者の契約を仲介業者に譲渡することを求めています。クロージングが行われ、売り手はお金に触れることができないため、仲介業者は売り手による収益を受け取ります。
プロパティの識別
その時点で、最初のタイミング制限である識別のための45日間のルールが始まります。投資家は、元の不動産の閉鎖と譲渡から45日以内に、潜在的な代替不動産を閉鎖するか、書面で特定する必要があります。期間は交渉可能ではなく、週末と休日が含まれ、IRSは例外を設けません。投資家が期限を超えた場合、取引所全体が失格となる可能性があり、税金が必ず発生します。
投資家は、関係なく3つの物件を特定できます。識別期間の終了時の公正市場価値の合計が、譲渡日現在の放棄された不動産の公正市場価値の合計の200％を超えない限り、それらの公正市場価値またはより多くの資産。
3つのプロパティのルールと200％のルールを超えた場合、納税者が公正な市場価値が合計の95％以上である特定の代替プロパティを購入しても、交換は失敗しません。識別されたすべての代替物件の公正な市場価値。
「ブート」の回避
現実的には、ほとんどの投資家は3つの物件のルールに従って完了できます。十分な注意を払い、彼らに最適で閉鎖される物件を選択してください。一般的に、目標は「ブート」の転送を回避し、交換を非課税に保つためにトレードアップすることです。
「ブート」は、からのお金、または公正な市場価値です。 of-交換を通じて納税者が受け取る同種ではない資産。ブートは、現金、負債の削減、または有効なクロージングとは見なされないクロージング時の費用のための売却代金の使用である可能性があります。費用。取引所でのブートを管理するルールは複雑であり、専門家のアドバイスがないと、投資家は誤ってブートを受け取り、税金を支払うことになります。
代替不動産の購入
代替物件が選択されると、納税者は、放棄された物件が購入者に譲渡された日から180日以内に、新しい代替物件を閉鎖します。ただし、放棄された不動産が売却された課税年度の投資家の納税申告書の期限が延長されている場合は、180日の期間よりも前である場合、交換はその早い日付までに完了する必要があります。
このルールには拡張や例外がないため、締め切り前に交換物件の閉鎖をスケジュールすることをお勧めします。 。
法律では、投資家は最初の取引からの収益に触れないことが義務付けられているため、適格な仲介業者は、クロージングおよび譲渡時に売り手から代替不動産を取得します取引完了後に投資家に送付します。
1031オルタナティブグループ社長C.GrantConness著
At執筆時点では、CalBRE＃00697006のElizabeth Weintraubは、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカーアソシエイトです。
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