NOIの不動産とは

重要なポイント：

• 不動産のNOIとは何ですか？

• NOIの計算方法

• NOIを使用する場合

• NOIとEBIT

純営業利益（NOI）は、対象不動産が適切な投資を行うかどうかを判断するために使用されるいくつかの指標の1つです。不動産投資家は、不動産の継続的な運用コストを測定することにより、NOIを使用して、特定の取引から潜在的にどれだけの収益を生み出すことができるかを分析できます。さらに言えば、すべての投資家は投資機会の収益性を評価する方法を知ることで利益を得ることができます。NOIの不動産計算式は、そのための今日の最良のツールの1つです。

正しく計算すると、NOIは次のように機能します。潜在的な取引を比較したり、既存の物件を評価したりするための貴重な基準。純営業利益の不動産分析が次の取引の可能性を測定するのにどのように役立つかを学ぶために読み続けてください。

不動産のNOIとは何ですか？

NOI不動産の収益性は、投資家が不動産の収益性を判断するために使用するいくつかの指標の1つです。最も頻繁に、純営業利益は、潜在的な取引または収入を生み出す資産のキャッシュフローと収益性の量を決定するために投資家によって使用されるベンチマークです。 NOIは、設備投資、税金、または利息の支払いを考慮していませんが、プロパティの継続的な収益の強力な指標です。代わりに、NOIを使用して、不動産自体の収益性を判断します。

NOIを使用して取引を評価することにより、不動産投資家は、不動産の潜在的な収益性をどのように評価するかをよりよく把握できます。それを操作するのに多くの費用がかかります。 NOIは通常、年単位で計算されます。ただし、投資家は費用を12で割ることにより、運用コストを簡単に適応させることができます。 NOIは、住宅ローンの利子や税金などの財務的要因を除外することにより、不動産が独自に生み出すことができる収入について具体的な見方を示します。したがって、NOIは、他の不動産計算と比較して操作の影響を受けにくいと考えられています。

NOIを予測する際の唯一の課題は、潜在的な収入が不動産の運営方法に完全に依存することです。投資家は、潜在的な賃貸収入を見積もる際の参照として市場要因を使用するように注意する必要があります。

純営業利益の計算式

不動産から発生する収入–営業費用= NOI

ただし、前述の純営業利益の計算式は次のとおりです。使用される可能性のある多くの1つ。不動産取引のMOIの計算は、計算を行う個人によって大きく異なります。

純営業利益の計算方法

不動産のNOIは、生成された総収入を使用して計算されます。物件から運営費を差し引く。見込み物件の賃貸収入とその他の収益を生み出す項目を合計することから始めます。これには、駐車場、洗濯機、自動販売機の料金、およびサービス料金が含まれる場合があります。

次に、対象不動産の運用コストを合計します。運営費とは、特定の基準で物件を運営および維持することに関連する費用を指します。これらには、保険費用、公共料金、資産管理費、固定資産税、修理費用が含まれます。

たとえば、資産の総収入が10,000ドルで、営業費用の平均が4,000ドルの場合、純営業利益は次のようになります。 6,000ドルになります。一方、総収入が4,000ドルで、運営費が10,000ドルだった場合、NOIは代わりに-6,000ドルになります。このような場合、発生した収入を超える費用が発生すると、純営業損失（NOL）と呼ばれます。

NOI &キャップレート

純営業利益の計算式は、賃貸物件とは異なり、投資家が収入を生み出す資産の収益性を計算するのに役立つように特別に設計されています。正しく行われると、不動産NOIは、資産のすべての収益からすべての営業費用を差し引いたものになります。ただし、資産の純営業利益は、潜在的な収益を決定する以上のことを行うことができることに注意してください。これは、投資家が別の重要な変数である還元利回り（キャップレート）を決定するのに役立ちます。対象不動産のキャップレートは、同時に住宅に客観的な価値を置き、異なる資産を比較することを可能にします。プロパティの還元利回りはパーセンテージで表されます。したがって、他の点では異なる資産を比較するために使用できます。これは、家を裏返すか賃貸するかを決定するときに特に便利です。

NOIにはどのような費用が含まれていますか？

NOIの不動産用語を理解するための鍵は、どの費用が含まれ、どの費用が含まれていないかを知ることです。原則として、運営費は、物件の運営に関連する日々の費用を指す必要があります。以下に例のリストを示します。

• プロパティマネジメントフィー：プロパティマネジメントフィーは、より受動的に投資することを選択した投資家が負担します。対象不動産から徴収された家賃のごく一部について、家主は方程式から自分自身を取り除くことができます。それでも、主に受動的な出口戦略への移行には、NOIに考慮しなければならないコストがかかります。

• 一般的なメンテナンス：すべての賃貸物件、特に古い物件では、少なくともある程度のメンテナンス。家主、配管、電気工事のいずれであっても、対象不動産で行われたメンテナンスは、そのNOIで考慮する必要があります。

• 法的費用：対象不動産の所有権が訴訟や家主がリースを起草するために弁護士を雇う場合、法定費用に費やされるお金は他の費用と何ら変わりはありません。同様に、法定費用は、従来の純営業利益の計算式において重要な変数です。

• テナントが支払わない光熱費：所有者が光熱費の一部またはすべてを支払うことを選択した場合、それらの費用は不動産NOIに影響を与えます。たとえば、土地所有者が支払った下水道や廃棄物の料金は、不動産のNOIを特定するために発生した収入から差し引く必要があります。

• 固定資産税：固定資産税は自治体によって異なります。 、しかしそれでも、賃貸物件のNOIを考慮に入れるための重要な変数です。

• 保険費用：対象不動産をカバーするために保険に費やされたお金は、NOIに含まれている必要があります。 、年に1回または半年に1回しか発生しない場合でも。

住宅ローンはNOIに含まれますか？

住宅ローンの支払いは純営業利益に含まれません。 1つの単純な理由のための公式：住宅ローンの支払いは営業費用とは見なされません。繰り返しになりますが、その名前が示すように、純営業利益は資産の総収入を占め、空室と営業費用を差し引きます。したがって、住宅ローンの支払いは計算式に含まれていません。代わりに、不動産のNOI方程式では、不動産の運営に必要な継続的なコストが考慮されます。

NOIに含まれない費用は何ですか？

純営業利益を決定する際には、重要です。不動産自体に固有の費用と投資家に固有の費用を区別するため。たとえば、NOIの場合、住宅ローンの支払利息は考慮されません。純営業利益の計算に含まれないその他の要因は次のとおりです。

• 住宅ローンの利息

• 所得税

• 債務返済

• 不動産の減価償却

• テナントの改善

• 摩耗と破損の修理

不動産でNOIを使用する場合

純営業利益は、主に商業用または住宅用賃貸の収益性を決定するときに使用されます。不動産不動産投資。潜在的な取引を検討する場合、NOIは投資家と貸し手の両方が利用できます。この指標を見ることで、貸し手は投資家がローンの支払いを行うのに十分なキャッシュフローを作るかどうかを判断することができます。不動産投資家向けの商業ローンを承認する際にNOIが使用されることは珍しくありません。これは、貸し手が潜在的なキャッシュフローを検討する際に投資家がローンを返済するかどうかを知りたがっているからです。

NOIは不動産の潜在的な収入を決定する際の信頼できる指標であると考えられていますが、不動産計算の投資家だけが手元に置いておくべきではありません。投資家は、取引を効果的に分析するためにいくつかの公式に精通している必要があります。

NOIを使用する計算

他の多くの不動産計算は、投資家が潜在的な取引を評価するのに役立ちます。 。これらは、NOIを含む他の計算のほんの一部です。

• 還元利回り：プロパティの還元利回り、またはキャップレートは、プロパティの潜在的なレートを示すために使用される別の計算です。戻る。この式では、NOIを現在の市場価値で割って100を掛けたものを使用します。

• 元利返済カバー率：元利金返済カバー率（DSCR）は通常、貸し手が特定の資産に融資しないでください。この式では、年間の住宅ローン債務返済に関連するNOIを調べて、潜在的なキャッシュフローを示します。

• 投資収益率：投資収益率（ROI）は、NOIを使用して計算されます。それを物件の購入価格で割り、100を掛けてパーセンテージを求めます。 ROIは、投資家が不動産の可能性を評価するのに役立つもう1つの計算です。

• キャッシュオンキャッシュリターン：キャッシュオンキャッシュ投資の計算式では、最初のキャッシュ投資に関連してNOIを調べます。プロパティ。これは、投資家が取引の年間キャッシュリターンを見積もるのに役立ちます。

長所&投資不動産にNOIを使用することの短所

純営業利益の計算式は、投資家に十分にサービスを提供するという評判を築いてきました。ただし、完全なNOI不動産方程式にも欠点があることは注目に値します。この評価戦略を使用することには賛否両論がありますが、その中でも特に次のようなものがあります。

NOIフォーミュラを使用することの長所

• aの純営業利益対象不動産は、投資家が初期値を決定するのに役立ちます。

• NOI不動産フォーミュラは、投資家に継続的な収益から何を期待するかについての概要を提供します。

• 不動産のNOI値は、貸し手がその不動産がリスクの高い投資であるかどうかを判断するのに役立ちます。

NOIフォーミュラを使用することの短所

• 純営業利益の計算方法を知ることは普遍的ではなく、投資家ごとに変わる可能性があります。

• 資産の管理方法によっては、 NOIに一貫性がない可能性があります。

• 予想賃料が不正確であることが判明した場合、NOIは悪影響を受けます。

NOI Vs. EBIT

NOIは、不動産市場で収入を生み出す不動産の能力を分析するために使用されます。金利税引前利益（EBIT）は、売上原価（COGS）と営業費用を収益から差し引いて決定されます。例として、投資家が1500万ドルの家賃とサービス料を生み出すと予想される不動産を購入したとします。営業費用が約4,000,000ドル、減価償却費が約$ 100,000の場合、EBITは減価償却費を考慮に入れるため、EBITは約$ 10,900,00になり、NOIは約$ 11,000,000になります。

NOIを改善する方法

前述のように、NOIは、投資ポートフォリオの新規および既存の両方のプロパティを評価するために使用できます。プロパティのNOIが負の場合、または単に目的の場所にない場合は、3つの主要な領域に焦点を当てることができます。次のヒントは、NOIを改善し、投資のパフォーマンスを向上させるのに役立ちます。

• 運営費の最小化：不必要な運営費は、注意しないと潜在的な利益を損なう可能性があります。不動産費が高すぎると思われる場合、またはしばらくレビューしていない場合は、変更される可能性のあるものがないか予算を調べてみてください。不動産管理会社を再評価したり、エネルギーを節約して光熱費を削減したり、不動産の設備をカバーするためにリース料を引き上げたりする必要があるかもしれません。

• 賃貸収入の増加： NOIの残りの半分はあなたの賃貸収入から来ています。物件の価値を見て、賃料の引き上げが適切かどうかを判断できますが、これが収入を増やす唯一の方法ではありません。また、物件に空室がいくつあるか、物件がどれだけ早く引き渡されるかを評価することもできます。マーケティングを改善したり、入居のタイムラインをスピードアップしたり、新しいテナントの署名インセンティブを追加したりする時期かもしれません。これらの戦術は、空室を減らし、ひいては賃貸収入を増やすのに役立ちます。

• 追加収入を見つける：すでに運営費の変更を実施し、空席を埋めている場合は、 NOIを改善するさらに別の方法です。プロパティに追加の収入源を追加してみることができます。これには、有料駐車場の追加、ペットの家賃の請求、さらには追加料金でのアパートのアメニティの改善などが含まれます。

概要

適切な不動産計算投資家に不動産を評価し、情報に基づいた投資決定を行う能力を提供することができます。 「不動産の純営業利益とは」という質問に答えられるようになったので、取引を分析するときにこの指標を使用する準備を整える必要があります。NOIの不動産の計算式は、潜在的な不動産を評価するための基礎として役立ち、さらには他の不動産計算と組み合わせて使用して、取引をさらに分析します。NOIを理解することで、投資家は潜在的な取引の収益を見積もり、不動産で成功するための準備が整います。

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