最高のプロパティマネジメント会社を見つけるための5つの秘密を紹介します。
自分でプロパティを管理できると思うかもしれませんか？
おそらく。
しかし、私のヒントを使って最高のプロパティマネジメント会社を見つけると、さらに節約できます。あなたが彼らに払っている料金よりもお金。
最高の財産管理会社を見つけるための5つの秘訣は次のとおりです。
1。契約書の詳細を読む
2。料金体系を確認する
3。信頼できることを確認する
4。顔を合わせて会う
5。彼らに絶え間ないフィードバックを与える
完璧な不動産管理会社は、管理費などを稼ぎます。彼らはあなたが自分でやった場合よりもうまくやってくれます。
彼らはより多くの経験を持っています：
- テナントを見つける
- デッドビートテナントに対処する
- 遅い家賃の徴収
- 立ち退きの実施
- 適正価格の検索と請負業者からの割引の取得
- 必要な（および不要な）修理を知るレンタルの場合
- レンタルに最適な場所を知る
- レンタルの価格を設定する
- その他多数…
To繰り返しになりますが、これらのプロパティマネジメント会社は、連絡先、専門知識、賃貸市場の理解だけで、料金よりもはるかに価値があります。
繰り返しになりますが、これは適切なプロパティマネジメントを見つけた場合にのみ当てはまります。自分でやるのと同じくらいお金がかかり、手間もかかる悪いものもたくさんあります。
そこで、これらのヒントに従うことが重要になります！
たくさんの本があり、自分で賃貸物件を管理することについてのブログ投稿。
なんて頭が痛い！
あなたは、本やブログを自分で読むことでは再現できない専門性と専門知識を不動産管理会社に支払っています。
これはセールスマンのように聞こえますが、本当です。それは私にとって素晴らしい働きをしており、あなたやあなたがそれを必要としていることを知っている人なら誰でもうまくいくことができます。
私は過去数年間にシステムを開発し、チームを構築しました。これは私にとって本当に（文字通り、比喩的に）機能しています。
このシステムの最も重要な部分は賃貸物件管理チーム。
完璧なものを見つける秘訣は次のとおりです。
1。契約書の詳細を読む
プロパティマネジメントを雇うと、契約書に署名するようになります。この契約書を注意深く読みたいと思います。私があなたに注意してほしい特定の何かがあります。
彼らが彼らを解雇するのを難しくしないことを確認してください。
これはどういう意味ですか？
契約には、どのような条件で賃貸物件管理契約を終了できるかを決定するものが含まれています。
契約を終了する場合は、さらに数か月の管理費を支払う必要があります。料金。残りの年は支払う必要があるとさえ言われるかもしれません。
この言語を理解してください。パフォーマンスが悪いと感じ、使用をやめたい場合は、立ち去るのにどれくらいの費用がかかるかを理解してください。また、契約を合法的にキャンセルするために必要なアクションを理解する必要があります。書面または書留郵便で何かをする必要があるかもしれません。
契約のこの部分を契約から外すように交渉しました。管理会社のサービスに不満があった場合は、追加の管理費を支払うことなく終了することができました。
次に何が起こったのか見てみましょう…
数か月後、モニカプロパティマネジメント会社から、正面玄関までのコンクリート階段の金属製の手すりが緩んでいて、交換する必要があると言われました。彼女はその仕事について3つの見積もりを受け取ると言いました。
- 見積もり＃1：$ 3000
- 見積もり＃2：$ 2500
- 見積もり＃3：$ 2000
階段は少し急なようでした（しゃれは意図されていません）。
（いいえ、問題の階段ではありません）
近所の便利屋に階段を見て、修理するために何を請求するか教えてもらいました。
彼は翌日私にメールを送り、それを修正したと言った。私は彼に50ドルの借金を負っています。
管理契約を終了することをモニカにメールで伝えました。
管理会社を持っていることは、持っていないことと同じくらい大変な仕事のようでした。彼女が下した決定に疑問を呈したのはこれが初めてではありませんでした
彼女が行ったすべてのことをフォローアップして精査する必要がありました！
あなたが取り除くオプションがあることを確認してください必要に応じて不動産管理会社に依頼し、費用がかかりすぎないようにします。
2。料金体系を確認する
まず、プロパティマネジメント契約を確認し、料金体系を理解します。
理解するための最も基本的な料金は、管理の方法です。最も一般的には、家賃のパーセンテージです。家賃の10％はかなり一般的ですが、多くの場所で料金が安くなっているのを見てきました。 8％は珍しいことではありません。
ただし、他の料金体系と同じです。会社が10％ではなく8％を請求する場合、料金体系の他の部分では、競合他社よりも高額になる可能性があることに気付くかもしれません。彼らはそれを補うためにどこか他の場所を見つけます。
これの良い例は私の現在の賃貸物件管理会社で説明されています。彼らは10％を請求します、それは高いと言う人もいるかもしれませんが、彼らはテナントを見つけてリースに署名するための料金を請求しません。また、期限が切れたリースを辞任するための料金も請求しません。他の多くのプロパティマネジメント会社がそうしています。
多くの会社は、リースに署名するために1か月の家賃、またはおそらく半月の家賃を請求します。これは経費を計算する上で非常に重要です。
アラバマ州モンゴメリーでの私の離職率は非常に高いです。平均売上高は1年半から2年の間です。毎回1か月分の家賃を払うのは大金がかかるので、これを10％の手数料に含めるのは大変なことです。
売上高が少ない地域にいる場合は、おそらく一ヶ月の家賃はあなたにとってあまりにも悪いとは言えません。同じ家を5年から10年借りる人もいます。
管理会社が外部の請負業者の使用に対してどのように請求するかを理解してください。彼らはあなたに請負業者の費用とパーセンテージの値上げを請求するかもしれません。彼らはまた彼らが彼ら自身の料金体系を持っている彼ら自身の請負業者を持っているかもしれません。それを理解し、その地域の他の不動産管理会社と比較してください。
立ち退きのプロセスは州ごとに異なるため、所要時間と費用は大きく異なります。訴訟費用と支払う必要のある料金も同じように異なります。
立ち退きのプロセスを明確に説明するように依頼します。通常のシナリオと最悪のシナリオにかかる時間を理解する必要があります。また、どちらの場合も、誰かを家から連れ出すのにどれくらいの費用がかかるかを理解する必要があります。それが発生する頻度と、それを回避するためのスクリーニングプロセスを尋ねます。
3。信頼できることを確認する
最初に確認するのは、オンラインソースを確認することです。
より優れたビジネスビューローを確認してください。それらが登録されているかどうか、それらに対する苦情があるかどうか、およびこれらの苦情がどのように解決されたかを確認できます。
次に、グーグルをたくさん行います（グーグルが単語かどうかはわかりません）まだ）。それらに関するレビューおよび/またはそれらに関する苦情を確認してください。いかなる種類のオンラインプレゼンスも持っていないように見える会社に注意してください。それは警告サインです。彼らは新しすぎるか、何かを隠しています。
より良いビジネスビューローをチェックし、会社名をグーグルで検索し、考えられる他のすべてのオンラインリソースを使用して、人々が彼らについて言っていることを確認する必要があります。
次に、参照を求めます。管理サービスを利用している他の投資家と話をする許可を希望することを伝えます。理想的には、少なくとも3人と話すことができます。彼らの賃借人の何人かにも話してください。管理会社による取り扱いをご覧ください。
これらは、プロパティマネジメント会社が提供している参考資料であり、有用性は限られています。バイアスがあります。彼らはあなたが呼んでいることとその理由を知っており、いいことを言う義務があると感じています。彼らは、他の顧客よりもはるかによく扱われる管理会社や投資家や賃貸人の「友達」でさえあるかもしれません。
なぜそれが重要なのですか？
あなたは何のサンプルが欲しいからです平均的な投資家や賃借人は、次のように扱われています。
理想的には、独自の参照を作成する方法を見つけることができます。これを行うには、他に話しかけることができる人を知っているかどうか、与えられた参照を尋ねます。 。これは、より正直または公平な意見を述べる人かもしれません。
自分で作成した参照は、会社から与えられた参照よりも効果的です。
会社の場合参照するのを嫌がる、これは手がかりと呼ばれます。再考することをお勧めします。また、管理会社が投資家と協力していない場合、これも懸念される可能性があります。あなたが最初になります。それはそうではありません。それはノーゴーであることを意味しますが、それは彼らが多くの経験を持っていないことを意味し、あなたはすでにtに満足していることを保証できる他の投資家と話す利点がありません相続人サービス。
今度は、賃貸人の観点から管理会社にアプローチします。この時点で、私は彼らのWebページとFacebookページ、および彼らが持っている他のオンラインプレゼンスにアクセスして見回します。ナビゲートがいかに簡単かわかります。彼らが物件の説明や家の写真を撮るのがどれほど良い仕事かわかります。私は彼らが現れるプロを見ます。ページの下部を見てください。ページ下部の年は最新ですか？
賃貸人を装って電話をかけ、物件を見に行く約束をします。それから、私は物件についてたくさんの質問をし、彼らが私の収入と状況について私にどんな質問をするかを見ます。次に、私は難しい行動をとり、彼らがそれをどのように扱うかを見るかもしれません。信用が悪い、または過去に立ち退きさせられたことがあると説明するかもしれません。たぶん私は2つのブルドッグを所有していて、ロックバンドにいます。彼らがこのような興味深い状況にどのように専門的に対処しているかを聞きたいのです。
電話の一部で、私は興味がないことを丁寧に伝え、電話を切ります。家で彼らに会い、準備をするまでは、私はそれを取りません。
実際の人間に電話をかけるのがいかに簡単で速いかが心配です。ボイスメールを受け取った場合、（もしあれば）どれくらい早く電話をかけ直しますか？私がメールを送信した場合、彼らは（もしあれば）どれくらい迅速に応答しますか？
彼らはどれほど礼儀正しいですか？彼らは私の問い合わせに対してどの程度専門的ですか？これらは私がこれらの電話から判断していることです。
大きな問題は、メールで回答が得られず、電話で人に連絡できないことです。もう1つは、質問に対する失礼または専門外の回答です。信用度が非常に低い人や収入のない人に賃貸しても問題ないと思われるかもしれません。
そのテストに満足したら、プロパティマネジメント会社のオーナーと話をします。
4。彼らに直接会う
あなたはこれを直接やりたいと思っています。彼らの信頼性を個人的に評価することは、あなたが値段をつけることができない何かです。遠くからこれを行う場合は、Skypeまたはビデオが最後の手段ですが、飛行機で行くか車で出て、直接これを実現することをお勧めします。電話ではなく、お互いの目を見て、個人的なレベルで知り合いになりたいと考えています。
20の質問をするときが来ました。私はあなたを20人に制限していません、それはあなたが長いロードトリップで時々車の中で遊ぶそのゲームの名前です。あなたが考えることができるすべての考えられる状況を彼らがどのように扱うかについてあなたが尋ねたい質問の長いリストを準備してください。あなたが家主として心配していることはすべて、彼らがあなたのためにそれをどのように扱うかを尋ねます。ペット、信用不良、延滞料、家をゴミ箱に捨てる人、引っ越さない人、訴訟、核戦争、この会社が倒産した場合はどうなるか、考えられることは何でも。
あなたを始めるために私が思いついた質問のリスト。
- あなたの会社は何歳ですか？
- 不動産の管理を始めたきっかけは何ですか？
- あなた方一人一人は不動産事業でどのくらいの経験がありますか？プロパティマネジメント事業？詳細を教えてください。
- 自分で所有している賃貸物件はいくつですか？
- 投資家のために管理している賃貸物件はいくつですか？
- さまざまな不動産投資家は何人いますか？
- これらの投資家の何人かに、あなたと一緒に働いた経験について話させてくれませんか？
- この州や都市で立ち退きはどのように機能しますか？通常および最悪の場合、どのくらい時間がかかりますか？立ち退きをどのように処理し、通常および最悪の場合にどのように請求されますか？
- 空室率はいくらですか？
- あなただけのために働くあなた自身の請負業者がいますか？それらを使用するためにいくつ、どのように請求しますか？
- テナントをスクリーニングするための基準と収入要件は何ですか？
- ペットのポリシーは何ですか？
- 毎月投資家に送る賃貸レポートのサンプルを見ることができますか？
- あなたと一緒に働いた経験について、テナントの何人かに話させてくれませんか？
- 計画はありますか？賃貸物件の管理をやめることにした場合、私の物件についてはどうでしょうか？
これらすべての質問に対する正直な回答が必要であり、期待しています。回避性や答えたがらない場合は、良い兆候ではありません。私の意見では、あなたは真新しく、経験のないプロパティマネジメント会社を望んでいません。また、それほど大きな管理会社は必要ありません。彼らはあなたに会い、これらの質問に答える気がありません。あなたが彼らの別の番号である場合、あなたはおそらく貧弱なサービスを受けるでしょう。
彼らはあなたに会い、投資家としてあなたのビジネスを得るためにこのような質問に答えることをいとわないはずです。
この時点で、あなたが彼らを雇うことができることを理解するのに十分な財産管理についての情報を持っていることを願っています。だからそれをしなさい。彼らが雇われてあなたのためにそれを積極的に管理した後にのみ可能であるもう一つの重要なステップがあります。それは彼らが高品質のサービスを提供することを保証しています。
5。彼らに絶え間ないフィードバックを与える
あなたはすべての宿題を終え、質の高い会社であると信じているものを雇いました。仕事はそれだけではありません。あなたは彼らがあなたが嫌いなことをしていることに気付くでしょう。これは、彼らの商慣行、悪い決定、会計上の問題、欠員の処理の遅さ、またはいくつもの問題である可能性があります
重要なことは、不満な点を明確に伝え、それを修正してもらうことです。動作。あなたは彼らにサービスを受けるための料金を払っていて、あなたはその料金のために特定のことを期待していることを忘れないでください。この種のコース修正は期待されるべきです。基本的に、あなたは彼らを完璧なプロパティマネージャーになるように訓練しています。
私たちのプロパティマネジメント会社と協力していると、毎月の財務諸表からお金がどのように使われたかがはっきりしないことがあります。私たちはすぐに所有者と話し、先月お金がどこに行ったのか混乱している理由を明らかにします。これにより、翌月の財務レポートは常に改善されます。これにより、税金の申告と利益と損失の理解がはるかに簡単になります。
もう1つの良い例は、欠員の処理です。管理会社が空席を埋めるのに必要以上に時間がかかっていることに気付いた場合は、管理会社に電話して質問してください。彼らがそれをどのように宣伝しているかを確認してください。価格について、そしてそれを借りるために特別なまたは何らかの種類のインセンティブで引っ越しを提供する必要があるかどうかを彼らに尋ねてください。
私の賃貸物件からどれくらいのお金を稼ぐかについて読んでください。
これにより、長期的には欠員の取り扱いが改善されるはずです。そうでない場合は、彼らともっと真剣に話し合う必要があります。欠員はあなたにとって非常に深刻な問題になる可能性があります。特に住宅ローンを支払う場合はそうです。
不動産管理会社を解雇した初期の例を覚えていますか。階段、そして私が便利屋を送るとき、彼はそれを50ドルで修理しましたか？みんなを正直にするために、時々同じようなことをすることをお勧めします。
ある種の大規模な入札が行われている場合は、管理会社からいくつかの見積もりを受け取る必要があります。次に、管理会社に、友人が入札を勧めた請負業者も送っていることを公然と伝えます。あなたは彼らの入札が公正であることを確認する方法として時々これをする必要があるだけです。それは「信頼するが検証する」と呼ばれます。
信頼するが検証するということは、本質的にはまだあなたを信頼していないことを意味するので、検証したいと思います。それは何も悪いことではありません。信頼することを忘れないでください、しかし確認してください。あなたがこのように管理会社によってやけどを負った場合、それは悪い兆候だと思います。チートはチートです。あなたはそれらを解雇しなければなりません。
結論
一部の人々は自分で不動産を管理することを決定します。前述したように、優れた不動産管理会社は非常に多くの経験と連絡先を持っているため、あなたが支払う料金を補う以上のものです。その知識と経験を活用することで、長期的には収益を上げることができます。
私のヒントに従うことで、悪いリンゴを取り除き、不動産ビジネスのパートナーとなる優れた管理会社を見つけることができます。 。あなたは彼らのためにお金を稼ぐでしょう、そして彼らはあなたのためにかなりの受動的な収入を生み出すでしょう。
それは真のwin-winパートナーシップです。