Je vais vous donner mes 5 secrets pour trouver les meilleures sociétés de gestion immobilière.
Peut-être pensez-vous pouvoir gérer la propriété vous-même?
Peut-être.
Mais si vous utilisez mes conseils pour trouver les meilleures sociétés de gestion immobilière, elles vous feront économiser davantage plus que les frais que vous leur payez.
Les cinq secrets pour trouver la meilleure société de gestion immobilière sont:
1. Lisez les petits caractères dans les contrats
2. Vérifiez leur structure tarifaire
3. Confirmez que vous pouvez leur faire confiance
4. Rencontrez-les en face à face
5. Donnez-leur une rétroaction constante
Les sociétés de gestion immobilière parfaites gagnent leurs frais de gestion et plus encore. Ils font les choses mieux que vous ne le pourriez si vous le faisiez vous-même.
Ils ont plus dexpérience:
- Recherche de locataires
- Gestion des locataires impitoyables
- Percevoir un loyer tardif
- Faire des expulsions
- Trouver des prix équitables et obtenir des remises de la part des entrepreneurs
- Savoir quelles réparations sont nécessaires (et inutiles) pour les locations
- Connaître les meilleurs emplacements pour les locations
- Tarifs des locations
- Et bien plus encore…
Pour Je le répète, ces sociétés de gestion immobilière valent bien plus que leurs honoraires simplement grâce à leurs contacts, leur expertise et leur compréhension du marché locatif.
Encore une fois, cela nest vrai que si vous trouvez la bonne gestion immobilière. Il y a aussi beaucoup de mauvais qui coûteront plus cher et seront autant de travail que de le faire vous-même.
Cest là que ces conseils entrent en jeu!
Il y a beaucoup de livres et des articles de blog sur la gestion des propriétés locatives vous-même.
Quel casse-tête!
Vous payez une société de gestion immobilière pour une spécialisation et une expertise que vous ne pouvez pas dupliquer en lisant vous-même des livres et des blogs.
Cela sonnera vendeur, mais cest vrai. Cela fonctionne très bien pour moi, et cela peut fonctionner pour vous, ou pour toute personne que vous connaissez qui en a besoin.
Je possède vingt maisons unifamiliales et elles sont toutes gérées par la même société de gestion immobilière locative.
Jai développé un système et construit une équipe au cours des dernières années qui fonctionne vraiment pour moi (au sens propre et figuré).
La partie la plus importante de ce système est le équipe de gestion des immeubles locatifs.
Voici mes secrets pour trouver le parfait.
1. Lisez les petits caractères dans les contrats
Lorsque vous engagez la gestion immobilière, ils vous font signer un contrat. Vous souhaitez lire attentivement ce contrat. Il y a quelque chose de spécifique que je veux que vous surveilliez.
Assurez-vous quils ne gênent pas leur licenciement.
Quest-ce que je veux dire par là?
Le contrat contiendra quelque chose qui détermine dans quelles conditions vous pouvez résilier le contrat de gestion de la location avec eux.
Si vous résiliez le contrat, vous devrez peut-être payer quelques mois de plus pour leur gestion frais. Il se peut même que vous deviez payer le reste de lannée.
Comprenez ce langage. Si vous pensez quils fonctionnent mal et que vous voulez arrêter de les utiliser, assurez-vous de comprendre combien il en coûtera pour sen aller. Vous devez également comprendre les mesures à prendre pour annuler légalement le contrat. Vous devrez peut-être faire quelque chose par écrit ou par courrier recommandé.
Jai négocié pour que cette partie du contrat soit retirée de mon contrat. Si je nétais pas satisfait du service de la société de gestion, jai pu résilier sans payer de mois supplémentaires de frais de gestion.
Voyons ce qui sest passé ensuite…
Quelques mois plus tard, Monica de la société de gestion immobilière ma dit que la balustrade métallique sur lescalier en béton de la porte dentrée était lâche et devait être remplacée. Elle a dit quelle obtiendrait trois devis pour le poste.
- Citation n ° 1: 3 000 USD
- Citation n ° 2: 2 500 USD
- Citation n ° 3: 2 000 USD
Cela semblait un peu raide pour les escaliers (sans jeu de mots).
(Non, pas lescalier en question)
Jai demandé à un bricoleur du quartier daller jeter un œil aux escaliers et de me dire ce quil facturerait pour le réparer.
Il ma envoyé un e-mail le lendemain et ma dit quil lavait réparé. Je lui dois 50 $.
Jai envoyé un e-mail à Monica pour lui dire que je mettais fin au contrat de gestion.
Il me semblait quavoir une société de gestion était autant de travail que de ne pas en avoir. Ce nétait pas la première fois que je remettais en question les décisions quelle avait prises.
Je devais suivre et examiner tout ce quelle faisait!
Assurez-vous que vous avez la possibilité de vous débarrasser de la société de gestion immobilière si nécessaire, et assurez-vous que cela ne vous coûte pas trop cher.
2. Vérifiez leur structure de frais
Commencez par examiner leur contrat de gestion immobilière et comprenez leur structure de frais.
La charge la plus élémentaire à comprendre est de savoir comment facturer la gestion.Le plus souvent, il sagit dun pourcentage du loyer. 10% du loyer est assez courant, mais j’ai vu de nombreux endroits facturer moins. 8% nest pas rare.
Cest comme toute autre structure de frais dans la vie, cependant. Lorsquune entreprise facture 8% au lieu de 10%, vous remarquerez peut-être que dans une autre partie de la structure tarifaire, ils peuvent être plus chers quun concurrent. Ils trouvent un autre endroit pour compenser cela.
Un bon exemple de ceci est illustré par mon entreprise actuelle de gestion immobilière locative. Ils facturent 10%, ce que certains pourraient dire est élevé, mais ils ne facturent pas de frais pour trouver des locataires et signer un bail. Ils ne facturent pas non plus de frais pour résilier un bail une fois quil expire. De nombreuses autres sociétés de gestion immobilière le font.
De nombreuses entreprises facturent un mois de loyer, ou peut-être un demi-mois de loyer pour la signature dun bail. Cela peut être très important dans le calcul de vos dépenses.
Mes taux de rotation à Montgomery, Alabama sont assez élevés. Le chiffre daffaires moyen est compris entre 1 ½ et 2 ans. Cela me coûterait une fortune de payer un mois de loyer à chaque fois que cela se produit, donc avoir cela inclus dans mes frais de 10% est en or.
Si vous étiez dans une région où le chiffre daffaires était inférieur, peut-être des frais de un mois de loyer ne serait pas dommage pour vous. Certaines personnes louent la même maison pendant cinq ou dix ans.
Comprenez comment votre société de gestion vous facturera le recours à des entrepreneurs externes. Ils peuvent vous facturer le coût de lentrepreneur plus une majoration en pourcentage. Ils peuvent également avoir leurs propres entrepreneurs avec lesquels ils ont leur propre système de tarification. Assurez-vous de le comprendre et de le comparer à dautres sociétés de gestion immobilière de la région.
Le processus dexpulsion est différent dun État à lautre, donc le temps quil faut et le coût peuvent varier considérablement. Les frais de justice et les frais à payer varient également de la même manière.
Demandez-leur de vous expliquer clairement le processus dexpulsion. Vous devez comprendre combien de temps cela prend normalement et dans le pire des cas. Vous devez également comprendre combien il vous en coûtera dans les deux cas pour faire sortir quelquun de la maison. Demandez à quelle fréquence cela se produit et quel est leur processus de sélection pour essayer de léviter.
3. Confirmez que vous pouvez leur faire confiance
La première chose à faire est de vérifier auprès des sources en ligne.
Vérifiez le meilleur bureau daffaires. Vous pourrez voir sils sont enregistrés et sil y a des plaintes contre eux et comment ces plaintes ont été résolues.
Ensuite, faites beaucoup de recherches sur Google (je ne sais pas si googler est un mot encore). Vérifiez les avis sur eux et / ou les plaintes à leur sujet. Méfiez-vous dune entreprise qui semble navoir aucune présence en ligne. C’est un signe d’avertissement. Ils sont trop nouveaux ou cachent quelque chose.
Vous devez vérifier le meilleur bureau daffaires, rechercher le nom de leur entreprise sur Google et utiliser toutes les autres ressources en ligne auxquelles vous pouvez penser pour voir ce que les gens disent à leur sujet.
Ensuite, demandez des références. Dites-leur que vous souhaitez obtenir la permission de parler à dautres investisseurs qui utilisent leurs services de gestion. Idéalement, vous pouvez parler à au moins trois. Parlez également à certains de leurs locataires. Voyez comment ils sont traités par la société de gestion.
Ce sont des références que la société de gestion immobilière vous fournit, et celles-ci nont quune utilité limitée. Il y a un parti pris. Ils savent que vous appelez et pourquoi, et ils se sentent obligés de dire de belles choses. Ils peuvent même être des «amis» de la société de gestion ou des investisseurs ou des locataires qui sont bien mieux traités que les autres clients.
Pourquoi est-ce important?
Parce que vous voulez un échantillon de quoi linvestisseur ou le locataire moyen est traité comme.
Idéalement, vous trouverez un moyen de développer vos propres références. Pour ce faire, demandez à la référence qui vous a été donnée sils connaissent quelquun dautre à qui vous pouvez parler . Il peut sagir de quelquun qui donnera une opinion plus honnête ou impartiale.
Les références que vous développez vous-même sont plus efficaces que celles qui vous sont données par lentreprise.
Si lentreprise hésite à donner des références, cest ce quon appelle un indice. Vous voudrez peut-être reconsidérer la question. De plus, si la société de gestion ne travaille avec aucun investisseur, cela peut également vous inquiéter. Vous serez le premier. Ce nest pas le cas signifie que cest interdit, mais cela signifie quils nont pas beaucoup dexpérience et que vous naurez pas lavantage de parler à dautres investisseurs qui peuvent se porter garant dêtre déjà satisfaits de t service héritier.
Il est maintenant temps daborder la société de gestion du point de vue du locataire. À ce stade, je vais sur leur page Web et leur page Facebook et sur toute autre présence en ligne quils ont et je regarde autour de moi. Je vois combien il est facile de sy retrouver. Je vois à quel point ils décrivent bien les propriétés et prennent des photos des maisons. Je vois des professionnels ils apparaissent. Regardez en bas de la page. Lannée en bas de page est-elle à jour?
Jappelle le numéro de téléphone se faisant passer pour un locataire et jessaye de prendre rendez-vous pour voir une propriété.Ensuite, je pose un tas de questions sur la propriété et vois quelles questions ils me posent sur mes revenus et ma situation. Ensuite, je peux agir dur et voir comment ils le gèrent. Peut-être que jexplique que jai un mauvais crédit ou que jai été expulsé dans le passé. Peut-être que je possède deux bulldogs et que je suis dans un groupe de rock. Jaime juste entendre à quel point ils gèrent professionnellement des situations intéressantes comme celle-ci.
Lors de certains appels téléphoniques, je leur dis poliment que je ne suis pas intéressé et raccroche. Je ne vais pas jusqu’à les installer, les rendez-vous et les rencontrer à la maison. Cela va peut-être aller trop loin.
Je minquiète de la facilité et de la rapidité avec lesquelles il est facile et rapide de contacter une personne humaine au téléphone. Si je reçois un message vocal, à quelle vitesse me rappellent-ils (le cas échéant)? Si jenvoie un e-mail, à quelle vitesse répondent-ils (le cas échéant)?
Dans quelle mesure sont-ils polis? Dans quelle mesure mes demandes sont-elles professionnelles? Voilà ce que je détermine à partir de ces appels téléphoniques.
Un gros problème serait de ne jamais recevoir de réponses par e-mail et de ne pas communiquer avec une personne par téléphone. Un autre serait des réponses grossières ou non professionnelles aux questions. Je serais également inquiet sils semblaient convenir de louer à des personnes ayant un très mauvais crédit ou aucun revenu.
Une fois que jai satisfait à ce test, je passe à parler aux propriétaires de la société de gestion immobilière.
4. Rencontrez-les en personne
Vous souhaitez le faire en personne. Évaluer personnellement leur fiabilité est quelque chose sur lequel vous ne pouvez pas mettre de prix. Si vous faites cela de loin, Skype ou la vidéo est votre dernier recours, mais je dirais que vous voleriez ou que vous chasseriez et que cela se produise en personne. Ne le faites pas par téléphone, vous voulez pouvoir vous regarder dans les yeux et apprendre à les connaître à un niveau personnel.
Il est temps de jouer vingt questions. Je ne vous limite pas à vingt, c’est juste le nom de ce jeu auquel vous jouez parfois en voiture lors de longs trajets. Préparez une longue liste de questions que vous souhaitez poser sur la façon dont ils vont gérer toutes les situations imaginables auxquelles vous pouvez penser. Tout ce qui vous inquiète en tant que propriétaire, vous demanderez comment ils le feront pour vous. Animaux domestiques, mauvais crédit, frais de retard, quelquun qui saccage la maison, quelquun qui ne déménage pas, poursuites, guerre nucléaire, que se passe-t-il si cette entreprise fait faillite, tout ce à quoi vous pouvez penser.
Voici un liste de questions que jai posées pour vous lancer.
- Quel âge a votre entreprise?
- Comment avez-vous commencé à gérer limmobilier?
- Quelle est lexpérience de chacun de vous dans le domaine de limmobilier? Entreprise de gestion immobilière? Donnez-moi des détails.
- Combien de propriétés locatives possédez-vous?
- Combien de propriétés locatives gérez-vous pour des investisseurs?
- Combien dinvestisseurs immobiliers différents gérez-vous?
- Permettez-moi de parler à certains de ces investisseurs de leur expérience de travail avec vous?
- Comment fonctionnent les expulsions dans cet État et cette ville? Combien de temps cela prend-il normalement et dans le pire des cas? Comment gérez-vous les expulsions et comment serai-je facturé normalement et dans le pire des cas?
- Quels sont vos taux de vacance?
- Avez-vous vos propres sous-traitants qui travaillent exclusivement pour vous? Combien et comment me facturez-vous pour les utiliser?
- Quels sont vos critères et exigences de revenu pour filtrer les locataires?
- Quelle est votre politique relative aux animaux de compagnie?
- Puis-je voir un exemple de rapport de location que vous envoyez chaque mois aux investisseurs?
- Voulez-vous me laisser parler à certains de vos locataires de leur expérience de travail avec vous?
- Avez-vous un plan pour mes propriétés si vous décidez darrêter de gérer les locations?
Vous voulez et vous attendez des réponses honnêtes à toutes ces questions. Sil y a une évasion ou une réticence à répondre, ce nest pas un bon signe. À mon avis, vous ne voulez pas d’une société de gestion immobilière qui soit toute nouvelle et qui n’a aucune expérience. Vous ne voulez pas non plus d’une société de gestion aussi grande, elle ne veut pas vous rencontrer et répondre à ces questions. Si vous êtes juste un autre numéro pour eux, vous obtiendrez probablement un service médiocre.
Ils devraient être disposés à vous rencontrer et à répondre à des questions comme celle-ci pour obtenir votre entreprise en tant quinvestisseur.
À ce stade, jespère que vous avez suffisamment dinformations sur la gestion immobilière pour vous rendre compte que vous pourriez les embaucher. Alors faites-le. Il y a une autre étape importante qui nest possible quune fois quils sont embauchés et quils la gèrent activement pour vous. Il s’assure qu’ils fournissent un service de haute qualité.
5. Donnez-leur un feedback constant
Vous avez fait tous vos devoirs et embauché ce que vous croyez être une entreprise de qualité. Le travail ne s’arrête pas là. Vous allez découvrir qu’ils font des choses que vous n’aimez pas. Il peut sagir de leurs pratiques commerciales, de mauvaises décisions, de problèmes de comptabilité, de la lenteur à gérer les postes vacants ou de tout autre problème
Limportant est que vous communiquiez clairement ce qui ne vous satisfait pas et que vous les ameniez à résoudre ce problème comportement.Noubliez pas que vous leur payez des frais pour recevoir un service et que vous vous attendez à certaines choses pour ces frais. Ces types de corrections de cours doivent être attendus. Essentiellement, vous les formez à devenir les parfaits gestionnaires immobiliers.
En travaillant avec notre société de gestion immobilière, nous constatons parfois que les états financiers de chaque mois ne montrent pas clairement comment largent a été dépensé. Nous parlons immédiatement avec les propriétaires et expliquons pourquoi il y a confusion sur la destination de largent le mois dernier. Cela se traduit toujours par un rapport financier plus amélioré le mois suivant. Cela rend le dépôt des déclarations de revenus et la compréhension de nos profits et pertes beaucoup plus faciles.
Un autre bon exemple est la gestion des postes vacants. Si vous constatez que la société de gestion prend plus de temps quelle ne le devrait pour pourvoir un poste, appelez-la et interrogez-la. Vérifiez et voyez comment ils lont annoncé. Demandez-leur le prix et si vous devriez peut-être offrir un déménagement en spécial ou un type dincitation pour le faire louer.
En savoir plus sur combien dargent vais-je gagner avec ma propriété locative?
Cela devrait se traduire par une meilleure gestion des offres demploi à long terme. Si ce nest pas le cas, vous devez avoir des conversations plus sérieuses avec eux. Les vacances peuvent être un problème très sérieux pour vous, surtout si vous avez une hypothèque à payer.
Vous souvenez-vous de mon exemple du début où jai licencié une société de gestion immobilière parce quils mont cité plusieurs milliers de dollars pour réparer le escaliers, et quand jenvoie un bricoleur, il la réparé pour 50 $? Je recommanderais de temps en temps de faire quelque chose de similaire juste pour garder tout le monde honnête.
Sil y a une sorte denchère importante en cours, vous devriez obtenir quelques citations de la société de gestion. Vous diriez alors ouvertement à la société de gestion que vous envoyez également un entrepreneur quun ami a recommandé pour obtenir une offre. Vous ne devez le faire que de temps en temps pour vous assurer que leurs offres sont justes. Cela sappelle « faire confiance, mais vérifier ».
Faire confiance, mais vérifier signifie essentiellement que je ne vous fais pas encore confiance. Je veux donc vérifier. Il ny a rien de mal à cela. Les gens qui ont lair et semblent honnêtes le font mal et parfois nous décevoir. Noubliez pas de faire confiance, mais vérifiez. Je pense que si vous êtes brûlé par votre société de gestion de cette façon, cest un mauvais signe. Une triche est une triche. Vous devez les renvoyer.
En conclusion
Certaines personnes décideront de gérer elles-mêmes leurs propriétés. Comme je lai mentionné plus tôt, une société de gestion immobilière exceptionnelle a tellement dexpérience et de contacts quils compensent largement les frais que vous payez. Vous gagnez de largent à long terme en tirant parti de ces connaissances et de cette expérience.
En suivant mes conseils, vous éliminerez les pommes pourries et trouverez dexcellentes sociétés de gestion qui deviendront des partenaires dans votre entreprise immobilière . Vous gagnerez de largent pour eux, et ils généreront des revenus passifs importants pour vous.
Cest un véritable partenariat gagnant-gagnant.