Titres adossés à des hypothèques, leurs types et leur fonctionnement

Les titres adossés à des hypothèques (MBS) sont des placements garantis par des hypothèques. type de sécurité adossée à des actifs. Un titre est un investissement réalisé dans lespoir de réaliser un profit grâce aux efforts de quelquun dautre. Il permet aux investisseurs de bénéficier de lactivité hypothécaire sans jamais avoir à acheter ou vendre un prêt immobilier réel. Les acheteurs typiques de ces titres comprennent investisseurs institutionnels, corporatifs et particuliers.

Lorsque vous investissez dans un MBS, vous achetez le droit de recevoir la valeur dun lot de prêts hypothécaires. Cela comprend les mensualités hypothécaires et le remboursement du principal. Comme il sagit dun titre, vous ne pouvez acheter quune partie dun prêt hypothécaire. Vous recevez une partie équivalente des paiements.

Comment un prêt hypothécaire- Backed Security Works

Tout dabord, une banque ou une société de prêts hypothécaires consent un prêt immobilier. La banque vend ensuite ce prêt à une banque dinvestissement. Elle utilise largent reçu de la banque dinvestissement pour consentir de nouveaux prêts.

La banque dinvestissement ajoute le prêt à un ensemble de prêts hypothécaires avec des taux dintérêt similaires. n une société spéciale conçue à cet effet. Cest ce quon appelle un véhicule à usage spécial (SPV) ou véhicule dinvestissement spécial (SIV). Cela permet de séparer les titres adossés à des hypothèques des autres services de la banque. Le SPV commercialise les titres adossés à des hypothèques.

Types de MBS

Le MBS le plus simple est le certificat de participation pass-through. Il paie aux détenteurs leur juste part des paiements du principal et des intérêts effectués sur le forfait hypothécaire.

Au début des années 2000, le marché des titres structurés est devenu très concurrentiel. Les banques dinvestissement ont créé des produits dinvestissement plus complexes pour attirer les clients. Par exemple, ils ont développé des titres de créance garantis (CDO) pour des prêts autres que des prêts hypothécaires. Ils ont également développé une version plus complexe du titre adossé à des hypothèques, les obligations hypothécaires garanties (CMO).

Un CMO est construit en découpant un pool de prêts hypothécaires en catégories de risque similaires, appelées tranches. Les tranches les moins risquées ont des flux de trésorerie plus sûrs et un degré moindre dexposition au risque de défaut, tandis que les tranches plus risquées ont des flux de trésorerie plus incertains et une plus grande exposition au risque de défaut. Cependant, le niveau de risque élevé est compensé par des taux dintérêt plus élevés, ce qui est attrayant pour certains investisseurs.

Les CMO sont des investissements sophistiqués. De nombreux investisseurs ont perdu de largent sur les CMO et les CDO lors de la crise hypothécaire de 2006. Les emprunteurs ayant des prêts hypothécaires à taux variable ont été pris au dépourvu lorsque leurs paiements ont augmenté en raison de la hausse des taux dintérêt. Ils ne pouvaient pas se refinancer car les taux dintérêt étaient plus élevés, ce qui signifiait quils étaient plus susceptibles de faire défaut. En cas de défaillance des emprunteurs, les investisseurs perdaient largent quils avaient investi dans le CMO ou le CDO.

Comment les titres adossés à des hypothèques ont changé le secteur du logement

Linvention des titres adossés à des hypothèques a complètement révolutionné les secteurs du logement, des banques et des prêts hypothécaires. Au début, les titres adossés à des hypothèques permettaient à davantage de personnes dacheter une maison. Pendant le boom immobilier, certains prêteurs nont pas pris le temps de confirmer que les emprunteurs pouvaient rembourser leurs hypothèques. Cela a permis aux gens de contracter des prêts hypothécaires quils ne pouvaient pas se permettre. Ces prêts hypothécaires à risque ont été regroupés dans des MBS de marque privée.

Cela a créé une bulle dactifs. Elle a éclaté en 2006 avec le crise des prêts hypothécaires à risque. Étant donné que tant dinvestisseurs, de fonds de pension et dinstitutions financières détenaient des titres adossés à des hypothèques, tout le monde a subi des pertes. Cest ce qui a créé la crise financière de 2008.

Les titres adossés à des hypothèques et la crise du logement

Le président Lyndon Johnson a ouvert la voie aux titres adossés à des hypothèques modernes en autorisant la loi de 1968 sur le logement et le développement urbain, qui a également créé Ginnie Mae. Johnson voulait donner aux banques la possibilité de vendre des prêts hypothécaires, ce qui libérerait des fonds pour prêter à plus de propriétaires.

Les titres adossés à des hypothèques permettaient aux institutions financières non bancaires de se lancer dans lactivité hypothécaire. Avant les MBS, seules les banques disposaient de dépôts suffisamment importants pour consentir des prêts à long terme. Ils avaient les moyens dattendre que ces prêts soient remboursés 15 ou 30 ans plus tard. Linvention des MBS a permis aux prêteurs de récupérer leur argent immédiatement des investisseurs sur le marché secondaire. Le nombre de prêteurs a augmenté. Certains ont proposé des prêts hypothécaires qui ne tenaient pas compte du travail ou des actifs dun emprunteur, ce qui a accru la concurrence pour les banques traditionnelles. Ils ont dû abaisser leurs normes pour concurrencer.

Pire encore, les MBS nétaient pas réglementés.Le gouvernement fédéral a réglementé les banques pour sassurer que leurs déposants étaient protégés, mais ces règles ne sappliquaient pas aux MBS et aux courtiers en hypothèques. Les déposants bancaires étaient en sécurité, mais les investisseurs MBS nétaient pas du tout protégés.

MBS aujourdhui

Après la crise du logement, le gouvernement américain a renforcé la réglementation dans plusieurs domaines. Les MBS résidentiels sont désormais réglementés. Les MBS doivent fournir des informations aux investisseurs sur plusieurs points. En réponse aux nouvelles exigences, il y a moins de MBS enregistrés autres que ceux proposés par Fannie Mae et Freddie Mac.

Les MBS peuvent être un investissement attrayant. Si tout se passe bien, ils fournissent un revenu continu. Ces investissements peuvent cependant être complexes, il est donc essentiel de rechercher soigneusement les investissements potentiels en MBS.