Quest-ce que NOI Real Estate?

Points clés à retenir:

• Quest-ce que le NOI dans limmobilier?

• Comment calculer le NOI

• Quand utiliser le NOI

• NOI vs EBIT

Le bénéfice net dexploitation (NOI) est lun des nombreux indicateurs utilisés pour déterminer si une propriété en question fera un bon investissement. En mesurant les coûts dexploitation continus dune propriété, les investisseurs immobiliers peuvent utiliser le NOI pour analyser le montant des revenus pouvant être générés par une transaction donnée. Dailleurs, chaque investisseur a tout intérêt à savoir comment évaluer la rentabilité des opportunités dinvestissement, et les formules immobilières NOI sont lun des meilleurs outils daujourdhui pour le faire.

Lorsquelle est calculée correctement, la NOI peut servir de une norme précieuse pour comparer des offres potentielles ou évaluer une propriété existante. Continuez à lire pour découvrir comment une analyse du résultat opérationnel net de limmobilier peut vous aider à mesurer le potentiel de votre prochaine transaction.

Quest-ce que le NOI dans limmobilier?

NOI dans limmobilier est lune des nombreuses mesures utilisées par les investisseurs pour déterminer la rentabilité dune propriété. Le plus souvent, le résultat opérationnel net est un repère utilisé par les investisseurs pour déterminer le montant des flux de trésorerie et la rentabilité dune transaction potentielle ou dun bien générateur de revenus. Le NOI est un indicateur fort des revenus permanents d’une propriété, même s’il ne tient pas compte des dépenses en capital, des taxes ou des paiements d’intérêts. Au lieu de cela, la NOI est utilisée pour déterminer la rentabilité dune propriété en elle-même.

En utilisant la NOI pour évaluer une transaction, les investisseurs immobiliers peuvent avoir un meilleur aperçu de la rentabilité potentielle dune propriété par rapport à la façon dont il en coûterait beaucoup pour le faire fonctionner. Le NOI est généralement calculé sur une base annuelle; cependant, les investisseurs peuvent facilement adapter les coûts dexploitation en divisant les dépenses par douze. En excluant les facteurs financiers tels que les intérêts hypothécaires et les impôts, la NOI donne un aperçu spécifique du revenu quune propriété peut générer seule. On pense donc que le NOI est moins sujet à la manipulation que dautres calculs immobiliers.

Le seul défi dans la prédiction du NOI est que le revenu potentiel dépendra entièrement de la façon dont la propriété est exploitée. Les investisseurs doivent veiller à utiliser les facteurs du marché comme référence lors de lestimation des revenus locatifs potentiels.

Formule du bénéfice net dexploitation

Revenu généré par la propriété – Dépenses dexploitation = NOI

Cependant, veuillez garder à lesprit que la formule du bénéfice dexploitation net susmentionnée lun des nombreux qui peuvent être utilisés. Le calcul du MOI dans les transactions immobilières peut varier considérablement, en fonction de la personne effectuant le calcul.

Comment calculer le bénéfice dexploitation net

Le NOI pour limmobilier est calculé en utilisant le revenu total généré dune propriété et en soustrayant les dépenses dexploitation. Commencez par additionner les revenus locatifs et tout autre élément générateur de revenus sur la propriété potentielle. Cela peut inclure les frais de stationnement, de blanchisserie et de distributeurs automatiques, ainsi que les frais de service.

Ensuite, combinez les coûts dexploitation de la propriété en question. Les coûts dexploitation désignent tous les coûts associés à lexploitation et à lentretien de la propriété sur une base donnée. Ceux-ci comprendront les frais dassurance, les services publics, les frais de gestion immobilière, les impôts fonciers et les frais de réparation.

Par exemple, si le revenu total dune propriété était de 10 000 $ et les dépenses dexploitation moyennes denviron 4 000 $, le bénéfice net être 6 000 $. Si, par contre, le revenu total était de 4 000 $ et les dépenses de fonctionnement de 10 000 $, lAI serait plutôt de – 6 000 $. Dans de tels cas, avec des dépenses totalisant plus que les revenus générés, ce serait appelé une perte dexploitation nette (NOL).

NOI & Cap Rate

La formule du résultat opérationnel net est spécifiquement conçue pour aider les investisseurs à calculer la rentabilité dun actif générateur de revenus, à la différence dun immeuble locatif. Fait correctement, le NOI immobilier représentera tous les revenus dun actif moins chaque dépense dexploitation. Cependant, il convient de noter que le bénéfice net d’exploitation d’un actif peut faire plus que déterminer son potentiel de revenus; il peut aider les investisseurs à déterminer une autre variable importante: le taux de capitalisation (cap rate). Le taux plafond dune propriété en question attribuera simultanément une valeur objective à la maison et leur permettra de comparer des actifs différents. Le taux de capitalisation d’un bien est exprimé en pourcentage. Par conséquent, il peut être utilisé pour comparer des actifs qui sont par ailleurs différents, ce qui est particulièrement pratique lorsque vous essayez de décider de retourner une maison ou de la louer.

Quelles dépenses sont incluses dans la NOI?

La clé pour comprendre le terme immobilier NOI est de savoir quelles dépenses sont incluses et lesquelles ne le sont pas.En règle générale, les dépenses de fonctionnement doivent faire référence à tous les coûts quotidiens associés à lexploitation de la propriété. Voici une liste dexemples:

• Frais de gestion immobilière: Les frais de gestion immobilière sont supportés par les investisseurs qui choisissent dinvestir de manière plus passive. Pour un petit pourcentage du loyer perçu sur une propriété en question, les propriétaires peuvent se retirer de léquation. Néanmoins, la transition vers une stratégie de sortie principalement passive aura un coût qui doit être pris en compte dans le NOI.

• Entretien général: chaque immeuble locatif, en particulier les plus anciens, nécessitera un au moins un certain degré dentretien. Quil sagisse de travaux dentretien du terrain, de plomberie ou délectricité, tout entretien effectué sur la propriété en question doit être pris en compte dans sa NOI.

• Frais juridiques: si la propriété dune propriété en question entraîne litige ou un propriétaire engage un avocat pour rédiger un bail, largent dépensé en frais juridiques nest pas différent de toute autre dépense. De même, les frais juridiques sont une variable importante dans une formule traditionnelle de résultat dexploitation net.

• Services publics non payés par les locataires: dans le cas où le propriétaire choisit de payer une partie ou la totalité des services publics , leur dépense aura un impact sur le NOI immobilier. Par exemple, tous les frais dégouts ou de déchets payés par le propriétaire doivent être déduits des revenus générés pour identifier le NOI de la propriété.

• Taxes foncières: les taxes foncières varient dune municipalité à lautre , mais ils sont néanmoins une variable importante à prendre en compte dans la NOI dun bien locatif.

• Coûts dassurance: Largent dépensé en assurance pour couvrir la propriété en question doit être inclus dans la NOI , même sil nest engagé quune fois par an ou tous les deux ans.

Lhypothèque est-elle incluse dans le NOI?

Les versements hypothécaires ne sont pas inclus dans le résultat opérationnel net formule pour une raison simple: les versements hypothécaires ne sont pas considérés comme des frais de fonctionnement. Encore une fois, comme son nom l’indique, le bénéfice net d’exploitation représente le revenu total d’un actif et soustrait les vacances et les dépenses d’exploitation. Par conséquent, les paiements hypothécaires ne sont pas inclus dans la formule. Au lieu de cela, les équations de NOI immobilières prendront en considération les coûts permanents nécessaires à lexploitation de la propriété.

Quelles dépenses ne sont pas incluses dans le NOI?

Lors de la détermination du bénéfice dexploitation net, il est important pour différencier les coûts propres à la propriété elle-même et les coûts spécifiques à linvestisseur. Par exemple, lorsquil sagit de NOI, les frais dintérêts hypothécaires ne seront pas pris en compte. Voici dautres facteurs qui ne seraient pas inclus dans le calcul du bénéfice dexploitation net:

• Intérêts hypothécaires

• Impôts sur le revenu

• Service de la dette

• Amortissement des biens

• Améliorations des locataires

• Réparation contre lusure

Quand utiliser NOI dans limmobilier

Le bénéfice dexploitation net est principalement utilisé pour déterminer la rentabilité de la location commerciale ou résidentielle investissements immobiliers immobiliers. Lors de lexamen dopérations potentielles, la NOI peut être utilisée par les investisseurs et les prêteurs. En examinant cet indicateur, les prêteurs peuvent juger si les investisseurs gagneront ou non suffisamment de liquidités pour rembourser leurs prêts. Il nest pas rare que la NOI soit utilisée lors de lapprobation de prêts commerciaux pour les investisseurs immobiliers. En effet, les prêteurs veulent savoir si les investisseurs rembourseront ou non le prêt en tenant compte du flux de trésorerie potentiel.

Bien que le NOI soit considéré comme un indicateur fiable pour déterminer le revenu potentiel dune propriété, il est pas le seul calcul immobilier que les investisseurs doivent garder à portée de main. Les investisseurs doivent se familiariser avec plusieurs formules pour analyser efficacement les transactions.

Calculs utilisant le NOI

De nombreux autres calculs immobiliers peuvent aider les investisseurs à évaluer les transactions potentielles, dont certaines incluent la NOI comme variable . Voici quelques-uns des autres calculs qui impliquent la NOI:

• Taux de capitalisation: Le taux de capitalisation, ou taux de capitalisation, dune propriété est un autre calcul utilisé pour montrer le taux potentiel dune propriété de revenir. La formule utilise le NOI divisé par la valeur marchande actuelle, multipliée par 100.

• Ratio de couverture du service de la dette: le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) est généralement utilisé par les prêteurs pour déterminer si ou ne pas financer une propriété spécifique. La formule examine le NOI par rapport au service annuel de la dette hypothécaire pour montrer le flux de trésorerie potentiel.

• Retour sur investissement: le retour sur investissement (ROI) est calculé en prenant le NOI et en le divisant par le prix dachat dune propriété, puis en multipliant par 100 pour obtenir un pourcentage. Le retour sur investissement est un autre calcul utilisé pour aider les investisseurs à évaluer le potentiel dune propriété.

• Rendements cash on cash: la formule dinvestissement cash on cash examine le NOI par rapport à linvestissement initial en espèces effectué sur une propriété.Cela peut aider les investisseurs à estimer les rendements annuels en espèces dune transaction.

Avantages & Inconvénients de lutilisation de NOI pour les propriétés dinvestissement

La formule du résultat opérationnel net a acquis la réputation de bien servir les investisseurs. Cependant, il convient de noter que même une équation immobilière NOI parfaite a ses défauts. Il y a à la fois des avantages et des inconvénients à utiliser cette stratégie dévaluation, notamment:

Avantages de lutilisation de la formule NOI

• Le bénéfice dexploitation net dun La propriété en question peut aider les investisseurs à déterminer une valeur initiale.

• Les formules immobilières NOI offrent aux investisseurs un aperçu de ce à quoi sattendre des revenus permanents.

• La valeur NOI immobilière peut aider les prêteurs à déterminer si la propriété représente ou non un investissement risqué.

Inconvénients de lutilisation de la formule NOI

• Savoir calculer le résultat opérationnel net nest pas universel et peut changer dun investisseur à lautre.

• En fonction de la manière dont lactif est géré, le Le NOI peut être incohérent.

• Si les loyers projetés savèrent inexacts, le NOI sera affecté négativement.

NOI contre. EBIT

Le NOI est utilisé pour analyser la capacité d’une propriété à générer des revenus sur le marché immobilier. Le bénéfice avant intérêts et impôts (EBIT) est déterminé en soustrayant le coût des marchandises vendues (COGS) et les charges dexploitation de lentreprise de ses revenus. À titre d’exemple, disons qu’un investisseur achète une propriété pour un montant prévu de 15 000 000 USD de loyers et de frais de gestion. Avec des dépenses dexploitation denviron 4 000 000 $ et des dépenses damortissement denviron 100 000 $, lEBIT serait denviron 10 900,00 $ tandis que le NOI serait denviron 11 000 000 $ puisque lEBIT prend en compte les dépenses damortissement.

Comment améliorer le NOI

Comme je lai mentionné ci-dessus, NOI peut être utilisé pour évaluer à la fois les propriétés nouvelles et existantes dans votre portefeuille dinvestissement. Si le NOI dune propriété est négatif ou simplement pas là où vous le souhaitez, vous pouvez vous concentrer sur trois domaines principaux. Les conseils suivants peuvent vous aider à améliorer le NOI et à augmenter les performances de votre investissement:

• Minimiser les dépenses d’exploitation: des dépenses d’exploitation inutiles peuvent compromettre votre potentiel de profit si vous ne faites pas attention. Si vos dépenses immobilières semblent trop élevées ou si vous ne les avez pas examinées depuis un certain temps, essayez de regarder votre budget pour tout ce qui peut changer. Vous devrez peut-être réévaluer votre société de gestion immobilière, rechercher des moyens déconomiser de lénergie pour réduire les coûts des services publics ou même augmenter les frais de location pour couvrir les équipements de la propriété.

• Augmenter les revenus locatifs: lautre moitié du NOI provient de vos revenus locatifs. Vous pouvez regarder la valeur de la propriété pour déterminer si une augmentation de loyer est en ordre, bien que ce ne soit pas le seul moyen daugmenter les revenus. Vous pouvez également essayer dévaluer le nombre de logements vacants dans la propriété et la rapidité avec laquelle les propriétés sont transférées. Il est peut-être temps daméliorer votre marketing, daccélérer les délais demménagement ou même dajouter des incitatifs à la signature pour les nouveaux locataires. Ces tactiques peuvent vous aider à réduire vos vacances et, par ricochet, à augmenter vos revenus locatifs.

• Trouver un revenu supplémentaire: si vous avez déjà mis en œuvre des changements dans vos dépenses de fonctionnement et pourvu est encore une autre façon daméliorer la NOI. Vous pouvez essayer dajouter des sources de revenus supplémentaires à la propriété. Cela peut inclure lajout dun parking payant, la facturation de la location dun animal de compagnie ou même lamélioration des équipements de lappartement moyennant un supplément.

Résumé

Les bons calculs immobiliers peut fournir aux investisseurs la capacité dévaluer les propriétés et de prendre des décisions dinvestissement éclairées. Maintenant que vous pouvez répondre à la question « Quest-ce que le bénéfice net dexploitation dans limmobilier », vous devriez être plus préparé à utiliser la métrique lorsque vous analysez les transactions. Noubliez pas que les formules immobilières NOI peuvent servir de base à lévaluation des propriétés potentielles et peuvent même être utilisé en conjonction avec dautres calculs immobiliers pour analyser plus en détail les transactions. En comprenant la NOI, les investisseurs seront mieux équipés pour estimer le revenu potentiel de leur transaction et réussiront dans limmobilier.

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