Dans ce billet de blog, nous allons parler dun étrange petit document appelé IRS Form 1099-S.
Ce formulaire est une étape importante (et souvent négligée) dans le processus de clôture de la plupart des transactions immobilières, et si vous avez lhabitude de conclure vous-même des transactions, cest probablement quelque chose que vous devriez faire.
Le formulaire IRS 1099-S a pour but de garantir que les vendeurs déclarent le montant total de leurs gains en capital sur la déclaration de revenus de chaque année (et donc de payer le montant dimpôt approprié à lIRS).
Par exemple, si quelquun achète un immeuble de placement pour 100 000 $ et le vend pour 150 000 $ (ce qui lui donne 50 000 $ de revenu de gains en capital) – il est censé le déclarer comme revenu imposable à la fin de chaque année… mais sil ne le fait pas , le 1099-S agira comme une garantie en tenant lIRS informé de ce qui se passe.
Clause de non-responsabilité: avant daller beaucoup plus loin, sachez que je ne suis ni avocat ni CPA, et les informations contenues dans cet article ne doivent pas être interprétées comme des conseils juridiques ou financiers. Tout ce que vous lisez ici est basé sur mes propres conclusions après avoir lu les instructions de lIRS pour le formulaire 1099-S (et compte tenu de la complexité de ces instructions, il est tout à fait possible quun CPA ou un avocat ait une opinion différente de moi). Assurez-vous de vérifier ces informations avec un fiscaliste avant daller de lavant.
Qui doit déposer le formulaire IRS 1099-S?
Selon le prix de vente, qui agit en tant quagent de clôture, qui est le vendeur, quel type de propriété est achetée et vendue (entre autres), il peut y avoir des différences quant à la personne responsable du dépôt des 1099-S.
Voici la bonne nouvelle:
- Si vous clôturez une transaction avec une société ou un avocat (comme le font la plupart des gens), ils collecteront les informations nécessaires et rempliront le formulaire 1099-S pour vous.
- Si le vendeur certifie que le prix de vente est de 250 000 USD ou moins et que la vente concerne sa résidence principale, la transaction ne peut pas être déclarée.
- Si le « cédant » (vendeur) est une société ou une unité gouvernementale (par exemple, si la propriété est vendue lors dune vente aux enchères de comté), la transaction ne peut pas être déclarée.
- Si le montant total de largent, des services et des biens reçus est inférieur à 600 $, la transaction ne peut pas être déclarée.
Il y en a quelques autres exceptions, mais ce sont les plus courantes. Lisez les instructions complètes du formulaire 1099-S sur le site Web de lIRS pour plus de détails.
Voici la mauvaise nouvelle:
Si la transaction ne fonctionne pas t tombent dans lune de ces exceptions, et si vous facilitez vous-même la clôture, lIRS sattendra probablement à ce que vous déposiez le (s) formulaire (s) 1099-S, puisque les instructions de lIRS indiquent (en termes assez peu clairs) que «la personne responsable pour la clôture de la transaction »est tenu de déposer le formulaire 1099-S.
Fait intéressant, lIRS vous permettra de désigner la personne tenue de déposer le formulaire 1099-S dans un accord écrit, conformément à cet extrait de leur instructions…
Alors que nous passons à la section 3, il est dit…
Cette section continue en disant:
Sous ces paramètres, un achat laccord semble être un document idéal qui peut être écrit pour inclure TOUTES les informations ci-dessus.
Désignation du responsable
Dans les transactions où je suis lacheteur, je peux facilement inclure un clause de mon contrat dachat qui identifie le vendeur comme la partie responsable de tout rapport IRS requis en raison de la réception de fonds liés à la transaction.
Voici un exemple de ce à quoi cette clause pourrait ressembler:
Avec ce type de langage inclus dans mon contrat dachat, le vendeur peut accepter dassumer la responsabilité de déposer le 1099-S . Cest une aide importante car, sans cette langue, je devrais collecter le numéro didentification fiscale du vendeur (ce que beaucoup de gens hésiteraient à fournir), remplir moi-même le 1099-S et envoyer une copie à lIRS et au Vendeur.
Dun point de vue technique, le processus nest pas si difficile … mais il est encore plus facile pour le vendeur de le compléter seul – car il dispose de toutes les informations et na rien à envoyer à moi – ils garderaient simplement une copie pour eux-mêmes et en soumettraient une copie à lIRS.
Dans les transactions où je suis le vendeur, je ninclus pas du tout la clause susmentionnée dans mon contrat, car il nest pas difficile pour moi de déposer le 1099-S en mon nom propre, dautant plus que jai déjà toutes les informations nécessaires (y compris mon propre SSN ou TIN) et que je nai besoin de fournir ce document quune seule fois à lIRS.
Il convient également de noter que je ninclus pas nécessairement cette « clause de désignation » dans TOUS mes contrats dachat. Dans de nombreux cas (en fonction de la taille de la transaction, de lemplacement de la propriété et des parties impliquées ), la clôture peut finir par passer par une agence de titres ou un mandataire de clôture – et dans ces cas, ILS (les agents de clôture) sont responsables du dépôt du 1099-S, il nest donc pas toujours approprié de confier cette tâche à tous les vendeurs. le-board.
Vous voudrez savoir quelles transactions vous prévoyez de conclure en interne et ne les inclure que le cas échéant.
Si vous lisez toujours ceci, donnez-vous une tape dans le dos. Cest assez dense, je sais.
Comment compléter un 1099-S
Pour terminer le processus de dépôt, vous devrez commander un blanc copies du formulaire IRS 1099-S et du formulaire IRS 1096. Ces formulaires doivent être imprimés avec un type très spécifique de papier et dencre, et bien quil soit possible de reproduire ces documents à la maison, cest un lo Il est plus facile de les commander simplement auprès de lIRS.
Les formulaires sont gratuits et lIRS les enverra par courrier, généralement dans un délai dune semaine environ. La commande prend moins dune minute. Voici le lien.
Remarque: Si vous remplissez plus de 250 de ces formulaires, vous devez le faire par voie électronique (mais vous voudrez probablement faire appel aux services dun CPA bien avant dy arriver. point).
Le processus de dépôt: lors de lachat
Pour chaque transaction où je suis lacheteur, je peux gérer le dépôt du 1099-S de différentes manières.
Option 1:
Demandez au vendeur de remplir le formulaire IRS W-9 dans le cadre de son dossier de clôture. Lorsque ce formulaire est rempli, signé et daté, il fournira toutes les informations nécessaires (y compris leur TIN / SSN) pour remplir les 1099-S et 1096 et le classer de manière appropriée.
Cette vidéo explique comment le W-9 fonctionne…
Remarque: si je suis lacheteur / proche et que je dépose le 1099-S pour la transaction, je me listerai comme « FILER « Et le vendeur serait répertorié comme le » TRANSFERT « sur les modèles 1099-S et 1096.
Option 2:
Si jai inclus la clause de désignation » susmentionnée » »Dans mon contrat dachat, je nai essentiellement aucune autre responsabilité, car le vendeur a accepté de déposer ces formulaires en son nom propre (cest quelque chose que vous voudrez faire vérifier par votre propre fiscaliste rémunéré).
Option 3:
Si je nai pas fait remplir un W-9 par le vendeur et / ou si je nai pas inclus la « clause de désignation » dans mon contrat dachat (ou même si je le faisais, mais que je voulais faciliter le processus pour le vendeur), je pourrais mettre ensemble une lettre d’instruction et l’envoyer au vendeur avec tous les formulaires qu’il devra remplir et soumettre à l’IRS. En plus des formulaires, je pourrais également fournir une enveloppe pré-adressée pour que les vendeurs envoient leurs formulaires à lIRS.
Voici un exemple de ce à quoi cela pourrait ressembler:
Remarque: Dans cet exemple ci-dessus, la propriété est vacante lot sans adresse physique (cest pourquoi jai listé la description légale). Sil sagissait dune maison unifamiliale commune, jaurais pu simplement entrer ladresse physique de la propriété et être prêt.
Remarque: Si vous ne savez pas quelle adresse inclure sur lenveloppe pré-adressée, vérifiez les instructions sur le formulaire IRS 1096. Voici ce quil dit sur la version 2016 de ce formulaire:
Le processus de dépôt: lors de la vente
Pour chaque transaction où je suis le vendeur, le processus de dépôt est assez simple, car jai toutes les informations dont jai besoin pour compléter et soumettre ces formulaires moi-même.
Je remplirais un 1099-S pour la transaction en remplissant TOUTES les informations du formulaire (y compris mon propre numéro didentification fiscale, car je travaille en tant que LLC) en tant que déclarant et le cédant.
Je remplirais également un formulaire de transmission 1096 avec mes informations, y compris mon NIF, comme le fichier euh. Pour ces deux formulaires, lIRS et moi sommes les seuls destinataires, donc jenverrais simplement le formulaire 1099-S (copie A) et le formulaire 1096 à lIRS.
Voici un exemple de ce que ces formulaires pourrait ressembler à:
Cest Il convient également de noter que si vous vendez plusieurs propriétés pour lesquelles un dépôt 1099-S est requis, vous devrez remplir un formulaire 1099-S distinct pour chaque propriété vendue, mais vous navez besoin de remplir quun seul formulaire de transmission 1096.
Additionnez simplement les montants totaux de la case 2 de chacun des formulaires 1099-S et inscrivez-les dans la case 5 du formulaire unique 1096, et entrez le nombre total de formulaires pour lesquels les 1096 couvrent dans la case 3 du formulaire 1096 .
En dautres termes, si vous avez vendu trois propriétés à un acheteur, votre formulaire 1099-S pourrait ressembler à ceci…
Et votre 1096 pourrait ressembler à ceci…
Remarque: Voir les totaux dans les cases 3 et 5 de la forme 1096? Cest ce dont je parle. 🙂
Que faire si vous ne remplissez pas le formulaire 1099-S?
Que faire si vous ne déposez pas un 1099-S pour lune de vos transactions auto-fermées. Quelque chose de mauvais vous arrivera-t-il?
Si vous ne déposez aucun type de formulaire 1099, lIRS peut techniquement commencer à émettre des pénalités à partir de 250 $ par échec à ceux qui ne respectent pas cette exigence ( cest-à-dire, sils le découvrent un jour).
La chose à retenir est … si vous utilisez la même logique de clôture que moi – il y a une fenêtre assez petite pour les transactions où vous allez réellement avoir à vous soucier de ce formulaire en premier lieu.
Gardez à lesprit:
- Un 1099-S nest PAS nécessaire si la transaction est inférieure à 600 $ (et cest Il nest pas rare de trouver des opportunités dacquisition dans la fourchette de prix).
- Un 1099-S nest PAS nécessaire si le vendeur certifie que le prix de vente est de 250 000 $ ou moins et que la vente concerne sa résidence principale.
- Un 1099-S nest PAS nécessaire si le vendeur est une société ou une unité gouvernementale (cela inclut la plupart des saisies et des propriétés vendues aux enchères fiscales du comté).
- Si une propriété est vendue pour 5 000 $ ou plus, il est assez facile de justifier lutilisation dune société de titre pour clôturer la transaction (et lorsque vous faites appel à un agent de clôture professionnel, il se chargera de lensemble du processus pour vous).
Donc, dans mon esprit… je suis principalement concerné par les transactions qui se situent entre 600 $ et 4 999 $, sont considérées comme des «immeubles de placement» et sont conclues avec des particuliers (… et sans oublier que lorsque jinclus la « clause de désignation » mentionnée ci-dessus dans mon contrat dachat, je nai besoin de prendre des mesures en mon nom que lorsque je suis le vendeur).
Où signaler le 1099 -S sur formulaire 1040
Les options de rapport possibles incluent, mais sans sy limiter:
Vente de:
- Propriété à usage dinvestissement, Annexe D
- Résidence principale, annexe D et formulaire 8949
- Propriété commerciale ou locative, annexe D et formulaire 4797
- Échanges similaires, formulaire 8824, semblable Echanges, avec de largent, ou « boot », reçus
Pour les déclarants du formulaire 1040, le revenu lié au 1099-S, ainsi que tous les autres montants requis sur ces formulaires (à dautres fins), passeront par le formulaire 1040 en fonction des instructions pour ces formulaires et pour le formulaire 1040 figurant dans la publication dinstructions pour le
Les formulaires IRS et les instructions pour les formulaires peuvent être trouvés ici.
Devez-vous payer des taxes sur un 1099-S?
Oui.
Le formulaire 1099 est utilisé pour déclarer les revenus non liés à lemploi à lIRS. Il existe jusquà 20 types différents de 1099 formulaires. 1099-S lun de ces types, et il est utilisé pour déclarer les plus-values sur les transactions immobilières.
Les entreprises (telles que les sociétés de titre) et les autres personnes impliquées dans des transactions immobilières dans lesquelles aucune société de titre nest impliquée, doivent émettez un formulaire 199-S à toute personne qui reçoit au moins 600 $ au cours de lannée.
Si lentreprise ou une autre partie impliquée dans la transaction immobilière soumet un formulaire 1099-S à lIRS, car ils sont requis à faire par la loi et quun contribuable ne le déclare pas, lIRS enverra probablement une facture pour les impôts dus sur le revenu.
Les contribuables nont pas à inclure les 1099 avec leurs déclarations de revenus soumises à lIRS, mais lIRS utilise des algorithmes dappariement informatisés pour faire correspondre les 1099 reçus dentreprises ou dautres parties impliquées dans la transaction immobilière pour vérifier si les contribuables incluent le revenu dans leurs déclarations. Cest donc une bonne idée dinclure le revenu et de conserver les formulaires 1099 avec les enregistrements de déclaration de revenus à des fins de protection contre les audits.
Lectures complémentaires: Comment un 1099-S et un 1099-S affectent-ils mes impôts?
Obtenez-vous toujours un 1099-S lorsque vous vendez une maison?
Il se peut que vous ne receviez pas toujours un formulaire 1099-S.
Lors de la vente de votre maison, vous avez peut-être signé un formulaire attestant que vous naurez pas de gain imposable sur la vente. Si vous avez rempli un formulaire de certification dexemption 1099-S et que vous répondez aux six critères pour ne pas avoir à déclarer la vente sur votre déclaration de revenus, la société de titre ou lavocat de clôture ne peut pas envoyer le formulaire IRS 1099-S, qui signale la vente à lIRS. à toi aussi. (Voir la section sur la certification dexemption).
Dans le cas peu probable où la vente serait inférieure à 600 $, vous ne recevrez probablement pas de 1099-S. Ou, si la transaction a été clôturée sans société de titre ni mandataire de clôture et que vous avez accepté dêtre responsable de la déclaration de la vente (voir la section Qui émet des 1099), vous ne recevrez pas de 1099-S.
Lectures complémentaires: 12 conseils fiscaux lorsque vous vendez votre maison
Lectures complémentaires: Est-il inhabituel de ne pas recevoir un formulaire 1099-S pour la vente de votre maison?
Le formulaire dexemption de certification 1099-S
Le formulaire dexemption de certification 1099-s sapplique uniquement aux résidences principales.
Les instructions de lIRS pour le formulaire 1099-S, à la page 1 et dans la section intitulée « Exceptions », présente les transactions qui ne peuvent pas être déclarées 1099-S. Lune de ces transactions – la vente dune résidence principale sous certaines conditions – nest pas déclarable si certains critères sont remplis.
LIRS exige une assurance écrite (certification) que les critères ont été remplis. Les instructions de lIRS pour le formulaire 1099-S sont disponibles ici.
Un exemple de formulaire de certification IRS acceptable peut être trouvé dans lannexe à la procédure fiscale IRS 2007-12 ici et est reproduit ci-dessous.
De plus, Old Republic Title a une version pdf dun tel formulaire disponible ici.
En règle générale, lIRS exige la certification de ces six éléments:
- Posséder un nd utilisé comme résidence principale pendant plus de 2 ans de la période de 5 ans se terminant à la date de la vente ou de léchange de la résidence.
- Na pas eu de vente ou déchange dune autre résidence principale au cours des 2 ans période se terminant à la date de la vente ou de léchange de la résidence.
- Aucune partie de la résidence na été utilisée à des fins commerciales ou de location.
- La vente ou léchange concerne lensemble de la résidence et pour 250 000 $ ou moins; ou si marié, pour 500 000 $ ou moins, et le gain est de 250 000 $ ou moins.
- Au cours de la période de 5 ans se terminant à la date de la vente ou de léchange de la résidence, elle na pas été acquise dans un 1031 échange.
- Si la base de la résidence est déterminée par la base dune autre personne qui la acquise lors dun échange 1031, cet échange doit avoir eu lieu plus de 5 ans avant la vente ou léchange.