Quest-ce que la litispendance?

Une litispendance est un avis de suspension daction. Le terme latin se traduit à peu près par «poursuite en instance». En termes plus simples, cela signifie quune action en justice est en cours concernant un terrain ou un bien immobilier, généralement dans le but de récupérer la propriété en cas de litige. Dans dautres cas, lavis de litispendance signale le début du processus de saisie lorsque le propriétaire est par défaut. Cependant, ce nest pas la seule fois quune litispendance est utilisée. Nous verrons pourquoi elle pourrait être déposée et ses effets.

Dans cet article:

• Pourquoi déposer une litispendance

• Lis pendens et forclusion

• Effets de la litispendance

• Comment supprimer la litispendance

Pourquoi déposer une litispendance

Si vous avez mal classé une litispendance, vous pourriez être poursuivi pour diffamation de titre et être soumis à des pénalités. Avant de déposer une plainte, assurez-vous davoir une raison appropriée ou de réclamer la propriété. Certaines des raisons courantes de déposer une litispendance sont:

Intérêt de propriété

En bref, toute personne détenant un droit de propriété sur une propriété peut déposer une litispendance. Cela peut inclure les conjoints di viding actifs dans un règlement de divorce, ou héritiers se disputant la succession du défunt (peut-être en contestant un testament). Si vous déposez une litispendance sur un bien après son homologation, vos chances de gagner le procès pourraient diminuer, car il a été transféré à lhéritier légitime.

Les acheteurs fraudés, qui estiment quils auraient dû être les acheteurs légitimes dune maison, peuvent également déposer une demande de litispendance si vous envisagez de poursuivre. Par exemple, si vous déposez de « largent sérieux » pour une maison et que le vendeur renonce à la transaction. Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier avant de déposer une plainte. Si vous avez affaire à des vendeurs moins quhonnêtes, cela ne vaut peut-être pas la peine le problème.

Transfert de titre

Une litispendance peut être déposée pour obtenir le changement de titre sur une propriété. Pour protéger les éventuels frais juridiques que le processus pourrait entraîner, les prêteurs et les propriétaires peuvent opter pour une assurance titres.

Frais impayés

Si vous avez été en retard sur vos paiements hypothécaires ou vos impôts fonciers, votre prêteur ou votre gouvernement local peut déposer une litispendance contre vous.

Une litispendance pourrait être également émis pour un privilège de mécanicien, qui est déposé par des sous-traitants qui nont pas obtenu payé pour leur travail. Un privilège de mécanicien est utilisé lorsquune dette na pas été payée et quune réclamation peut être prise contre le bien qui a été desservi.

Conditions dangereuses

De plus, une litispendance peut être déposée parce que des conditions dangereuses et des dommages matériels. Par exemple, la ville peut déposer une litispendance contre un immeuble que vous possédez sil ne respecte pas le code approprié et est jugé dangereux.

Litiges et forclusion

Si vous ne pouvez pas payer dhypothèque sur votre maison, votre prêteur peut saisir votre maison. Cest ce quon appelle la forclusion. Selon le processus de forclusion des États, le prêteur déposera soit un avis de défaut, soit une litispendance.

Une fois la litispendance déposée, elle fera partie du dossier public car il sagit dun avis implicite. Cela signifie également que si vous n’avez pas reçu de notification directement (peut-être avez-vous reçu une lettre qui s’est perdue dans le courrier), la litispendance reste en vigueur.

Le délai de saisie de votre maison une fois que vous recevez un avis de litispendance dépendra de lÉtat. En Californie, cela peut prendre au moins 120 jours et 180 jours en Floride, tandis quà New York, cela peut prendre jusquà 15 mois après le dépôt de la notification.

[Les investisseurs immobiliers ou les chasseurs de maisons avisés ont tendance à rechercher des propriétés en difficulté avec un avis de mise en attente dans lespoir de faire un achat bon marché et rapide avant que la maison nentre sur le marché de la forclusion.

Effets de la litispendance

La litispendance peut nuire à lachat et à la vente de la propriété en question; étant donné que la propriété de la propriété est en fin de compte en cause et à létude, toutes les parties impliquées dans la transaction potentielle seront sur leurs gardes.

Le prêteur pourrait refuser dapprouver une hypothèque sil soupçonne que laccord échouera ou être compliqué quil nen vaut la peine. La même chose peut se produire avec les compagnies dassurance habitation. Étant donné que la litispendance a souvent des effets négatifs durables sur une propriété, elle est souvent utilisée à des fins malveillantes pour dissuader les acheteurs ou empêcher une vente. Nous en discuterons suivant.

Comment supprimer la litispendance

La litispendance peut être supprimée une fois que le procès est réglé et que le tribunal a statué sur un résultat. Il peut également être résolu seul si un accord est conclu entre le propriétaire du titre et celui qui a déposé la plainte. Si la demande a été déposée à tort, la litispendance sera radiée. Comme mentionné précédemment, le déposant peut devoir payer des pénalités et être poursuivi pour diffamation de titre. Si la litispendance a été déposée par la ville pour des conditions dangereuses dans un immeuble que vous possédez, vous devrez peut-être déposer une demande dannulation auprès du bureau du greffier du comté.

Dautres fois, il peut y avoir eu une litispendance déposée qui na jamais fait lobjet de poursuites judiciaires. La plainte peut expirer après un certain laps de temps selon létat. (Par exemple, en Floride, la litispendance expirera un an si aucune mesure na été prise.) Si lÉtat ne fixe pas dexpiration, vous pouvez avoir besoin de laide dun avocat pour la faire retirer officiellement du dossier.