Certaines des questions les plus fréquemment posées chez AQUILA lorsque nous travaillons avec des locataires sont «quelles sont les dépenses CAM», «que signifie CAM» et «quest-ce qui est inclus dans ces frais? ”
Dans cet article, nous répondrons à ces trois questions, ainsi quaux différences de dépenses CAM entre les propriétés industrielles, commerciales et de bureaux.
Que sont les dépenses dentretien des aires communes (CAM)?
Lentretien des aires communes est lun des trois principaux éléments qui composent les dépenses dexploitation, les deux autres étant les assurances et les taxes foncières. à son tour, fait de CAM une partie de ce quon appelle un bail triple net (NNN).
Pour plus dinformations sur les baux triple net, lisez notre Guide des éléments dun bail commercial (conditions, définitions)
Les frais dentretien des aires communes (CAM) sont des frais payés par les locataires aux propriétaires pour aider à couvrir les coûts associés aux frais généraux et dexploitation des aires communes. Les aires communes sont des espaces utilisés pour ou bénéficiant d par tous les locataires et comprennent, mais sans sy limiter, les couloirs, les ascenseurs, les stationnements, les halls dentrée, les toilettes publiques et la sécurité de limmeuble.
Les dépenses CAM sont généralement définies dans le contrat de location pour lever toute ambiguïté quant à ce quelles impliquent. Il est important de bien comprendre ces dépenses avant de signer un nouveau bail.
Comment sont calculés vos frais CAM?
Au début de chaque année, votre gestionnaire immobilier prévoit les frais dentretien des parties communes de lensemble de la propriété dans le cadre du budget annuel.
Ensuite, cette estimation CAM est divisée proportionnellement entre les locataires de limmeuble. Votre pourcentage des dépenses est calculé en divisant votre superficie en pieds carrés par la superficie locative brute du bâtiment.
Cette dépense totale est calculé dans vos dépenses dexploitation mensuelles, de sorte quil puisse être payé par petites tranches tout au long de lannée.
À la fin de lannée, le gestionnaire immobilier rappellera les dépenses réelles de CAM avec le coût estimé. Si les dépenses réelles de CAM sont inférieures à lestimation, les gestionnaires immobiliers vous délivreront, ainsi quaux autres locataires, un crédit pour la différence. Si le CAM estimé ne couvrait pas les coûts réels pour lannée; cependant, vous devrez cette différence sous forme de somme forfaitaire.
Cest là quavoir un bon gestionnaire immobilier est crucial. Les gestionnaires immobiliers proactifs devraient être en mesure de voir ces excédents à venir au milieu de lannée et recadreront les dépenses de CAM estimées pour lannée. Cela entraînera une augmentation de vos dépenses dexploitation, mais vous évitera la peine de rédiger un chèque imprévu et important pour le montant forfaitaire à la fin de lannée.
Quest-ce qui est inclus dans les dépenses CAM de limmobilier commercial?
Les éléments inclus dans les dépenses CAM diffèrent selon que le bail concerne un bureau, un commerce ou une propriété industrielle. Bien que chaque bail soit différent, nous avons créé un tableau décrivant les directives générales pour les dépenses CAM pour chaque type de bail.
Voici quelques exemples déléments inclus dans les dépenses CAM:
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Semblable au commerce de détail et aux bureaux, laménagement paysager est inclus dans les dépenses communes des propriétés industrielles.
Quest-ce qui est inclus dans les dépenses CAM Office?
Lélectricité est-elle incluse?
Dans les immeubles de bureaux, lélectricité est généralement mesurée dans lensemble du bâtiment, plutôt que sous-mesurée comme cest le cas dans le commerce de détail et lindustrie. Les propriétaires sattendent à ce que les locataires de bureaux travaillent une semaine normale de travail de 40 heures et utilisent essentiellement la même quantité délectricité par pied carré dun locataire à lautre. Pour cette raison, les frais délectricité sont inclus dans les frais surface entretien et répartis entre tous les locataires en fonction de leur taille dans le bâtiment.
La conciergerie est-elle incluse?
Les frais de conciergerie sont généralement pris en compte dans les dépenses CAM des immeubles de bureaux en raison des nombreux espaces communs nécessitant une attention particulière tels que les halls, les couloirs, les ascenseurs et les toilettes.
Quest-ce qui est inclus?
Laménagement paysager, les parkings et les frais administratifs sont également inclus car ce sont tous des espaces et services partagés et sont utilisés par tous les locataires.
Les frais dentretien et déclairage du parking sont inclus dans les frais dentretien des aires communes des centres commerciaux.
Quest-ce qui est inclus dans les frais de CAM au détail?
Lélectricité est-elle incluse?
Les dépenses de CAM pour les locataires au détail sont très similaires à celles des locataires de bureaux. Cependant, en raison de la variété des utilisations dans les centres commerciaux, il peut y avoir une grande variation entre les utilisations électriques. Par exemple, un restaurant utilisera beaucoup plus délectricité quune boutique voisine.Par conséquent, les centres commerciaux sont sous-comptés et lélectricité est payée séparément par le locataire, plutôt que dans le cadre du CAM. La seule exception à cela est léclairage de la propriété et du parking.
La conciergerie est-elle incluse?
De plus, il y a moins despace commun dans un centre commercial – pas de halls, de toilettes publiques, etc. – les frais dentretien sont donc normalement exclus du CAM.
Quest-ce qui est inclus?
Les trottoirs, les allées, les quais de chargement et les frais dentretien des zones de livraison représentent une grande partie des frais de CAM au détail.
À linstar du commerce de détail et des bureaux, laménagement paysager est inclus dans les dépenses communes des propriétés industrielles.
Quest-ce qui est inclus dans les dépenses de CAM industrielle?
Lélectricité est-elle incluse?
Comme pour le commerce de détail, les propriétés industrielles sont sous-comptées parce que les locataires ont tendance à utiliser des quantités délectricité très différentes selon ce quils font. Par exemple, un fabricant et un entrepôt de stockage ont des objectifs totalement différents. On utilisera des machines toute la journée, ce qui nécessitera des coûts électriques élevés, tandis que lon naura besoin délectricité que pendant quelques heures. Pour cette raison, les locataires industriels sont tenus de contracter et de couvrir leurs propres dépenses délectricité, ce qui en fait une dépense dexploitation individuelle et non une dépense de CAM.
Le conciergerie est-il inclus?
Parce quil y a les espaces communs non partagés, tels que les halls dentrée et les toilettes, les services de conciergerie également contractés individuellement par les locataires et ne sont pas inclus dans les dépenses dentretien des aires communes.
Quest-ce qui est inclus?
Les dépenses CAM typiquement industrielles comprennent léclairage de la propriété et du parking, laménagement paysager, lentretien du parking et leau dirrigation. En effet, tous les locataires de limmeuble en partagent les avantages.
Pourquoi est-il important de connaître les dépenses CAM?
Comme nous lavons mentionné précédemment, les dépenses CAM sont une estimation et sont souvent réconciliés en fin d’année. Le gestionnaire immobilier vous fournira un relevé des frais réels de CAM et de fonctionnement de lannée précédente. Ce relevé indiquera le montant pour lequel vous avez payé en trop ou en trop, et vous recevrez un crédit ou vous devrez le solde.
Il est important de savoir ce qui est inclus dans les dépenses CAM afin de bien comprendre ce que vous payez dans vos dépenses dexploitation mensuelles.
Souvent, les dépenses CAM incluent de nombreux coûts indirects qui ne sont pas facilement identifiables, il est donc important de demander à votre propriétaire les dépenses exactes incluses dans votre bail.
AQUILA PRO TIP
Limitez votre risque daugmentation rapide des dépenses CAM
Un bon courtier représentant les locataires est souvent en mesure de négocier un plafond sur le pourcentage quun propriétaire peut augmenter les frais dentretien des aires communes dune année à lautre. Cela devrait être négocié dans vos conditions de location initiales.
Pour continuer à en savoir plus sur les conditions et les structures des baux commerciaux , consultez ces articles:
- Votre guide des éléments dun bail commercial (termes, définitions)
- Types typiques de baux commerciaux à Austin, Texas (bail NNN vs bail brut, plus)
Ou si vous souhaitez en savoir plus sur le coût de location despace à Austin, au Texas, lisez notre coût de location dun espace de bureau ou le coût de location darticles despace industriel.
Si vous avez une question sur vos conditions de location actuelles ou si vous souhaitez parler à un courtier de la négociation de votre prochain bail, contactez-nous pour planifier une consultation.