Le processus dévaluation de lAV est lune des étapes les plus importantes vers laccession à la propriété; certains ne comprennent pas le pouvoir de lévaluation de faire avancer le prêt ou de larrêter sil y a des problèmes à corriger (comme condition dapprobation du prêt) ou si létat de la maison la rend impropre à un prêt hypothécaire VA .
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Lévaluation VA: ce que cest et ce quelle nest pas
Il est très important de comprendre que lévaluation VA nest PAS UNE INSPECTION À DOMICILE, même dans les cas où le prêteur ou dautres professionnels utilisent à mauvais escient le terme «inspection» alors quils signifient vraiment «évaluation». Rappelez-vous toujours que lévaluation est un outil conçu pour le prêteur et non pour lemprunteur.
Le travail de lévaluation consiste à sassurer que la maison répond aux normes minimales (rien de plus) et à déterminer la juste valeur marchande du propriété.
Ce que fait le processus dévaluation VA
Le processus dévaluation VA comprend un examen (et non une inspection) de la maison, ainsi quun regard sur les propriétés comparables dans la région pour voir comment la maison est à la hauteur de maisons similaires sur le marché.
Lévaluateur verra le toit (du sol – elle nest pas obligée de monter sur le toit, ce qui est une des principales raisons pour lesquelles les évaluations ne peuvent jamais lieu dune inspection de la maison appropriée), le grenier, le sous-sol le cas échéant, jetez un œil aux systèmes mécaniques de la maison, etc.
Le processus dévaluation comprend une bonne quantité de paperasse que lévaluateur VA doit compléter et devenir le prêteur, qui prend alors les recommandations de lévaluation et les applique au prêt y compris la fa ir valeur marchande.
Résultats de lévaluation
Parfois, lévaluation de lAV est inférieure au prix demandé, et parfois elle est plus élevée. Le montant de la garantie de prêt VA est basé sur le montant le plus bas. Cela soulève des questions importantes, dont la plus importante est la suivante:
Que se passe-t-il lorsquune évaluation VA est inférieure au prix demandé de limmobilier?
Lorsque lévaluation est inférieure que le prix demandé, cela signifie essentiellement que le prêteur naccorde pas une valeur à la maison aussi élevée que le vendeur.
Dans de tels cas, lemprunteur est libre de poursuivre la transaction de prêt dachat pour acheter le réel la succession, mais la différence entre le prix demandé et lévaluation devra être payée par lemprunteur en espèces au moment de la clôture et ne peut pas être financée sur le montant du prêt.
Lemprunteur doit-il conclure la vente si Lévaluation est faible?
Non. Le programme de prêt VA comporte une « clause de sauvegarde » qui permet à lemprunteur de se retirer dun prêt immobilier sans pénalité dans les cas où la valeur estimée est inférieure au prix demandé.
LAV et le prêteur ne peuvent pas forcer lemprunteur à trouver la différence en espèces pour finaliser la transaction. Lemprunteur ne peut pas être pénalisé financièrement pour lavoir fait dans ces cas. Même si le contrat dachat ne contient pas spécifiquement de libellé fournissant la clause de sauvegarde, il doit soit être ajouté à laccord de prêt ou lengagement dAV dans ce domaine doit être honoré quoi quil en soit.
Que faire si lévaluation de lAV est faible
Dans les cas où lévaluation de lAV est inférieure à la prix de vente, certains emprunteurs peuvent être tentés de demander une deuxième évaluation.
Il est important de comprendre le processus dévaluation dans de tels cas pour savoir ce que vous êtes spécifiquement autorisé à faire; le processus dévaluation se termine avec lévaluateur VA lenvoi dun avis de valeur (NOV) au prêteur. la NOV est faible, il peut y avoir ou non des recours selon les circonstances.
En général, il nest pas permis de demander une autre évaluation simplement parce quil y a une divergence dopinion sur le montant en dollars NOV. Cependant, sil y a des informations qui auraient dû être prises en compte et qui pourraient affecter lévaluation, ou si lévaluation na pas été effectuée selon les normes VA ou dautres directives applicables, il peut y avoir une justification pour une nouvelle évaluation ou un réexamen de la NOV.
Mais il nest pas nécessaire de demander une nouvelle évaluation pour revoir le NOV. Selon le site officiel de VA, « Après lémission dun avis de valeur, lestimation de la valeur ou toute condition ou exigence NOV peut être modifiée » dans les cas où le changement est « clairement justifié et pleinement soutenu par le marché immobilier ou dautres informations valides qui serait considéré comme adéquat et raisonnable selon les normes dévaluation professionnelles. »
Vous pouvez également demander un autre examen de la NOV dans les cas où« lémission de la NOV impliquait une fraude, une fausse déclaration ou une erreur administrative importante du prêteur VA ou LAPP et une action est nécessaire pour rendre lévaluation cohérente avec le marché immobilier.”
Une deuxième évaluation dAV est-elle possible?
Les règles de prêt dAV dans ce domaine incluent les instructions suivantes au prêteur:
Une nouvelle évaluation dAV ne doit pas être demandé pour toute propriété qui a déjà un NOV valide. Cependant, une évaluation supplémentaire non attribuée par VA peut être utilisée pour soutenir une demande daugmentation de valeur, à condition que lacheteur vétéran nait pas été tenu de payer une partie du coût de cette évaluation supplémentaire. »
Remarque que cette partie des règles établit une distinction claire entre la NOV et lévaluation elle-même. Oui, vous pourrez peut-être demander un examen de lavis de valeur, mais demander un nouveau processus dévaluation une fois quun NOV valide est en place nest généralement pas autorisé, comme nous le voyons dans la règle ci-dessus.
Autre Options
Si lévaluation est faible et ne nécessite pas de réexamen de la valeur, lemprunteur est libre de négocier avec le vendeur pour obtenir un prix plus proche de la valeur estimative de la propriété. Vous pouvez négocier avec le vendeur et voir sil y a une flexibilité dans ce sens.
Mais certains emprunteurs ont déjà décidé quils veulent cette propriété spécifique et sont prêts à payer la différence entre le prix demandé et la valeur estimative de la maison.
Dans de tels cas, lemprunteur est tenu de payer cette somme à la clôture comme condition dapprobation du prêt. La différence ne peut pas être financée par le montant du prêt.
Il convient de noter que ce paiement est distinct de tout acompte que vous souhaitez effectuer ou que vous devez effectuer selon les circonstances. Certains emprunteurs choisissent de verser un acompte même sur les prêts immobiliers VA sans mise de fonds, car cela réduit le montant des frais de financement du prêt VA requis.
Mais en payant la différence entre le prix demandé et la valeur estimative de la maison nest techniquement pas la même chose quun acompte. Noubliez pas quun acompte réduit le principal du montant du prêt. Largent que vous payez pour compenser la différence entre le prix de vente et la NOV naffecte pas le montant du principal du prêt.
Vous devrez consulter un prêteur VA participant pour savoir quels types de paiements en cette zone peut ou non être techniquement autorisée à être considérée comme un acompte. Les directives de prêt VA sont susceptibles dêtre modifiées en raison de la législation, des ajustements de politique et dautres variables.
Cela dit, le Manuel du prêteur VA contient des déclarations dans certaines sections qui semblent indiquer que payer la différence entre un avis de valeur et le prix de vente de la maison ** peut ** être considéré comme une forme dacompte, comme en témoigne la citation suivante du chapitre 9 du VA Lenders Handbook traitant des procédures de deuxième hypothèque pour un emprunteur qui a besoin dune deuxième hypothèque souscrite au en même temps que lhypothèque initiale est demandée pour couvrir certains frais de clôture.
« Le produit de la deuxième hypothèque peut être utilisé à diverses fins, y compris, mais sans sy limiter:
- les frais de clôture ou
- un acompte pour répondre aux exigences du marché secondaire du prêteur. Mais ne peut pas être utilisé pour couvrir une partie de lacompte requis par VA pour couvrir lexcédent du prix dachat sur le montant raisonnable de VA. (Nous soulignons la nôtre) »
Si cela implique que Le paiement de la différence peut être constitué comme un acompte aux fins du calcul des frais de financement du prêt VA peut obliger lemprunteur et le prêteur à demander au ministère des Anciens Combattants la politique de prêt VA la plus récente à ce sujet. Vous pouvez contacter directement lAV pour poser des questions sur ce problème et sur les politiques les plus à jour en composant le 1-800-827-1000.
Joe Wallace est un vétéran de larmée de lair américaine depuis 13 ans et un ancien reporter pour Air Force Television News
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