First Citizens Bank:
FL, GA, MD, NC, SC, TN, VA, WI, WV
Contact: Valerie Leonard (NMLS 415176) au 864-630-0921 ou
First Federal Lakewood:
OH, MI, KY, WV, IN, FL
Contact: Eric Veronica ( NMLS # 83197) au 419- 318-8985 ou
First National Bank of Omaha:
NE, TX, IL, CO, KS, IA, SD
Contact: Michael Bruegel (NMLS # 496393) au 469-633-8429 ou
First National Bank of Pennsylvania:
Communiquez avec Ken Roos (NMLS # 436834) au 412-951-6793 ou
Alternatives aux prêts hypothécaires pour les médecins
Si vous ne pensez pas qu’un prêt hypothécaire traditionnel pour les médecins est juste pour vous, vous vous demandez peut-être quelles autres options un médecin a-t-il? Cela savère abondant, et vous pouvez généralement obtenir la plupart de ces options auprès des mêmes prêteurs qui accordent des prêts hypothécaires aux médecins.
Déduction conventionnelle de 20% Prêt hypothécaire
Souvent le meilleur choix pour un prêt hypothécaire car i t offre généralement le plus doptions (30 ans fixe, 15 ans fixe, ARM, etc.), les frais les plus bas et les tarifs les plus bas. Par rapport à lhypothèque chez un médecin, les taux dun prêt hypothécaire conventionnel de 20% sont assez bon marché. Cependant, il nécessite une preuve de revenus et une somme dargent substantielle à déposer. Cet argent, bien sûr, devient indisponible pour investir ou rembourser des prêts étudiants.
Prêts 80/20 et 80/10/10
Ceux-ci ont disparu de la scène après le Global Financial 2008 Crise, mais ont fait plus dune résurgence depuis. La théorie est que vous obtiendrez un prêt de 80% à un taux légèrement plus élevé que sur un prêt de 20%, puis un prêt de 20% à un taux beaucoup plus élevé. Vous éviteriez que le PMI (qui nest parfois pas déductible dimpôt (mais qui a été de 2007 à 2018 pour ceux dont le revenu est inférieur à 110 000 $) en le remplaçant par plus dintérêts. Le 80/10/10 et le 80/15/5 étaient des variations sur le thème, avec un acompte requis.
Hypothèque conventionnelle avec moins de 20% dacompte
Ces prêts ont des taux et des frais plus élevés quun prêt hypothécaire de 20%. Ils exigent également acheter un PMI. Il est rare que vous en trouviez un avec 0% de réduction (en fait, le meilleur que vous puissiez trouver depuis 2014 est de 3% pour un programme dachat dune première maison via Fannie Mae ou Freddie Mac), mais 5% et 10% dacompte sont courants. Il sagit peut-être de loption hypothécaire la moins chère du marché (si vous pouvez trouver moins de 5% dacompte).
Prêt FHA
Ce prêt est plus élevé taux et frais quun prêt de 20% dacompte (notamment une prime dassurance hypothécaire initiale de 1,75% financée en plus du montant principal du prêt.) des frais de «financement»), un acompte de 3,5% requis et, depuis 2012, un versement mensuel hypothèque prime dassurance (0,8-0,85% du solde du prêt annuellement) pour la durée du prêt. La FHA exige que le prêteur utilise le montant du rapport de crédit du paiement du prêt étudiant ou, sil ny en a pas, 1% du solde impayé, à moins que lemprunteur ne puisse fournir la documentation indiquant que le prêt est en différé. Cela rend ce prêt difficile pour les résidents endettés. Les taux sont généralement, cependant, légèrement inférieurs à ceux dun prêt médical, mais peuvent ne pas lêtre lorsque vous ajoutez les coûts PMI.
Prêt VA
Ce prêt nécessite que vous soyez éligible pour lAV avantages, ce qui en disqualifie beaucoup. Il sagit dune amélioration par rapport au prêt FHA en ce quil ny a pas de mise de fonds ni dexigence dassurance hypothécaire. Les taux sont similaires aux taux FHA, mais les frais de financement sont plus élevés – 2,15% pour les nouveaux emprunteurs et 3,3% pour une utilisation ultérieure. Ces frais peuvent être annulés si vous avez un taux dinvalidité militaire.
Comment se comparent les taux et les frais des prêts hypothécaires pour les médecins?
Les prêts hypothécaires pour médecins et les prêts hypothécaires pour dentistes ont généralement le taux le plus élevé de toutes ces options. Mais lacompte est le plus petit. Les frais sont là où les choses deviennent vraiment floues et difficiles à comparer. Dune part, la FHA et un prêt conventionnel avec moins de 20% dacompte nécessitent une assurance hypothécaire, qui, contrairement aux intérêts sur les prêts, nest pas déductible dimpôt pour les personnes dont les revenus se situent entre 100 et 109 000 dollars. Il est souvent difficile de dire sil est préférable de payer une assurance hypothécaire ou un taux / des frais plus élevés. Il est beaucoup plus facile de se débarrasser des frais de montage / financement en versant 20% de réduction. La plupart des autres prêts, y compris le prêt du médecin , vous frappera avec ces frais. (Bien quau moins le prêt dun médecin vous renonce si vous êtes prêt à payer un taux dintérêt plus élevé.)
Le taux de prêt hypothécaire dun médecin ou dun dentiste est généralement denviron 1/4% plus élevé que un prêt FHA / VA comparable, mais qui pourrait être de 1/8% à 1% plus élevé qu’un prêt conventionnel. Cette différence peut vraiment s’additionner avec le temps. De plus, vous n’avez pas à payer les frais supplémentaires à l’avance, et cela largent composé sur 30 jours représente également des dizaines de milliers de dollars. Lavantage dutiliser un prêt fixe ordinaire de 30 ans avec une mise de fonds de 20% pourrait atteindre 235 000 $ sur une maison de 500 000 $. Ceci, bien sûr, ignore le coût dopportunité de cet acompte de 100 000 $, dont nous discuterons ci-dessous.
Dois-je obtenir un prêt hypothécaire pour un médecin?
Il y a beaucoup de entre dans cette question. Jestime que la plupart des résidents et des boursiers devraient louer au lieu dacheter pour plusieurs raisons.
Premièrement, vous ne serez probablement à cet endroit que pendant 1 à 5 ans. Cela prend généralement au moins 5 ans pour atteindre le seuil de rentabilité dune maison, évidemment plus si une bulle immobilière éclate sur vous. La meilleure ressource pour voir combien de temps il faudra pour atteindre le seuil de rentabilité dans votre situation particulière est le calculateur dachat contre loyer du New York Times. Même si vous décidez de rester dans le même domaine que les participants, jai constaté que les participants naiment généralement pas vivre longtemps dans leur «résidence» une fois que leurs revenus ont quadruplé. Pour cette raison, la location peut être la meilleure option pour les boursiers et les nouveaux résidents.
Deuxièmement, un résident / boursier ne gagne pas beaucoup dargent et prend donc généralement la déduction standard sur ses impôts (maintenant 12 000 $ et 24 000 $ mariés pour 2018). Cela signifie que vos intérêts hypothécaires ne sont probablement PAS déductibles. Même si vous détaillez, la plupart de vos intérêts ne seront probablement pas déductibles. Cela augmente le coût effectif de votre abri.
Troisièmement, les maisons nécessitent un entretien (prévoyez 1 à 2% de la valeur de la maison par an), ce qui nécessite du temps et de largent, aucun des deux résident.
Quatrièmement, il y a beaucoup de tracas et de dépenses liés à lachat et à la vente dune maison. Louer une maison est simple et rapide en comparaison. Si vous « avez déjà essayé de vendre une maison dans un marché en baisse, vous savez à quel point il peut être difficile de la vendre à nimporte quel prix, et encore moins à un prix raisonnable. De plus, la location offre une grande flexibilité. Si vous ne le faites pas » T comme le quartier, tu bouges juste. Au pire, vous êtes pour un contrat dun an. Ce nest pas grave. Les nouvelles participations, en revanche, sont beaucoup plus susceptibles de rester en place et les intérêts sont beaucoup plus susceptibles dêtre entièrement ou presque entièrement déductibles. Lachat / loyer varie fortement vers lachat pour la plupart.
Si vous avez décidé dacheter une maison et que vous êtes déterminé à vivre dans une région depuis plus de cinq ans, vous devriez envisager sérieusement de mettre 20% de fonds et dobtenir un prêt hypothécaire conventionnel. Lamélioration du flux de trésorerie mensuel vous permettra une grande liberté financière et la possibilité dinvestir (et même de dépenser). Vous économiserez des centaines de milliers de dollars sur les intérêts sur la durée du prêt, le tout garanti, contrairement à linvestissement dun acompte potentiel Mais si, pour une raison quelconque, vous allez acheter une maison ET que vous ne pouvez pas ou ne voulez pas mettre 20% de réduction, alors le prêt dun médecin est une option raisonnable et au moins aussi bonne que autres options de réduction de 20%.
N « est-il pas préférable d » obtenir un prêt aussi important que possible et d « investir la différence?
Lorsque vous exécutez les chiffres, vous pouvez facilement Vous ferez mieux d’emprunter autant d’argent que possible et de l’investir à un taux d’intérêt plus élevé. Voici l’avantage de l’effet de levier. Considérez une maison hypothétique de 500 000 $. Vous pourriez économiser 235 000 $ en utilisant un prêt conventionnel de 20% par rapport au médecin. prêt de « s. Mais si vous avez investi cet acompte de 100 000 $ à 8% sur 30 ans, vous vous retrouveriez avec plus de 1 million de dollars. Les conditions de cet «investissement sur marge» sont favorables, car vous avez beaucoup de temps pour que le marché rebondisse et il ny a pas dappels de marge sur les hypothèques. Malheureusement, il y a plusieurs raisons pour lesquelles vous ne voulez probablement pas faire cela:
1) Obtenir un taux dintérêt plus bas sur lhypothèque est sans risque. Ce montant de 235 000 $ est garanti. Le million de dollars ne lest pas garanti. Sil y a quelque chose que la bourse nous a appris au cours de la dernière décennie, cest quil ny a aucune garantie. Le risque de perte est bien réel. Si vous obtenez 2% de rendement sur 30 ans au lieu de 8%, vous « d ont été bien mieux avec lhypothèque à taux plus bas.
2) Être sous leau avec une hypothèque nest pas amusant. Abaisser 0% signifie que vous êtes immédiatement sous leau car il en coûte généralement 6 à 10% de la valeur de la maison pour la vendre. Si vous pensez quil est difficile de vendre une maison dans un marché baissier, essayez de le faire lorsque vos seules options sont une vente à découvert, avec des dizaines de milliers de dollars en espèces, et en laissant la banque saisir et ruiner votre crédit.
3) Comportement. Il est beaucoup plus facile de dépenser de largent que de linvestir. Pour prendre de lavance, vous devez réellement investir et continuer à investir ces 100 000 $ pendant 30 ans. Les impôts et les dépenses dinvestissement, bien sûr, peuvent également réduire le taux de rendement de cet argent si vous avez un mauvais comportement dinvestisseur.
4) Flux de trésorerie et investir la différence. Une mise de fonds de 20% réduit considérablement votre paiement hypothécaire. Prenons encore une fois cet exemple de maison de 500 000 $. Avec un acompte de 20%, votre paiement mensuel de principe et dintérêt est de 2027 $. Avec le prêt du médecin, il s’élève à 2 800 $. Ces 800 $ par mois peuvent vraiment faire une différence dans votre budget, en vous offrant davantage d’options de dépenses et d’épargne à mesure qu’elles deviennent disponibles. obtenir plutôt une hypothèque fixe de 15 ans.Cela réduirait encore votre taux dintérêt de 3/4%, vous épargnant encore plus au fil des ans et vous permettant une retraite plus précoce. Alternativement, vous pouvez simplement investir les 800 $ chaque mois. Avec ce même taux de rendement de 8%, après 30 ans, vous auriez 1,2 million de dollars, soit même plus que le million de dollars auquel un acompte de 100 000 dollars passerait. Donc, dans lensemble, si vous avez investi la différence après 30 ans de rendement annuel de 8%, vous en sortiriez plus de 400 000 $ en mettant 20% de moins. Mais, bien sûr, vous devez toujours trouver les 20% pour verser, ce qui nest pas facile.
Besoin dun agent immobilier ou déménager?
Si vous en avez besoin dun agent immobilier, le White Coat Investor sassocie à CurbsideRealEstate.com, un service de conciergerie immobilier gratuit pour les médecins, par des médecins. Après avoir lutté lors de son premier achat de maison, le Dr Peter Kim a fondé Curbside Real Estate pour résoudre les problèmes spécifiques aux médecins rencontrés lors du processus dachat dune maison. En plus de fournir des nouvelles et des informations, CurbsideRealEstate.com est votre «consultation de secours» dirigée par un médecin pour les prêts hypothécaires des médecins, les agents immobiliers experts, la réinstallation et tout ce qui se trouve entre les deux. votre recherche de maison, ou vous ne savez pas par où commencer, CurbsideRealEstate.com peut vous aider à naviguer dans le processus dachat dune maison avec confiance et efficacité, vous faisant gagner un temps et de largent précieux.
Bonus exclusif pour les lecteurs de White Coat Investor : 100 $ de bonus à la clôture.
Contactez CurbsideRealEstate.com au ou (323) 515-9507 pour une consultation sans engagement et suivez-les sur Facebook, Twitter et Instagram pour plus dinformations.
Prêteurs – si vous souhaitez acheter de lespace publicitaire sur cette page, envoyez un e-mail à Cindy (at) whitecoatinvestor.com.