Pourquoi y a-t-il une période dattente pour les prêts hypothécaires après la faillite?
Cest une vérité inévitable quune faillite, quelle quen soit la raison, indique au prêteur la personne le dépôt avait du mal à payer leurs factures. Cest si simple. Les prêteurs veulent sassurer que quelquun qui a dû franchir cette étape financière dévastatrice est désormais un bon risque. Une hypothèque, cest beaucoup dargent qui prend beaucoup de temps à rembourser. Les prêteurs ne punissent pas les gens pour avoir déclaré faillite, ils veulent simplement sassurer quils constituent un bon pari financier.
Cela signifie que le premier obstacle à la possession dune maison après la faillite est la période dattente ( vous pouvez également le voir appelé une période dassaisonnement). C’est l’occasion pour vous de montrer aux prêteurs que vous avez bien utilisé ce temps pour restructurer vos finances et reconstruire votre crédit. Vous avez montré que vous pouviez effectuer des paiements à temps et respecter votre engagement.
Considérez la période dattente comme une chance de montrer que la faillite ne vous définit pas, mais que vous êtes quelquun qui a pris une mauvaise situation financière et la renversée. Vous êtes une personne déterminée à gérer un budget et à effectuer des paiements.
Il existe trois types de faillite personnelle, les chapitres 7 et 13 représentent 99,9% des faillites. Le chapitre 11 est parfois, bien que rarement, utilisé par les particuliers pour la faillite. Les délais dattente diffèrent pour chacun deux.
Faillite du chapitre 7
Ceux qui déposent le chapitre 7 doivent vendre leurs actifs pour rembourser les dettes non garanties, comme les dettes de carte de crédit, les factures médicales et les prêts personnels.
Dans le chapitre 7 sur la faillite, les règlements hypothécaires de la FHA et de la VA exigent une période dattente de deux ans à partir du moment de la libération de la faillite – le moment où le tribunal vous a libéré de vos dettes – et non à partir du moment où vous avez déposé. Une décharge au titre du chapitre 7 prend généralement 6 à 8 mois à compter du jour où vous déposez.
Ceux qui demandent un prêt USDA sont éligibles trois ans après la libération et les prêts conventionnels nécessitent une période dattente de quatre ans.
Une faillite du chapitre 7 reste sur votre rapport de crédit pendant 10 ans.
Toutes les périodes peuvent être plus courtes sil y a des circonstances atténuantes qui ont conduit à la faillite. En dautres termes, des circonstances indépendantes de votre volonté. Plus dinformations à ce sujet plus tard.
Faillite du chapitre 13
Obtenir un prêt FHA, VA ou USDA après la faillite du chapitre 13, est plus compliqué quaprès une faillite du chapitre 7. Une faillite du chapitre 13 prend également plus de temps pour décharger. Le chapitre 13 vous permet deffectuer des paiements à certains ou à tous vos créanciers sur une période de trois à cinq ans. Votre dette restante est libérée une fois ces paiements effectués. Il reste sur votre rapport de crédit pendant une période de sept ans.
La période dattente pour obtenir un prêt hypothécaire FHA après la faillite du chapitre 13 est de deux ans. Cela nécessite lautorisation du syndic de faillite – la personne qui supervise le plan de remboursement des créanciers – ainsi quune preuve de paiement à temps sur le plan de faillite.
Avec un prêt USDA, le délai dattente est de 12 mois de paiements de plan réussis.
Il y a une période dattente de deux ans pour un prêt conventionnel. Si laffaire du chapitre 13 est classée – ce qui signifie que le plan de faillite na pas été suivi – la période dattente est de quatre ans.
Tout cela, comme la faillite du chapitre 7, peut être plus court sil y a des circonstances atténuantes qui ont conduit à la faillite.
Faillite du chapitre 11
Bien quil soit rare quun individu déclare faillite du chapitre 11, qui est un plan de réorganisation généralement utilisé par les entreprises, il est parfois une option pour ceux qui gagnent plus dargent que ce qui est permis avec le chapitre 7, mais qui ont trop de dettes pour se qualifier pour le chapitre 13.
Quelquun qui dépose le bilan du chapitre 11 peut demander une hypothèque à tout moment après la libération de la faillite. Le processus de mise en faillite est cependant coûteux et complexe, ce qui peut lemporter sur la période dattente plus courte.
Comparaison des coûts de prêt
Les taux dintérêt dun prêt hypothécaire après la faillite varient en fonction du prêt ainsi que la cote de crédit de lemprunteur. Une faillite peut réduire de 200 points votre pointage de crédit si votre pointage était bon avant la faillite.
Ce graphique compare les taux dintérêt et montre comment ils varient avec les scores de crédit:
| FHA | 680 – 3,73% | 620 – 4,92% |
| VA | 760 – 3,33% | 640 – 4,37% |
| USDA | 700 – 3,55% | 620 – 4,92% |
| Conventionnel | 740 – 3,55% | 640 – 4,37% |
Que sont les prêts FHA ?
Les prêts FHA sont des prêts hypothécaires garantis par la Federal Housing Authority, conçus pour les personnes qui peuvent avoir des difficultés à obtenir un prêt conventionnel en raison dun historique de crédit ou de revenus médiocres. Les prêts FHA ont des exigences de crédit plus faciles et des acomptes moins élevés.
Depuis les États-Unisle gouvernement soutient les prêts, les établissements de crédit sont plus disposés à les offrir aux candidats dont la cote de crédit est médiocre.
Un score FICO de 620 pourrait se qualifier pour un prêt FHA, bien que les candidats ayant des scores inférieurs puissent également se qualifier sils le sont prêt à payer un taux dintérêt plus élevé et à effectuer un acompte plus important.
La période dattente pour obtenir un prêt FHA après une faillite sans circonstances atténuantes est:
- Chapitre 7 – Deux ans à compter du moment de la libération (pas du moment du dépôt).
- Chapitre 13 – Deux ans si les paiements du régime ont été effectués à temps et que le syndic de la faillite donne un accord.
Que sont les prêts conventionnels?
Les prêts conventionnels sont ceux émis par les banques, les coopératives de crédit et les sources de prêt en ligne.
Ils ne sont pas garantis par le gouvernement, mais ils ont généralement les meilleurs taux dintérêt et conditions, ce qui signifie des paiements mensuels moins élevés. Le type de prêt hypothécaire conventionnel le plus courant est le taux fixe de 30 ans, qui représentait 90% des prêts hypothécaires en 2019, selon le bailleur de fonds fédéral Freddie Mac.
Les prêts conventionnels nécessitent une cote de crédit de 620 ou plus. . Plus le score est élevé, meilleures sont les conditions. Lun des plus grands avantages est quun acompte de 20% du coût de la maison signifie que vous navez pas à payer une assurance hypothécaire privée, ce qui peut ajouter des milliers à une hypothèque.
Même si vous ne le faites pas. ne déposez pas 20% à la clôture, une fois que les fonds propres de la maison atteignent 20%, le PMI est abandonné. Avec un prêt FHA, il ne baisse jamais et vous devez payer une prime initiale unique de 1,75% du montant de base du prêt.
La période dattente pour un prêt conventionnel après la faillite est :
- Chapitre 7 – Quatre ans après la date de sortie
- Chapitre 13 – Deux ans. Si laffaire est classée, ce qui se produit lorsque la personne qui déclare faillite ne suit pas le plan, cest quatre ans.
Que sont les prêts VA?
La VA Le programme de prêts, administré par le Département américain des anciens combattants, offre des prêts à faible coût aux anciens combattants et au personnel militaire actif. Les emprunteurs qualifiés ne sont pas tenus de verser des acomptes, certains des frais de clôture sont annulés et ils nont pas à payer dassurance hypothécaire.
Il existe plusieurs exigences pour ceux qui ont fait faillite si ils veulent obtenir un prêt VA.
Chapitre 7
- Aucun retard de paiement depuis le dépôt de bilan;
- Aucun crédit dérogatoire (recouvrement) depuis le faillite;
- Une cote de crédit médiane minimale de 530-640 (en fonction de lendroit où ils vivent);
- Période dattente de deux ans après la libération.
Chapitre 13
- Un délai minimum de 12 mois à compter de la date douverture de la faillite;
- Une performance satisfaisante du plan de remboursement de la faillite;
- Aucun retard de paiement après la date de la 341 (assemblée des créanciers et syndic de faillite);
- Le syndic ou le tribunal doit approuver toute nouvelle dette si lemprunteur est toujours en faillite;
- Lemprunteur ne doit pas crédit dérogatoire (recouvrements) à compter de la date du dépôt de la faillite tcy;
- Lemprunteur doit avoir une cote de crédit minimale de 530 à 640 (en fonction de son lieu de résidence et des directives du prêteur).
Que sont les prêts de lUSDA?
Les prêts de lUSDA sont garantis par le ministère américain de lAgriculture pour les emprunteurs à revenu faible et intermédiaire qui ne peuvent pas prétendre à un prêt conventionnel. Les prêts hypothécaires comportent de faibles acomptes et aucun frais de clôture pour ceux qui achètent une maison dans une zone rurale éligible, qui comprend environ 97% du revenu dun emprunteur aux États-Unis. Un emprunteur ne peut pas dépasser 115% du revenu médian de la région. Les prêts hypothécaires sont de 30 ans, à taux fixe.
Les prêts de lUSDA exigent une cote de crédit minimale de 640.
Délai dattente pour les demandeurs qui ont déposé leur bilan:
- Chapitre 7 – Éligible trois ans après la libération.
- Chapitre 13 – Éligible après 12 mois sils ont respecté les paiements de leur plan.
Comment la forclusion Prolonge une période dattente pour un prêt hypothécaire
Parfois, une faillite nest pas le seul revers financier auquel un emprunteur hypothécaire potentiel doit faire face. La faillite peut avoir été précédée dune forclusion sur un prêt hypothécaire.
Une forclusion et une faillite peuvent prolonger le processus hypothécaire plus quune simple faillite et ajouter dautres exigences.
Le graphique suivant montre la durée après une forclusion pendant laquelle un emprunteur potentiel peut demander un prêt:
| FHA | 3 ans |
| VA | 2 ans |
| USDA | 3 ans |
| Conventionnel |
|
Circonstances atténuantes
Une faillite peut résulter de quelque chose que vous navez jamais vu venir, un événement ponctuel qui a causé une grosse perte de revenus et / ou augmentation des obligations financières et était hors de votre contrôle. Les plus courants sont les licenciements, les urgences médicales et les divorces. La chose importante à retenir est «hors de votre contrôle» – perdre une grosse somme dargent au profit dun investissement ou dune habitude dachat incontrôlable dAmazon, ou dun autre choix financier que vous avez fait qui met vos finances à mal, ne compte pas. Vous devez être en mesure de démontrer que vous ne pouviez pas éviter les circonstances qui vous ont conduit à déclarer faillite.
Lorsquune faillite résulte de circonstances atténuantes, cela peut signifier une période dattente plus courte pour tous les types de prêts hypothécaires .
Les délais dattente sont:
- FHA, VA, USDA – Un an après la sortie;
- Conventionnel – Deux ans après la sortie.
Étapes pour améliorer votre cote de crédit après une faillite
Il y a une chose qui est vraie lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, que ce soit après une faillite ou non: le pointage de crédit est roi. meilleur est le score, plus vite vous serez approuvé pour un prêt et plus le taux dintérêt sera bas. Le taux dintérêt fait une énorme différence dans votre budget mensuel l ainsi que le montant que vous payez sur ces 30 ans.
Le moyen le plus rapide de réparer votre crédit pour une hypothèque après une faillite est de payer à temps toutes les dettes (en particulier les cartes de crédit) et de maintenez le montant que vous utilisez à moins de 30% de la limite de crédit, ce que lon appelle le taux dutilisation du crédit.
Ces deux facteurs – lhistorique de paiement et le taux dutilisation du crédit – représentent 65% de votre pointage de crédit . Les paiements manqués et les dépenses excessives avec les cartes de crédit nuisent à votre pointage de crédit.
Le reste de votre pointage de crédit est composé de la durée de vos antécédents de crédit, de la composition des crédits et du nouveau crédit. Cela améliore votre score si vous avez une variété de crédits (hypothèque, prêts automobiles, prêts étudiants) et pouvez équilibrer les cartes de crédit que vous avez depuis des années avec lutilisation de nouvelles cartes.
Le tout peut sembler un peu de résumé, mais si vous faites le calcul sur un prêt hypothécaire de 30 ans, la différence entre un score faible et élevé le met en évidence. Sur une hypothèque de 250 000 $, un taux dintérêt de 3,5% signifie un paiement mensuel de 1 122,61 $. Un taux dintérêt de 4,5% signifierait un paiement mensuel de 1 266,71 $.
Cest une différence de près de 52 000 $ au moment où lhypothèque est remboursée.
Les exigences de pointage de crédit pour les prêts hypothécaires conventionnels diffèrent selon les prêteurs , mais généralement le score doit être dau moins 620. Les prêts VA exigent également un minimum de 620. Les prêts hypothécaires USDA exigent un minimum de 640.
Les demandeurs de prêts FHA peuvent avoir un pointage de crédit aussi bas que 500 à 579, mais ces prêts nécessitent un acompte de 10%; une cote de crédit de 580 à 620 nécessite un acompte de 3,5%. Les cotes de crédit plus faibles signifient également des paiements dintérêts plus élevés.
Les faillites réduiront jusquà 200 points une cote de crédit, mais les consommateurs peuvent faire certaines choses pour en atténuer limpact.
Le La première chose à faire est de bien comprendre vos finances. Faites un budget qui répertorie les dépenses et les revenus. Trouvez des moyens de réduire la première catégorie et daugmenter la seconde.
La meilleure façon daugmenter votre pointage de crédit est de payer vos factures à temps, car FICO et dautres scores de crédit reposent en grande partie sur les antécédents de crédit et le montant dû par rapport aux limites de crédit. La meilleure façon dattaquer cela est darrêter dutiliser les cartes de crédit, ou au moins de maintenir le montant que vous devez en dessous de 30% de votre solde disponible.
Gardez à lesprit que les taux dintérêt sur les cartes de crédit sont également déterminés par le crédit scores et peut aller de 16% jusquau milieu des années 20, donc travailler pour les utiliser moins et les rembourser est gagnant-gagnant.
Les programmes de gestion de la dette, proposés par des agences de conseil en crédit à but non lucratif, peuvent fournir des conseils sur votre budget, comment réduire les paiements par carte de crédit et comment améliorer votre crédit.
Une agence de conseil en crédit peut également recommander un programme de gestion de la dette comme moyen datteindre ces objectifs. Dans les programmes, lagence agit comme intermédiaire entre vous et les sociétés de cartes de crédit. Ils ont des accords avec les principales sociétés de cartes pour réduire les tarifs des personnes inscrites à leur programme. Le conseiller vous proposera le tarif le plus bas et vous pourrez décider si cela fonctionne pour vous. Vous feriez un paiement mensuel à lagence de conseil en crédit, et lagence verse largent à chaque société de carte de crédit selon les montants convenus.
Cela saccompagne de petits frais mensuels, mais le taux dintérêt réduit devrait largement compenser la différence.
Il pourrait être une étape majeure vers la réalisation du rêve de posséder une maison.