Léchange 1031 avec report dimpôt est une méthode pour éviter temporairement les impôts sur les plus-values sur la vente dun investissement ou propriété commerciale. Ces taxes pourraient aller jusquà 15 à 30% lorsque les taxes de lÉtat et fédérales sont combinées.
Cet échange de propriété tire son nom de la section 1031 de lInternal Revenue Code . Il permet à un investisseur de remplacer un investissement ou un bien commercial par un bien de même nature et de reporter les plus-values de la vente si les règles de l’Internal Revenue Service sont scrupuleusement respectées. En théorie, un investisseur pourrait continuer à reporter les plus-values sur les immeubles de placement jusquà leur mort, évitant potentiellement de payer des impôts sur eux.
Il sagit dune stratégie fiscale et dinvestissement judicieuse ainsi que dun outil de planification successorale. considéré comme lun des outils de création de richesse les plus puissants encore disponibles pour les contribuables. Il a joué un rôle majeur dans la stratégie de réussite dinnombrables experts financiers et gourous de limmobilier.
Changements de loi de 1984
Après quune série de décisions de justice libérales aient donné aux investisseurs immobiliers une grande latitude dans les types de propriétés pouvant être échangées et les délais dans lesquels ils pourraient achever les échanges, le Congrès a adopté des modifications pour Article 1031 de la loi de réforme fiscale de 19 84. Cette législation définissait plus précisément les biens «de même nature» et établissait un calendrier pour lachèvement de léchange.
Propriétés éligibles
Seuls les biens immobiliers détenus pour un usage professionnel ou comme investissement se qualifie pour un échange 1031. Une résidence personnelle n’est pas admissible et, en général, une propriété réparable n’est pas non plus admissible parce qu’elle entre dans la catégorie interdite d’une propriété achetée uniquement pour la revente. ne sont pas admissibles au traitement 1031; cependant, il existe un test dutilisation en vertu de larticle 280A du code des impôts qui peut sappliquer à ces propriétés.
Vous devriez envisager de consulter un fiscaliste pour voir si votre résidence secondaire ou de vacances est admissible en vertu de la section 280A. Il se peut quelle soit utilisée comme principale place daffaires ou quelle soit louée, en tout ou en partie.
Les terrains en cours de développement pour la revente ne sont pas éligibles au traitement avec report dimpôt. Les actions, obligations, billets et intérêts bénéficiaires dans une société de personnes ne sont pas considérés comme une forme de propriété «de même nature» à des fins déchange.
Pour être considéré comme un échange 1031 aujourdhui, la transaction doit prendre la forme dun «échange» plutôt que la simple vente dun bien avec lachat ultérieur dun autre. Premièrement, le bien vendu et le nouveau bien de remplacement doivent tous deux être détenus à des fins dinvestissement ou à des fins productives dans un commerce ou une entreprise. Il doit sagir de propriétés « de même nature ».
Les swaps de biens immobiliers suivants sont des exemples de ceux qui répondent aux exigences dun échange qualifié de biens de « même nature » :
- Un bureau en échange dun centre commercial
- Un centre commercial en échange de terres brutes
- Terres brutes en échange dun bâtiment industriel
- Un immeuble dhabitation en échange dun bâtiment industriel
- Un ranch ou une ferme en échange dun immeuble de bureaux
Dates limites dachat
Avant 1984, pratiquement tous les échanges se faisaient simultanément avec la clôture et le transfert de la propriété vendue (propriété cédée) et lachat du nouveau bien immobilier ( propriété de remplacement). En plus des problèmes rencontrés lors de la recherche dun bien convenable, il y avait des difficultés avec le transfert simultané des titres et des fonds. Ce nest pas le cas aujourdhui.
Léchange 1031 retardé évite ces problèmes davant 1984, mais des délais plus stricts sont maintenant imposés. Un investisseur qui souhaite compléter une liste déchange et commercialise sa propriété de la manière habituelle. Lorsquun acheteur savance et que le contrat dachat est exécuté, le vendeur conclut un accord déchange avec un intermédiaire qualifié qui, à son tour, devient le vendeur substitut. L’accord d’échange prévoit généralement une cession du contrat du vendeur à l’intermédiaire. La clôture a lieu, et comme le vendeur ne peut pas toucher largent, lintermédiaire reçoit le produit dû au vendeur.
Propriétés didentification
À ce stade, la première restriction de temps, la règle des 45 jours pour lidentification, commence. Linvestisseur doit soit clôturer, soit identifier par écrit une propriété de remplacement potentielle dans les 45 jours suivant la fermeture et le transfert de la propriété dorigine. La période nest pas négociable et comprend les week-ends et les jours fériés, et lIRS ne fera pas dexceptions.Si linvestisseur dépasse le délai, la totalité de léchange peut être disqualifiée, et les taxes suivront à coup sûr.
Linvestisseur peut soit identifier trois propriétés sans tenir compte de leur juste valeur marchande ou un plus grand nombre de propriétés tant que leur juste valeur marchande globale à la fin de la période didentification ne dépasse pas 200 pour cent de la juste valeur marchande totale du bien cédé à la date de transfert.
Si la règle des trois propriétés et la règle des 200 pour cent sont dépassées, léchange néchouera pas si le contribuable achète des propriétés de remplacement identifiées dont la juste valeur marchande est égale ou supérieure à 95 pour cent de lagrégat juste valeur marchande de toutes les propriétés de remplacement identifiées.
Éviter le «démarrage»
En réalité, la plupart des investisseurs suivent la règle des trois propriétés afin de pouvoir terminer diligence raisonnable et sélectionnez la propriété qui leur convient le mieux et qui fermera. En règle générale, l’objectif est d’échanger pour éviter le transfert de «boot» et de conserver l’échange en franchise d’impôt.
«Boot» correspond à de l’argent ou à la juste valeur marchande de: tout bien non semblable reçu par le contribuable par le biais de léchange. Le démarrage peut être de largent comptant, une réduction de la dette ou lutilisation du produit de la vente pour des coûts à la clôture qui ne sont pas considérés comme valables. dépenses. Les règles régissant le démarrage dans un échange sont complexes, et sans avis dexpert, un investisseur peut par inadvertance recevoir le démarrage et finir par devoir des taxes.
Achat de la propriété de remplacement
Une fois le bien de remplacement sélectionné, le contribuable dispose de 180 jours à compter de la date à laquelle le bien cédé a été transféré à lacheteur pour fermer le nouveau bien de remplacement. Cependant, si la date déchéance de la déclaration de revenus de linvestisseur, avec les extensions éventuelles, pour lannée dimposition au cours de laquelle la propriété cédée a été vendue est antérieure à la période de 180 jours, alors léchange doit être achevé à cette date antérieure.
Comme il ny a pas dextensions ou dexceptions à cette règle, il est conseillé de planifier la fermeture de la propriété de remplacement avant la date limite .
La loi exigeant que linvestisseur ne touche pas au produit de la première transaction, lintermédiaire qualifié acquiert le bien de remplacement auprès du vendeur à la clôture et le transfère à linvestisseur une fois la transaction terminée.
Par C. Grant Conness, président, 1031 Alternatives Group
À au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est courtier associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, Californie.
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